Nach dem SNB-Zinsentscheid: Wie wird sich der Immobilienmarkt 2026 entwickeln?
Veröffentlicht am: 12. Dezember 2025
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Am 11. Dezember 2025 hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) ihren Leitzins bei 0 % belassen. Die Teuerung fiel zuletzt tiefer aus als erwartet, bei der mittelfristigen Inflationserwartung hat sich für die Nationalbank jedoch nicht viel verändert. Die bedingte Inflationsprognose liegt für 2026 bei 0.3 % und für 2027 bei 0.6 %. Beides sind Werte im Bereich der Preisstabilität. Für 2026 rechnet die SNB in ihrem Basisszenario mit einem moderaten Wirtschaftswachstum.
Gleichzeitig betont die SNB, dass die Hürde für eine Wiedereinführung von Negativzinsen hoch bleibt. Die Nationalbank schliesst diesen Schritt jedoch nicht aus, sollte dies zur Sicherung der Preisstabilität notwendig werden. In unserem Basisszenario gehen wir auch im 2026 von einem Leitzins bei 0.0 % aus.
Was bedeutet dieser Entscheid für den Schweizer Bau- und Immobilienmarkt?
Finanzierung bleibt günstig – mit klaren Unterschieden nach Laufzeit
Der Zinsentscheid stabilisiert das Finanzierungsumfeld. Kurzfristige Finanzierungen haben bereits seit Anfang profitiert: SARON-Hypotheken haben sich nach den Zinssenkungen 2025 seit Jahresbeginn um rund 50 Basispunkte verbilligt.
Anders präsentiert sich die Lage bei langen Laufzeiten. Die Konditionen für Festhypotheken reagierten bislang nur verhalten auf die geldpolitische Lockerung. Eine spürbare Entspannung bei den langfristigen Finanzierungskosten ist kurzfristig nicht zu erwarten.
Parallel dazu bleiben Schweizer Bundesobligationen trotz jüngster leichter Renditeanstiege wenig attraktiv. Die 10-jährige Bundesobligation rentiert aktuell bei rund 0.3 % und bietet risikoaversen Anlegerinnen und Anlegern kaum Alternativen. Das stützt die Nachfrage nach Immobilien, sowohl bei privaten als auch bei institutionellen Investoren.
Indirekte Immobilienanlagen: Rückenwind mit hohen Erwartungen
Indirekte Immobilienanlagen blicken auf eine ausserordentlich starke Performance zurück. Kotierte Immobilienaktien (WUPIX®-A) und Immobilienfonds (WUPIX®-F) erzielten bereits 2024 zweistellige Total Returns und setzten diesen Trend 2025 fort. Per Ende November 2025 lag die Jahresperformance bei +21.0 % respektive +14.3 %.
Diese Entwicklung reflektiert das weiterhin tiefe Zinsniveau und den Mangel an Anlagealternativen. Gleichzeitig liegen die Agios klar über den langfristigen Durchschnittswerten: bei Immobilienaktiengesellschaften bei über 22 %, bei Immobilienfonds sogar bei mehr als 34 %. Ein grosser Teil der positiven Zukunftserwartungen ist damit bereits eingepreist.
Auch der Primärmarkt ist weiterhin in Bewegung. Nach den schwachen Jahren 2022 und 2023 nahm das Emissionsvolumen 2024 deutlich zu. Für 2025 ist mit Kapitalaufnahmen von über 8 Milliarden Franken zu rechnen. Für 2026 dürfte die Aktivität hoch bleiben, auch wenn das aussergewöhnliche Niveau von 2025 wahrscheinlich nicht wieder erreicht werden dürfte. Die künftige Performance wird stärker von der globalen und nationalen Kapitalmarktentwicklung abhängen.
Direkte Anlagen: Preise hoch, Dynamik könnte etwas abflachen
Renditeliegenschaften mit Mietwohnungen verteuerten sich im 3. Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahresquartal qualitätsbereinigt um 6.9 %. Auch Geschäftsobjekte mit Büro- und Retailflächen legten mit +4.1 % deutlich zu. Die Preisentwicklung signalisiert eine hohe Zahlungsbereitschaft und ein breit abgestütztes Vertrauen in den Markt.
Vor allem zwei Faktoren stützen die Preise weiterhin:
- Eine geringe Marktliquidität, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern.
- Investitionsdruck infolge Kapitalerhöhungen bei indirekten Vehikeln.
Für 2026 rechnen wir jedoch mit einer nachlassenden Preisdynamik. Die Preise für Mehrfamilienhäuser haben sehr hohe Niveaus erreicht, während die Ertragsaussichten verhaltener ausfallen und Regulierungsrisiken zugenommen haben. Bei Geschäftsliegenschaften dürfte sich die Preisentwicklung stabilisieren, mit klarer Differenzierung nach Lage, Objektqualität und ESG-Profil.
Bauinvestitionen: Positive Entwicklung mit Fokus Umbau
Das anhaltend tiefe Zinsniveau verbessert die Kalkulierbarkeit von Bau- und Sanierungsprojekten. Gleichzeitig hat sich die Baupreisdynamik deutlich abgeschwächt. Diese Kombination wirkt stabilisierend und liefert Gründe für die Erwartungen im nächsten Jahr: Für 2026 wird ein nominaler Anstieg der Bauinvestitionen von +3.4 % im Neubau und +8.5 % im Umbau erwartet. Ein wesentlicher Treiber im Umbaubereich sind Vorzieheffekte im Zusammenhang mit der Abschaffung des Eigenmietwerts. Weil die Reform voraussichtlich erst ab 2028 oder 2029 greift, dürften viele Eigentümerinnen und Eigentümer Sanierungen 2026 vorziehen, solange Unterhaltskosten noch steuerlich absetzbar sind.
Ob sich der Aufschwung beim Wohnneubau auch im 2027 fortsetzen wird, bleibt abzuwarten. Aktuell ist die Zahl der neuen Wohnungen in den Baugesuchen wieder rückläufig, sodass sich die Neubautätigkeit mittelfristig auch wieder etwas abschwächen könnte.
Mietwohnungsmarkt: Entlastung bei den Bestandesmieten
Nach den starken Anstiegen der Jahre 2023 und 2024 hat sich das Wachstum der Angebotsmieten deutlich abgeschwächt. Im 3. Quartal 2025 lag der hedonische Angebotsmietpreisindex noch 1.9 % über Vorjahr, nach +6.0 % im Jahr 2024. Gründe sind eine nachlassende Zusatznachfrage, eine leicht erhöhte Neubautätigkeit und zunehmende Erschwinglichkeitsgrenzen. Für 2026 erwarten wir im Schweizer Durchschnitt einen moderaten Anstieg der Angebotsmieten von +0.7 %.
Bei den Bestandesmieten dürfte 2026 hingegen Entlastung bringen. Die zweimalige Senkung des Referenzzinssatzes im 2025 – zuletzt per 1. September auf 1.25 % – ermöglicht Mietzinssenkungen. In der Praxis dürften diese meist zwischen −1.3 % und −2.6 % liegen. Insgesamt rechnen wir mit rückläufigen Bestandesmieten von −0.8 %.
Wohneigentum: Preiswachstum mit weniger Tempo
Nach den kräftigen Preisanstiegen der vergangenen Jahre verliert das Preiswachstum im Wohneigentum 2026 an Dynamik. Die Neubautätigkeit bei den Eigentumswohnungen nimmt zu, zusätzliche Impulse von der Zinsseite bleiben begrenzt, und sowohl Konjunktur als auch Bevölkerungswachstum haben sich abgeschwächt. Gleichzeitig sorgen Unsicherheiten am Arbeitsmarkt für vorsichtigere Kaufentscheide.
Die Rahmenbedingungen bleiben dennoch unterstützend. Das Angebot wächst nur moderat, die Finanzierungskosten sind weiterhin tief, und die angespannte Lage im Mietmarkt erhöht den Anreiz zum Eigentumserwerb. Für 2026 erwarten wir Preisanstiege von +2.8 % bei Eigentumswohnungen und +3.1 % bei Einfamilienhäusern. Risiken bestehen insbesondere bei einer stärkeren konjunkturellen Abkühlung, während eine erneute Angebotsverknappung oder dynamische Zuwanderung zusätzlichen Preisdruck erzeugen könnten.
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