Weniger Umzüge, verän­derte Ansprüche – Einblicke in die aktuellen Wohnbe­dürf­nisse

In den letzten Jahren ist die Umzugs­ak­ti­vität in der Schweiz spürbar zurück­ge­gangen. Eine der Haupt­ur­sachen dafür ist das deutlich kleinere Angebot an freien Wohnungen. Der diesjährige Immo-Barometer beleuchtet, wie die zuneh­mende Wohnungs­knappheit die Umzugs­be­reit­schaft, die Wohnzu­frie­denheit und die Ansprüche an eine neue Wohnung beein­flusst. Die Ergeb­nisse zeigen, welche Motive, Priori­täten und Kompro­misse Haushalte heute bei ihrer Wohnsi­tuation eingehen und in welchen Bereichen sie trotz angespannter Marktlage kaum Abstriche machen.

Umzug­s­tä­tigkeit und Leerstand gehen zurück

Zwischen 2021 und 2023 ist die Umzugs­quote in der Schweiz deutlich gesunken. Von ihrem Höchst­stand im Jahr 2020 bei 10.3 % fiel sie bis 2023 auf 9.3 %. Das entspricht einem Rückgang um rund 74 000 Umzüge, bei insgesamt 695 000 regis­trierten Wohnungs­wechseln im Jahr 2023. Besonders bemer­kenswert ist, dass dieser Rückgang in einer Phase mit vergleichs­weise hoher Zuwan­derung erfolgte. Zuwan­dernde werden beim erstma­ligen Wohnungs­bezug in der Schweiz jeweils als Umzug erfasst. Daraus lässt sich schliessen, dass die Umzugs­quote der inlän­di­schen Bevöl­kerung noch stärker zurück­ge­gangen ist.

Ein wesent­licher Grund für diese Entwicklung liegt in der zunehmend knappen Verfüg­barkeit von Wohnungen. Im gleichen Zeitraum ist die Leerstands­ziffer gemäss dem Bundesamt für Statistik in der Schweiz von 1.7 % im Jahr 2020 auf 1.2 % im Jahr 2023 gesunken. Das sinkende Angebot erschwert es vielen Haushalten, eine geeignete Alter­native zu finden. Häufig fehlen Objekte an der gewünschten Lage, die Qualität entspricht nicht den Erwar­tungen oder die Miet- und Kaufpreise liegen über dem erschwing­lichen Niveau. Viele Haushalte dürften sich deshalb entschieden haben, länger in ihrer bishe­rigen Wohnung zu bleiben.

Nach 2023 war sogar ein weiterer Rückgang der Leerstands­quote zu beobachten, auf 1.0 % im laufenden Jahr. Vor diesem Hinter­grund gewinnen die Auswer­tungen des diesjäh­rigen Immo-Barometers an beson­derer Bedeutung. Sie erlauben einen vertieften Blick auf die Beweg­gründe und Hemmnisse, die das Umzugs­ver­halten in einem Umfeld zunehmend knapper Wohnungen prägen. Im Mittel­punkt stehen Fragen zur allge­meinen Umzugs­be­reit­schaft, zu den Schwie­rig­keiten bei der Wohnungs­suche, zu den wichtigsten Gründen für einen Umzug sowie zu den Faktoren, die bei der Wahl einer neuen Wohnung ausschlag­gebend sind. Abgerundet wird die Analyse durch die Betrachtung der sogenannten Verzichts­fak­toren. Also jener Aspekte, bei denen Haushalte bei der Wohnungs­suche am ehesten zu Kompro­missen bereit sind.

Umzugs­be­reit­schaft – weniger Menschen wollen umziehen

Die Auswer­tungen zeigen, dass der Umzugs­wunsch bei Mietenden weiterhin deutlich höher ist als bei Eigen­tü­me­rinnen und Eigen­tümern. Während Letztere mehrheitlich angeben, in abseh­barer Zeit sicher nicht umzuziehen, bleibt die Mobilität unter den Mietenden ausge­prägt.

Auffällig ist die Entwicklung innerhalb der Mietenden in den vergan­genen Jahren. Mit der zuneh­menden Verknappung des verfüg­baren Wohnungs­an­gebots nahm zunächst der Anteil jener zu, die zwar keine konkrete Umzugs­ab­sicht haben, sich aber regel­mässig umschauen und poten­zielle Alter­na­tiven beobachten. Ein möglicher Grund dafür dürfte im Anschluss an die Pandemie ein gestie­genes Bedürfnis nach einer verän­derten Wohnsi­tuation gewesen sein.

In den letzten beiden Jahren hat dieser Anteil an umzugs­wil­ligen Haushalten wieder abgenommen. Angesichts der sich weiter zuspit­zenden Wohnungs­knappheit und der deutlich gestie­genen Angebots­mieten ist diese Entwicklung nachvoll­ziehbar. Seit dem ersten Quartal 2022 sind die Angebots­mieten um mehr als 15 Prozent gestiegen. Im gleichen Zeitraum legten die Bestan­des­mieten lediglich um 4.5 Prozent zu. Viele Haushalte dürften ihre Umzugs­pläne daher aufgrund der erschwerten Rahmen­be­din­gungen aufge­schoben oder ganz aufge­geben haben.

Schwierige Wohnungs­suche

Rund 60 % der befragten Mietenden stimmten in der Immo-Barometer-Befragung der Aussage zu, dass es in ihrer Region lange dauert, eine Wohnung zu finden. Nur knapp 11 % wider­sprachen dieser Einschätzung. Die Resultate spiegeln die weiterhin angespannte Marktlage und die oftmals langwierige Wohnungs­suche wider.

Verän­derung der Lebens­si­tuation bleibt wichtigster Umzugs­grund

Befragt man Haushalte, die sich einen Umzug vorstellen können oder diesen konkret planen, zeigt sich ein klares Bild: Am häufigsten wird eine Anpassung der Wohnbe­dürf­nisse durch eine Verän­derung der persön­lichen Lebens­si­tuation genannt. (Trennung, Zusam­menzug, Kinder). Dieser Faktor bleibt über alle Gruppen hinweg der wichtigste Umzugs­grund. Bei den Mietenden folgt als zweit­häu­figster Grund die Belastung durch zu hohe Wohnkosten. Diese beiden Faktoren stehen seit Beginn der Erhebungen im Jahr 2020 bei den Mietenden konstant an erster und zweiter Stelle. Daneben spielen auch Unzufrie­denheit mit der Wohnung oder der Wohnum­gebung sowie Platz­mangel eine wichtige Rolle.

Auch bei den Eigen­tü­me­rinnen und Eigen­tümern zeigt sich die hohe Relevanz einer verän­derten Lebens­si­tuation – unabhängig davon, ob sie in einem Einfa­mi­li­enhaus oder in einer Eigen­tums­wohnung leben. Auffällig ist, dass im Vergleich zu den Mietenden die Kosten deutlich seltener als Umzugs­grund genannt werden, was angesichts des tiefen Hypothe­kar­zins­ni­veaus der vergan­genen Jahre nicht überrascht. Häufig geben Einfa­mi­li­en­haus­be­sit­zende jedoch an, dass das Eigenheim zu gross geworden ist. Dies deutet darauf hin, dass Eigen­tü­me­rinnen und Eigen­tümer ihre Wohnsi­tuation vermehrt an die jeweilige Lebens­phase anpassen möchten, etwa wenn die Kinder ausziehen oder der Platz­bedarf sinkt.

Nur geringe Verän­de­rungen bei objekt­spe­zi­fi­schen Faktoren

Bei den Mietenden zählen die Mietkosten, die Wohnfläche bezie­hungs­weise Gross­zü­gigkeit und der allge­meine Komfort weiterhin zu den wichtigsten Kriterien. Aspekte wie die Lärmsi­tuation und die Nachhal­tigkeit haben zusätzlich an Bedeutung gewonnen, was auf ein steigendes Bewusstsein für Wohnqua­lität und Energie­ef­fi­zienz hinweist.

Bei den Eigen­tü­me­rinnen und Eigen­tümern werden die Wohnbe­dürf­nisse von ähnlichen Faktoren dominiert, jedoch in leicht verän­derter Reihen­folge. Der Kosten­aspekt folgt erst an vierter Stelle, während Komfort und Geräu­migkeit am häufigsten als besonders wichtig genannt werden.

Die Immo-Barometer-Befragung zeigt, dass sich die Anfor­de­rungs­kri­terien bei der Wohnungs­suche über die Zeit weitgehend stabil entwi­ckelt haben. Ein Vergleich der aktuellen Ergeb­nisse mit jenen aus den Jahren 2017 und 2018 – also aus einer Zeit vor der Pandemie und mit deutlich gerin­gerem Angebots­mangel – verdeut­licht, dass bei den Mietenden nur wenige Faktoren an Bedeutung verloren haben. Bei den Eigen­tü­me­rinnen und Eigen­tümern wurde kein einziger Aspekt als weniger wichtig einge­stuft.

Unter­schied­liche Wohnbe­dürf­nisse der Gruppen

Deutliche Unter­schiede zwischen den beiden Gruppen zeigen sich insbe­sondere bei den Themen Parkplatz sowie Nachhal­tigkeit und Energie­ef­fi­zienz des Gebäudes. Beide Faktoren werden von Eigen­tü­me­rinnen und Eigen­tümern deutlich häufiger als wichtig einge­stuft als von Mietenden. Diese Unter­schiede sind gut nachvoll­ziehbar: Mietende wohnen häufiger in zentralen Lagen und sind dadurch weniger stark auf den Indivi­du­al­verkehr angewiesen, was den Bedarf an einem eigenen Parkplatz reduziert. Auch beim Thema Nachhal­tigkeit und Energie­ef­fi­zienz zeigt sich ein unter­schied­liches Bewusstsein. Eigen­tü­me­rinnen und Eigen­tümer können die entspre­chenden Inves­ti­tionen meist direkt beein­flussen und wissen um deren Bedeutung für die zukünftige Wertent­wicklung ihrer Immobilie.

Umfeld- und Stand­ort­fak­toren

Auch bei den Anfor­de­rungs­kri­terien an das Wohnumfeld zeigen sich zwischen Eigen­tü­me­rinnen und Eigen­tümern sowie Mietenden sowohl Gemein­sam­keiten als auch deutliche Unter­schiede. Für beide Gruppen stehen gute Einkaufs­mög­lich­keiten und eine gute Erreich­barkeit mit öffent­lichen Verkehrs­mitteln an oberster Stelle. Diese beiden Faktoren prägen die Wahl des Wohnstandorts nach wie vor am stärksten.

Mietende messen dem Arbeitsweg deutlich grössere Bedeutung bei als Eigen­tü­me­rinnen und Eigen­tümer. Dies dürfte vor allem mit dem unter­schied­lichen Durch­schnitts­alter der Gruppen zusam­men­hängen. Unter den Eigen­tü­me­rinnen und Eigen­tümern ist ein überpro­por­tional grosser Anteil bereits im Ruhestand. Eigen­tü­me­rinnen und Eigen­tümer achten zudem stärker auf die Erreich­barkeit mit dem Auto, was auf eine höhere Subur­ba­ni­sierung dieser Gruppe hinweist.

Auch die Tatsache, dass Mietende dem Umgebungslärm weniger Gewicht beimessen als Eigen­tü­me­rinnen und Eigen­tümer, lässt sich dadurch erklären, dass sie häufiger in zentralen Lagen wohnen und dafür höhere Geräusch­emis­sionen in Kauf nehmen.

Vergleicht man die Ergeb­nisse der jüngsten beiden Erhebung mit jenen aus den Jahren 2017 und 2018 fällt zudem auf, dass das Thema Mobilität sowohl bei den Mietenden als auch bei den Eigen­tü­me­rinnen und Eigen­tümer tenden­ziell etwas an Bedeutung verloren hat. Dies könnte einer­seits mit einem sich weiter ausbrei­tenden Online­handel und auch mit vermehrtem Homeoffice zusam­men­hängen.

Balkon, Keller und ÖV bleiben für viele unver­zichtbar

Auch wenn die Ansprüche an die Wohnung hoch bleiben, zeigt sich, dass einige Befragte in der aktuellen Markt­si­tuation bereit sind, bei bestimmten Aspekten Kompro­misse einzu­gehen, um eine tiefere Miete oder einen tieferen Kaufpreis zu erzielen. Besonders häufig nennen sowohl Eigen­tü­me­rinnen und Eigen­tümer als auch Mietende den Verzicht auf ein zweites oder drittes Badezimmer. Mietende sind zudem häufiger bereit, auf einen Garten oder gemeinsame Aussen­flächen zu verzichten. Bei Eigen­tü­me­rinnen und Eigen­tümern betreffen die Zugeständ­nisse hingegen eher die Nähe zum Arbeits­platz – aus den zuvor genannten Gründen – sowie einen besonders hohen Ausbau­standard.

Unver­zichtbar bleiben für beide Gruppen insbe­sondere ein Balkon oder eine Terrasse, die Verfüg­barkeit eines Kellers und eine gute Anbindung an den öffent­lichen Verkehr. Für Eigen­tü­me­rinnen und Eigen­tümer gilt zudem, dass nur wenige auf eine gute Erreich­barkeit mit dem Auto verzichten könnten.

Fazit – Wohnbe­dürf­nisse in der Schweiz

Der Wunsch nach einer Verbes­serung der eigenen Wohnsi­tuation bleibt bestehen, vor allem dort, wo familiäre Verän­de­rungen oder Kosten­druck dies erfordern. Dennoch hat die Umzugs­be­reit­schaft etwas abgenommen. Zum einen, weil manche Haushalte angesichts des knappen Angebots resigniert haben, zum anderen, weil sich die Lebens­qua­lität im bestehenden Umfeld vielerorts als hoch erweist. Wer jedoch umzieht, tut dies gezielt – mit klaren Priori­täten und einem ausge­prägten Fokus auf Kosten, Komfort und Lebens­umfeld.

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