Weniger Umzüge, veränderte Ansprüche – Einblicke in die aktuellen Wohnbedürfnisse

In den letzten Jahren ist die Umzugsaktivität in der Schweiz spürbar zurück­ge­gangen. Eine der Hauptursachen dafür ist das deutlich kleinere Angebot an freien Wohnungen. Der diesjährige Immo-Barometer beleuchtet, wie die zuneh­mende Wohnungsknappheit die Umzugsbereitschaft, die Wohnzufriedenheit und die Ansprüche an eine neue Wohnung beein­flusst. Die Ergebnisse zeigen, welche Motive, Prioritäten und Kompromisse Haushalte heute bei ihrer Wohnsituation eingehen und in welchen Bereichen sie trotz angespannter Marktlage kaum Abstriche machen.

Umzugstätigkeit und Leerstand gehen zurück

Zwischen 2021 und 2023 ist die Umzugsquote in der Schweiz deutlich gesunken. Von ihrem Höchststand im Jahr 2020 bei 10.3 % fiel sie bis 2023 auf 9.3 %. Das entspricht einem Rückgang um rund 74 000 Umzüge, bei insgesamt 695 000 regis­trierten Wohnungswechseln im Jahr 2023. Besonders bemer­kenswert ist, dass dieser Rückgang in einer Phase mit vergleichs­weise hoher Zuwanderung erfolgte. Zuwandernde werden beim erstma­ligen Wohnungsbezug in der Schweiz jeweils als Umzug erfasst. Daraus lässt sich schliessen, dass die Umzugsquote der inlän­di­schen Bevölkerung noch stärker zurück­ge­gangen ist.

Ein wesent­licher Grund für diese Entwicklung liegt in der zunehmend knappen Verfügbarkeit von Wohnungen. Im gleichen Zeitraum ist die Leerstandsziffer gemäss dem Bundesamt für Statistik in der Schweiz von 1.7 % im Jahr 2020 auf 1.2 % im Jahr 2023 gesunken. Das sinkende Angebot erschwert es vielen Haushalten, eine geeignete Alternative zu finden. Häufig fehlen Objekte an der gewünschten Lage, die Qualität entspricht nicht den Erwartungen oder die Miet- und Kaufpreise liegen über dem erschwing­lichen Niveau. Viele Haushalte dürften sich deshalb entschieden haben, länger in ihrer bishe­rigen Wohnung zu bleiben.

Nach 2023 war sogar ein weiterer Rückgang der Leerstandsquote zu beobachten, auf 1.0 % im laufenden Jahr. Vor diesem Hintergrund gewinnen die Auswertungen des diesjäh­rigen Immo-Barometers an beson­derer Bedeutung. Sie erlauben einen vertieften Blick auf die Beweggründe und Hemmnisse, die das Umzugsverhalten in einem Umfeld zunehmend knapper Wohnungen prägen. Im Mittelpunkt stehen Fragen zur allge­meinen Umzugsbereitschaft, zu den Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche, zu den wichtigsten Gründen für einen Umzug sowie zu den Faktoren, die bei der Wahl einer neuen Wohnung ausschlag­gebend sind. Abgerundet wird die Analyse durch die Betrachtung der sogenannten Verzichtsfaktoren. Also jener Aspekte, bei denen Haushalte bei der Wohnungssuche am ehesten zu Kompromissen bereit sind.

Umzugsbereitschaft – weniger Menschen wollen umziehen

Die Auswertungen zeigen, dass der Umzugswunsch bei Mietenden weiterhin deutlich höher ist als bei Eigentümerinnen und Eigentümern. Während Letztere mehrheitlich angeben, in abseh­barer Zeit sicher nicht umzuziehen, bleibt die Mobilität unter den Mietenden ausge­prägt.

Auffällig ist die Entwicklung innerhalb der Mietenden in den vergan­genen Jahren. Mit der zuneh­menden Verknappung des verfüg­baren Wohnungsangebots nahm zunächst der Anteil jener zu, die zwar keine konkrete Umzugsabsicht haben, sich aber regel­mässig umschauen und poten­zielle Alternativen beobachten. Ein möglicher Grund dafür dürfte im Anschluss an die Pandemie ein gestie­genes Bedürfnis nach einer verän­derten Wohnsituation gewesen sein.

In den letzten beiden Jahren hat dieser Anteil an umzugs­wil­ligen Haushalten wieder abgenommen. Angesichts der sich weiter zuspit­zenden Wohnungsknappheit und der deutlich gestie­genen Angebotsmieten ist diese Entwicklung nachvoll­ziehbar. Seit dem ersten Quartal 2022 sind die Angebotsmieten um mehr als 15 Prozent gestiegen. Im gleichen Zeitraum legten die Bestandesmieten lediglich um 4.5 Prozent zu. Viele Haushalte dürften ihre Umzugspläne daher aufgrund der erschwerten Rahmenbedingungen aufge­schoben oder ganz aufge­geben haben.

Schwierige Wohnungssuche

Rund 60 % der befragten Mietenden stimmten in der Immo-Barometer-Befragung der Aussage zu, dass es in ihrer Region lange dauert, eine Wohnung zu finden. Nur knapp 11 % wider­sprachen dieser Einschätzung. Die Resultate spiegeln die weiterhin angespannte Marktlage und die oftmals langwierige Wohnungssuche wider.

Veränderung der Lebenssituation bleibt wichtigster Umzugsgrund

Befragt man Haushalte, die sich einen Umzug vorstellen können oder diesen konkret planen, zeigt sich ein klares Bild: Am häufigsten wird eine Anpassung der Wohnbedürfnisse durch eine Veränderung der persön­lichen Lebenssituation genannt. (Trennung, Zusammenzug, Kinder). Dieser Faktor bleibt über alle Gruppen hinweg der wichtigste Umzugsgrund. Bei den Mietenden folgt als zweit­häu­figster Grund die Belastung durch zu hohe Wohnkosten. Diese beiden Faktoren stehen seit Beginn der Erhebungen im Jahr 2020 bei den Mietenden konstant an erster und zweiter Stelle. Daneben spielen auch Unzufriedenheit mit der Wohnung oder der Wohnumgebung sowie Platzmangel eine wichtige Rolle.

Auch bei den Eigentümerinnen und Eigentümern zeigt sich die hohe Relevanz einer verän­derten Lebenssituation – unabhängig davon, ob sie in einem Einfamilienhaus oder in einer Eigentumswohnung leben. Auffällig ist, dass im Vergleich zu den Mietenden die Kosten deutlich seltener als Umzugsgrund genannt werden, was angesichts des tiefen Hypothekarzinsniveaus der vergan­genen Jahre nicht überrascht. Häufig geben Einfamilienhausbesitzende jedoch an, dass das Eigenheim zu gross geworden ist. Dies deutet darauf hin, dass Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Wohnsituation vermehrt an die jeweilige Lebensphase anpassen möchten, etwa wenn die Kinder ausziehen oder der Platzbedarf sinkt.

Nur geringe Veränderungen bei objektspezifischen Faktoren

Bei den Mietenden zählen die Mietkosten, die Wohnfläche bezie­hungs­weise Grosszügigkeit und der allge­meine Komfort weiterhin zu den wichtigsten Kriterien. Aspekte wie die Lärmsituation und die Nachhaltigkeit haben zusätzlich an Bedeutung gewonnen, was auf ein steigendes Bewusstsein für Wohnqualität und Energieeffizienz hinweist.

Bei den Eigentümerinnen und Eigentümern werden die Wohnbedürfnisse von ähnlichen Faktoren dominiert, jedoch in leicht verän­derter Reihenfolge. Der Kostenaspekt folgt erst an vierter Stelle, während Komfort und Geräumigkeit am häufigsten als besonders wichtig genannt werden.

Die Immo-Barometer-Befragung zeigt, dass sich die Anforderungskriterien bei der Wohnungssuche über die Zeit weitgehend stabil entwi­ckelt haben. Ein Vergleich der aktuellen Ergebnisse mit jenen aus den Jahren 2017 und 2018 – also aus einer Zeit vor der Pandemie und mit deutlich gerin­gerem Angebotsmangel – verdeut­licht, dass bei den Mietenden nur wenige Faktoren an Bedeutung verloren haben. Bei den Eigentümerinnen und Eigentümern wurde kein einziger Aspekt als weniger wichtig einge­stuft.

Unterschiedliche Wohnbedürfnisse der Gruppen

Deutliche Unterschiede zwischen den beiden Gruppen zeigen sich insbe­sondere bei den Themen Parkplatz sowie Nachhaltigkeit und Energieeffizienz des Gebäudes. Beide Faktoren werden von Eigentümerinnen und Eigentümern deutlich häufiger als wichtig einge­stuft als von Mietenden. Diese Unterschiede sind gut nachvoll­ziehbar: Mietende wohnen häufiger in zentralen Lagen und sind dadurch weniger stark auf den Individualverkehr angewiesen, was den Bedarf an einem eigenen Parkplatz reduziert. Auch beim Thema Nachhaltigkeit und Energieeffizienz zeigt sich ein unter­schied­liches Bewusstsein. Eigentümerinnen und Eigentümer können die entspre­chenden Investitionen meist direkt beein­flussen und wissen um deren Bedeutung für die zukünftige Wertentwicklung ihrer Immobilie.

Umfeld- und Standortfaktoren

Auch bei den Anforderungskriterien an das Wohnumfeld zeigen sich zwischen Eigentümerinnen und Eigentümern sowie Mietenden sowohl Gemeinsamkeiten als auch deutliche Unterschiede. Für beide Gruppen stehen gute Einkaufsmöglichkeiten und eine gute Erreichbarkeit mit öffent­lichen Verkehrsmitteln an oberster Stelle. Diese beiden Faktoren prägen die Wahl des Wohnstandorts nach wie vor am stärksten.

Mietende messen dem Arbeitsweg deutlich grössere Bedeutung bei als Eigentümerinnen und Eigentümer. Dies dürfte vor allem mit dem unter­schied­lichen Durchschnittsalter der Gruppen zusam­men­hängen. Unter den Eigentümerinnen und Eigentümern ist ein überpro­por­tional grosser Anteil bereits im Ruhestand. Eigentümerinnen und Eigentümer achten zudem stärker auf die Erreichbarkeit mit dem Auto, was auf eine höhere Suburbanisierung dieser Gruppe hinweist.

Auch die Tatsache, dass Mietende dem Umgebungslärm weniger Gewicht beimessen als Eigentümerinnen und Eigentümer, lässt sich dadurch erklären, dass sie häufiger in zentralen Lagen wohnen und dafür höhere Geräuschemissionen in Kauf nehmen.

Vergleicht man die Ergebnisse der jüngsten beiden Erhebung mit jenen aus den Jahren 2017 und 2018 fällt zudem auf, dass das Thema Mobilität sowohl bei den Mietenden als auch bei den Eigentümerinnen und Eigentümer tenden­ziell etwas an Bedeutung verloren hat. Dies könnte einer­seits mit einem sich weiter ausbrei­tenden Onlinehandel und auch mit vermehrtem Homeoffice zusam­men­hängen.

Balkon, Keller und ÖV bleiben für viele unverzichtbar

Auch wenn die Ansprüche an die Wohnung hoch bleiben, zeigt sich, dass einige Befragte in der aktuellen Marktsituation bereit sind, bei bestimmten Aspekten Kompromisse einzu­gehen, um eine tiefere Miete oder einen tieferen Kaufpreis zu erzielen. Besonders häufig nennen sowohl Eigentümerinnen und Eigentümer als auch Mietende den Verzicht auf ein zweites oder drittes Badezimmer. Mietende sind zudem häufiger bereit, auf einen Garten oder gemeinsame Aussenflächen zu verzichten. Bei Eigentümerinnen und Eigentümern betreffen die Zugeständnisse hingegen eher die Nähe zum Arbeitsplatz – aus den zuvor genannten Gründen – sowie einen besonders hohen Ausbaustandard.

Unverzichtbar bleiben für beide Gruppen insbe­sondere ein Balkon oder eine Terrasse, die Verfügbarkeit eines Kellers und eine gute Anbindung an den öffent­lichen Verkehr. Für Eigentümerinnen und Eigentümer gilt zudem, dass nur wenige auf eine gute Erreichbarkeit mit dem Auto verzichten könnten.

Fazit – Wohnbedürfnisse in der Schweiz

Der Wunsch nach einer Verbesserung der eigenen Wohnsituation bleibt bestehen, vor allem dort, wo familiäre Veränderungen oder Kostendruck dies erfordern. Dennoch hat die Umzugsbereitschaft etwas abgenommen. Zum einen, weil manche Haushalte angesichts des knappen Angebots resigniert haben, zum anderen, weil sich die Lebensqualität im bestehenden Umfeld vielerorts als hoch erweist. Wer jedoch umzieht, tut dies gezielt – mit klaren Prioritäten und einem ausge­prägten Fokus auf Kosten, Komfort und Lebensumfeld.

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