Eigenmietwert auf der Kippe: Was erwartet Wohneigentümer in der Schweiz?

Am 28. September 2025 entscheidet die Schweizer Stimmbevölkerung über die Abschaffung des seit Jahrzehnten kontrovers disku­tierten Eigenmietwerts. Bei einer Zustimmung entfiele die Pflicht für Eigenheimbesitzerinnen und ‑besitzer, fiktive Mieterträge als Einkommen zu versteuern. Im Gegenzug zur Abschaffung des Eigenmietwerts wären deutliche Kürzungen der Abzüge für Hypothekarzinsen und werterhal­tende Investitionen vorge­sehen.
Dieser Beitrag zeigt, wie unter­schiedlich Haushalte mit ausschliesslich selbst­be­wohntem Wohneigentum betroffen sind. Dabei stützen wir uns auf eine umfas­sende Einkommenssimulation und zeigen neue Umfragedaten zur Bedeutung der Steuerersparnisse bei Sanierungen.

Zwei entscheidende Kriterien

Um indivi­duell beurteilen zu können, ob sich die Reform für einen Wohneigentümer positiv oder negativ auswirkt, sind vor allem zwei Dinge relevant:

1. Höhe des Eigenmietwerts im Verhältnis zur Summe aus Schuldzinsen und pauschalem Unterhaltsabzug
2. Planung und Notwendigkeit von grösseren Unterhaltsarbeiten

Die Antwort darauf verrät, ob sich die Steuerlast eines typischen Eigentümerhaushalts verringert oder erhöht. Viele Haushalte nutzen überwiegend den Pauschalabzug für den Unterhalt; nur in Ausnahmejahren werden die effektiv anfal­lenden Kosten geltend gemacht. Bei umfang­reichen Renovationen können die effektiv abzugs­fä­higen Kosten jedoch ein Mehrfaches des Eigenmietwerts erreichen.

Stehen keine grösseren Sanierungen an, wirkt der Systemwechsel für die meisten Eigentümerinnen und Eigentümer entlastend. Liegt der mittlere Eigenmietwert derzeit bei rund CHF 19’000, beläuft sich der pauschale Unterhaltsabzug auf etwa CHF 4’000, während die durch­schnitt­lichen Schuldzinsen rund CHF 9’000 pro Haushalt betragen.

Wohneigentum gewinnt bei tiefen Zinsen mit der Reform

Ein weiterer relevanter Faktor sind die Schuldzinsen. Beim aktuellen durch­schnitt­lichen Hypothekarzins von 1.5 Prozent resul­tiert selbst bei einer Belehnung von 70 Prozent typischer­weise eine Steuerentlastung. Allerdings reduziert sich der Steuervorteil mit steigender Hypothekarzinslast. Laut Eidgenössischer Steuerverwaltung könnte die Abschaffung des Eigenmietwerts bei einem Hypothekarzins ab etwa 3.5 Prozent zu einer finan­zi­ellen Benachteiligung der Mehrheit der Eigentümer führen, insbe­sondere bei stark belehnten Immobilien.

Besonders relevant ist der Hypothekenzins für jüngere Käuferinnen und Käufer mit beschränktem Eigenkapital. Um ihnen den Einstieg ins Wohneigentum zu erleichtern, der üblicher­weise eine hohe Fremdfinanzierung erfordert, sieht der Vorschlag eine spezielle Regelung vor: Ersterwerbende dürften im Falle des Kaufs einer ausschliesslich selbst bewohnten Liegenschaft einen Schuldzinsabzug geltend machen. Dieser beträgt für Paare im ersten Jahr bis zu CHF 10’000 und verringert sich anschliessend jährlich um jeweils ein Zehntel. Darüber hinaus gibt es noch weitere Möglichkeiten für den Schuld-
zinsabzug, je nach Vermögenssituation.

Auswirkungen simulieren

Die konkreten Auswirkungen der Reform auf die Steuerrechnung lassen sich zudem genauer bestimmen, da der Effekt des Steuersystemwechsels ohne geplante Grosssanierungen für jeden Haushalt model­lierbar ist. Hierbei werden drei zentrale Faktoren mitein­ander verglichen:

• Eigenmietwert,
• Hypothekarzinsen,
• pauschaler Unterhaltsabzug.

Für diese Analyse verwenden wir Daten aus dem regio­nalen Wüest Partner Kaufkraftmodell für das Jahr 2024.

Resultate nach Haushaltstyp

Nachdem diese Berechnungen für Hunderttausende Haushalte mit selbst­be­wohntem Wohneigentum in der Schweiz durch­ge­führt wurden, erfolgte für unter­schied­liche Haushaltstypen die Ermittlung des Medians zentraler Indikatoren.

Gemäss den Berechnungen führt die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung aktuell bei allen Haushaltstypen im Mittel zu einer Steuerersparnis. Das heisst, unter obigen Annahmen ist für viele Haushalte der Eigenmietwert höher als die Schuldzinsen und der pauschale Unterhaltsabzug – sofern kein grösserer Unterhalt ansteht, gewinnen also die Wohneigentumsbesitzer im Durchschnitt mit einer solchen Reform.

Senioren sparen viel – relativ zum Einkommen

In absoluten Franken gesehen sparen Familienhaushalte am meisten, mit einer durch­schnitt­lichen Reduktion der Bundessteuern um 700 Franken, bei Seniorenhaushalten sind es 500 Franken. Aber bei Familienhaushalten ist das Einkommen viel höher als bei Seniorenhaushalten, die ja auch oftmals allein­stehend sind.

Relativ zum Einkommen sowie in Prozenten der Steuerrechnung profi­tieren Seniorenhaushalte also am stärksten. Diese verfügen typischer­weise über ein niedri­geres Einkommen und haben meist einen Grossteil ihrer Hypotheken bereits abbezahlt. Sie verlieren durch die Reform relativ wenig Abzugsmöglichkeiten, da sie oftmals eine geringe Belehnung und damit einen niedrigen Schuldendienst aufweisen. Zudem ist es weniger wahrscheinlich, dass sie ihre Liegenschaft umfassend sanieren, obwohl sie ja häufig in einer alten Liegenschaft wohnen. Gleichzeitig bewirkt die Abschaffung des Eigenmietwerts aufgrund der Steuerprogression eine überpro­por­tionale Reduktion ihrer Steuerlast.

Der kantonale Vergleich der relativen Steuerersparnisse für Familienhaushalte zeigt ein regional diffe­ren­ziertes Bild. Im Durchschnitt sämtlicher Haushalte reduziert sich die Steuerrechnung im Kanton Zug am stärksten, gefolgt vom Kanton Zürich sowie dem Kanton Schwyz. Trotz der tiefen Steuerbelastung wirkt der Einfluss der Eigenmietwerte als Erhöhung des Einkommens merklich. Dies weil es sich um Kantone mit hohen Immobilienpreisen handelt. In den Kantonen Solothurn, Basel-Land, Freiburg und Jura fallen die Ersparnisse allein durch die tieferen Marktwerte geringer aus.

Ersparnis der Steuern für Bund, Kanton und Gemeinde durch Wegfall des Eigenmietwerts, Schuldzinsen- und Unterhaltsabzug; Median für Familienhaushalte

Dunkelrot: sehr hohe relative Ersparnis; Orange: hohe relative Ersparnis; Grau: mittlere relative Ersparnis; Hellblau: niedrige relative Ersparnis; Dunkelblau: sehr niedrige relative Ersparnis.

Stand: 2025. Quellen: Strukturerhebung BFS (2018–2022), Wüest Partner

Weniger Sanierungen…

Ergänzend zum Eigenmietwert und den Schuldzinsen steht auch bei der steuer­lichen Behandlung von Bauinvestitionen ein Paradigmenwechsel zur Diskussion. So würde die Abschaffung des Eigenmietwerts die natio­nalen Abzugsmöglichkeiten für den Unterhalt einer Wohnimmobilie verschwinden lassen (ausser für Denkmalschutz). Möglich wären weiterhin kantonale Abzüge. So oder so wird die Investitionsbereitschaft für werterhal­tende Instandsetzungen und energe­tische Sanierungen sowie Unterhaltsarbeiten sinken.

Welchen Stellenwert die Steuerabzüge bei der Entscheidung für eine energe­tische Sanierung haben, zeigen Umfrageergebnisse aus dem Immo-Barometer 2025. Dort nannten rund 480 Wohneigentumsbesitzer die Gründe, weshalb sie eine energe­tische Sanierung bereits reali­siert oder geplant haben. Steuerliche Vorteile erweisen sich dabei als ein bedeu­tender Einflussfaktor: Für 22 Prozent der Befragten waren sie ausschlag­gebend für die Sanierung; bei weiteren 45 Prozent waren Steuerersparnisse von Bedeutung bei der Planung. Noch häufiger wurden die Aussicht auf sinkende Energiekosten, die Verfügbarkeit von Eigenkapital sowie das persön­liche Interesse an einer verbes­serten ökolo­gi­schen Nachhaltigkeit als ausschlag­ge­bende Faktoren genannt.

Das Thema Sanierung ist speziell für Einfamilienhäuser von Bedeutung, da rund 80 Prozent dieser Gebäude vor dem Jahr 2000 errichtet wurden. Dagegen weisen Eigentumswohnungen, von welchen 41 Prozent neueren Baujahrs (nach 2000) sind, eine modernere Bausubstanz auf. Sollte zwischen Abstimmungsergebnis und Inkrafttreten der Reform ausrei­chend Zeit verbleiben, ist kurzfristig mit einer Zunahme der Sanierungstätigkeit zu rechnen. Bereits in jüngster Zeit haben viele Eigentümer entspre­chende Investitionen vorge­zogen, um noch von der aktuellen Regelung zu profi­tieren.

…und damit mehr Ersatzneubauten

Wenn Sanierungen durch die Reform an Attraktivität verlieren, dürften Ersatzneubauten von Einfamilienhäusern an Bedeutung gewinnen, da oft zwischen den Optionen Sanierungen und Ersatzneubau entschieden wird. Der bereits bestehende Trend zur Nachverdichtung in Einfamilienhausquartieren würde sich dadurch weiter verstärken.

Steigende Marktwerte, primär bei modernen Objekten an guten Lagen

Bei den aktuell tiefen Zinssätzen reduziert sich für Wohneigentumsbesitzer in der Summe die Einkommenssteuer. Folglich würde der vorge­schlagene Paradigmenwechsel das Wohneigentum aktuell stärken. Die niedri­geren Nutzungskosten erhöhen zudem die grund­sätz­liche Zahlungsbereitschaft für Wohneigentum und damit dessen Marktwerte. Dabei verändern sich die Marktwerte je nach Segment unter­schiedlich, wie zwei Beispiele zeigen.

• Die Reform dürfte die Bewertungsunterschiede zwischen modernen, nachhal­tigen Immobilien und solchen, die renovie­rungs­be­dürftig oder weniger nachhaltig sind, vergrössern.
• Zusätzlich sind Marktwertsteigerungen in Regionen mit hohen Eigenmietwerten wahrscheinlich, und damit tenden­ziell in Regionen mit hohen Immobilienpreisen. Die aktuell tiefen Zinsen verstärken diesen Effekt, weil die in den hochprei­sigen Regionen in Franken gemessene Verschuldung weniger ins Gewicht fällt.

Fazit

Von der Reform profi­tieren insbe­sondere langjährige oder vermö­gende Haus- und Wohnungsbesitzer, deren Hypothekarschulden weitgehend amorti­siert sind. Aktuell können sie kaum Schuldzinsen steuerlich geltend machen, während der Eigenmietwert ihr steuer­bares Einkommen erhöht. Besonders Rentnerhaushalte, welche typischer­weise einen Grossteil ihrer Hypotheken bereits abbezahlt und gleich­zeitig ein limitiertes Einkommen haben, erzielen durch eine Abschaffung des Eigenmietwerts deutliche Steuerersparnisse, sofern keine umfang­reichen Renovationen geplant sind. Haushalte, die hingegen vor umfas­senden werterhal­tenden Renovationen mit hohen Investitionen stehen, würden durch die Reform finan­ziell benach­teiligt. In einer überge­ord­neten Betrachtung dürfte die Abschaffung des Eigenmietwerts insgesamt zu höheren quali­täts­be­rei­nigten Marktwerten für Wohneigentum führen, gleich­zeitig die Sanierungsaktivitäten bremsen und die durch­schnitt­liche Belehnung senken.

Hinweise zur Volksabstimmung

Zum Schluss gehen wir noch auf zwei Besonderheiten dieser Volksabstimmung vom 28. September ein: Erstens die Verknüpfung des Entscheids über die Reform an eine andere Abstimmungsfrage und zweitens eine Statistik zum überpro­por­tio­nalen Anteil der Wohneigentumsbesitzer in der Stimmbevölkerung.

Abschaffung Eigenmietwert bedingt Zweitwohnungssteuer

Für die Kantonsfinanzen hätte ein solcher Systemwechsel beträcht­liche fiska­lische Auswirkungen. Um poten­zielle Steuerausfälle, insbe­sondere in touris­mus­in­ten­siven Regionen, zu kompen­sieren, bedingt die Reform, dass die Stimmbevölkerung der Möglichkeit zur Einführung einer Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen zustimmt. In Regionen mit vielen Ferienwohnungen trägt der Eigenmietwert aktuell erheblich zum Steueraufkommen bei; sein Wegfall würde Einnahmelücken verur­sachen. Eine gezielte Zweitwohnungssteuer könnte diese Ausfälle auffangen, ohne dauerhaft bewohnte Erstwohnungen zusätzlich zu belasten. Je nachdem, wie sich allfällige neue Zweitwohnungssteuern im Vergleich zu den heutigen Eigenmietwerten verhalten, werden die Marktwerte kantonal unter­schiedlich beein­flusst.

Eigentumsanteile regional unterschiedlich, und höher bei Schweizer Haushalten

Direkt betroffen vom Systemwechsel sind Wohneigentümer, deren Anteil in der Schweiz mit 36 Prozent inter­na­tional betrachtet relativ gering ist. Somit betrifft die Reform direkt zwar nur eine Minderheit der Gesamtbevölkerung, sie verändert aber die Steuerrechnung von rund 1.4 Millionen Privathaushalten mit selbst­be­wohntem Wohneigentum in der Schweiz merklich.
Bei der Wohneigentumsquote sind kantonale Unterschiede deutlich sichtbar: Während im Wallis und im Appenzell-Innerrhoden Eigentumsquoten von über 50 Prozent erreicht werden, liegen diese in Genf und Basel-Stadt bei unter 20 Prozent. Diese regio­nalen Unterschiede sind auch hinsichtlich des erfor­der­lichen Ständemehrs relevant. Zudem spielt es für das Abstimmungsergebnis eine Rolle, dass der Anteil an Wohneigentümern innerhalb des stimm­be­rech­tigten Bevölkerungsanteils (43 Prozent) deutlich höher ist als bei nicht-schweizerischen Haushalten (15 Prozent).