Leitzins und Immobilien: Wie die SNB-Zinspolitik den Immobilienmarkt beeinflusst
Letzte Aktualisierung: 13. April 2025
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SNB senkt ihren Leitzins erneut
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat am 20. März 2025 ihren Leitzins von 0.5 auf 0.25 Prozent gesenkt. Neben den aktuellen Abwärtsrisiken für die Schweizer Konjunktur – unter anderem wegen der geringen ausländischen Nachfrage nach Schweizer Industriegütern wie Uhren – ist insbesondere die niedrige Inflation ausschlaggebend für diesen Schritt: Der Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) lag im Februar 2025 nur noch 0.3 Prozent über dem Stand des Vorjahresmonats.
Zusammenspiel von Mietpreisen und Inflation
Ohne den Einfluss der Wohnungsmieten wäre die Teuerungsrate sogar negativ ausgefallen (–0.3 Prozent). Der Index für Wohnen macht rund ein Fünftel des gesamten Warenkorbs im LIK aus und ist im gleichen Zeitraum um 3.2 Prozent gestiegen. Damit hat er zuletzt entscheidend dazu beigetragen, dass die Konsumentenpreise im Plus geblieben sind.
Referenzzinssatz und Deflationsgefahr: Welche Rolle spielen die Leitzinsen?
Seit 2024 sind die Leitzinsen insgesamt um 150 Basispunkte gesenkt worden, was kürzlich zu einem Rückgang des Referenzzinssatzes führte (vgl. Abbildung 1 und Blogbeitrag vom 3. März 2025: Senkung des Referenzzinssatzes). Durch diese Absenkung wird der bisherige inflationsstabilisierende Effekt der Mieten im Jahr 2025 weitgehend wegfallen. Infolgedessen entfällt eine zentrale Stütze, die bislang ein Abgleiten in die Deflation verhindert hat.
Ausblick: Könnte die SNB den Leitzins weiter senken?
Die gestrige Leitzinssenkung löst keine weitere Senkung des Referenzzinssatzes aus. Sollte allerdings der Leitzins von derzeit 0.25 Prozent weiter auf 0.0 Prozent sinken, könnte dies den Referenzzinssatz nochmals nach unten drücken. Entsprechend ist es fraglich, ob eine weitere Leitzinssenkung tatsächlich der Preisstabilität dienen würde. Vor diesem Hintergrund ist es möglich, dass vorerst keine weitere Leitzinssenkung erfolgt.
Allerdings sind auch andere Faktoren für die weitere Entwicklung relevant. Angesichts der labilen Konjunktur in der Eurozone könnte die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Leitzinsen stärker als bislang erwartet senken, um die Wirtschaft zu stützen. Dadurch würde sich der Zinsabstand zur Schweiz verringern und der Franken würde im Vergleich attraktiver werden, was eine zusätzliche Zinssenkung der SNB begünstigen könnte. Die nächsten Monate werden voraussichtlich etwas mehr Klarheit schaffen, ob ein weiterer Zinsschritt in diesem Jahr tatsächlich erfolgen wird.
Sinkende Zinsen und Immobilienfinanzierung
Sinkende Zinsen stützen die Zahlungsbereitschaft beim Immobilienkauf, da sie unter anderem die Finanzierungskosten verringern. Dabei ist zu beachten, dass SARON-Hypotheken durch die jüngste Leitzinssenkung deutlicher gefallen sind als die Langfristzinsen (vgl. Abbildung 2). Gleichzeitig zeigt sich, dass strengere Bankenvorschriften (u.a. die Eigenkapitalvorschriften gemäss Basel III) die Hypothekarvergabe – insbesondere bei grösseren Immobilien-Projektentwicklungen – erschweren und verteuern.
Aktuelle Preistrends im Immobilienmarkt: Wohneigentum und Renditeobjekte
Die Zinssenkungen des letzten Jahres haben bereits zu einer erhöhten Zahlungsbereitschaft im Jahr 2024 beigetragen. So stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um 4.2 Prozent, während jene für Einfamilienhäuser um 3.4 Prozent zulegten. Bei Wohnrenditeliegenschaften hat sich ein Preiswachstum insbesondere in der zweiten Jahreshälfte gezeigt (+1.3 Prozent zwischen dem 2. Quartal 2024 und dem 4. Quartal 2024). Angesichts der nun nochmals tieferen Zinsen dürfte die Nachfrage nach Wohnobjekten hoch bleiben. Da das Angebot weiterhin gering ist, spricht vieles für weiter steigende Preise. Bei Geschäftsflächen hingegen entscheidet verstärkt die Objekt- und Standortqualität über den Vermietungserfolg und das Investoreninteresse.
Lesen Sie mehr über die kurz- und langfristigen Perspektiven des Schweizer Wohnungsmarktes im Immo-Monitoring.