Immo-Monitoring Januar 2025: Die wichtigsten Trends auf einen Blick
06. Februar 2025
Themen
Am 31. Januar 2025 haben wir die neue Ausgabe des Immo-Monitoring 2025 veröffentlicht. Darin finden Sie die neuesten Analysen zu den wichtigsten Segmenten im Schweizer Immobilienmarkt. In diesem Artikel fassen wir die wichtigsten Trends zusammen.
Dynamischeres Umfeld für Investmentmarkt
Immobilieninvestments haben in den letzten Monaten an Attraktivität gewonnen, weil alternative Anlageformen wie zum Beispiel Staatsanleihen durch den Rückgang der Rendite an Reiz verloren haben. Im Dezember 2024 lag die Rendite für zehnjährige Bundesobligationen nur noch bei 0.3%, was unter anderem auf die Zinspolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB) zurückzuführen ist. Die SNB senkte ihre Leitzinsen im Jahr 2024 in vier Schritten von 1.75% auf 0.5%.
Angesichts der sehr niedrigen erwarteten Inflationsrate für 2025 (0.3%) sowie der voraussichtlich fortgesetzten Zinssenkungen durch die Europäische Zentralbank (EZB) und allenfalls durch die US-Notenbank (Fed) steigt zugleich der Aufwertungsdruck auf den Schweizer Franken. In diesem Umfeld gilt eine Rückkehr zu einem Leitzins von 0% bis Ende 2025 als durchaus realistisch. Auch die Neubautätigkeit dürfte von dieser Entwicklung profitieren, da Baufinanzierungen unter diesen Bedingungen günstiger geworden sind.
Wohneigentum: Starke Preisanstiege
Der Rückgang der Hypothekarzinsen hat bei vielen Haushalten das Interesse am Erwerb von Wohneigentum wiederbelebt. Gleichzeitig haben das Bevölkerungswachstum und die angespannte Situation auf dem Mietmarkt die Nachfrage weiter angekurbelt. So stieg die Zahl der Suchabonnements für Einfamilienhäuser im 4. Quartal 2024 gegenüber dem Vorjahr um 17%, bei Stockwerkeigentum um 19%. Diese starke Nachfrage trifft jedoch auf ein stagnierendes Angebot, da sich die zunehmende Anzahl an Baubewilligungen noch nicht in einem deutlich grösseren Angebot an verfügbaren Wohnungen niedergeschlagen hat. Infolgedessen kam es 2024 erneut zu einem kräftigen Preisanstieg: +4.2% bei Eigentumswohnungen und +3.4% bei Einfamilienhäusern.
Ist Wohneigentum überbewertet?
Angesichts des jüngsten Preisanstiegs bei Wohneigentum wollten wir herausfinden, ob dieser Trend die wirtschaftlichen Fundamentaldaten der Schweiz widerspiegelt oder ob ein Risiko einer Überbewertung besteht. Mithilfe einer Regressionsanalyse haben wir den Einfluss von sechs zentralen Wirtschafts-variablen (Bevölkerung, reales BIP, Arbeitslosenquote, Inflation, Hypothekarzinssatz und Leerstand) auf die Immobilienpreise untersucht. Anschliessend haben wir die tatsächliche Preisentwicklung von Wohneigentum mit der vom Modell prognostizierten Fundamentalschätzung verglichen. Die Ergebnisse zeigen, dass die Dynamik der Schweizer Wohneigentumspreise weitgehend mit der wirtschaftlichen Entwicklung des Landes übereinstimmt und das Risiko einer Überbewertung oder einer Immobilienblase derzeit gering ist.
Mietwohnungen: Anhaltende Anstiege der Angebotsmieten, rückläufige Bestandesmieten
Der Neubau von Mietwohnungen hat im Jahr 2024 zugelegt, wobei die Zahl der Baubewilligungen im Vergleich zu 2023 um 24% stieg – besonders dynamisch war die Entwicklung im Kanton Genf. Dennoch bleibt das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen begrenzt. Die im Jahr 2024 fertiggestellten und auf den Markt gebrachten Wohnungen stammen grossteils aus den Jahren 2022 und 2023, die durch tiefe Bewilligungszahlen geprägt waren. Die Knappheit hält daher an und führt zu einem deutlichen Anstieg der Angebotsmieten um 4.7%. Im Jahr 2025 dürften die Angebotsmieten weiter steigen, allerdings in einem moderateren Umfang. Wir rechnen mit einem durchschnittlichen Anstieg von 1.9% auf nationaler Ebene.
Ein anderer Trend zeigt sich bei bestehenden Mietverträgen: Durch die erwartete Senkung des Referenzzinssatzes im März 2025 können viele Mieter eine Mietzinsreduktion beantragen. Wir prognostizieren für laufende Mietverträge einen durchschnittlichen Rückgang von 0.9% im Jahresverlauf.
Büromarkt: Stabiler Trend im 2025 erwartet
Das starke Beschäftigungswachstum im Jahr 2024 führte zu einer erhöhten Nachfrage nach Büroflächen. Gleichzeitig kamen wegen der in den vergangenen Jahren sehr geringen Neubautätigkeit nur wenige neue Flächen auf den Markt. Dadurch ging das Angebot zurück, und die Angebotsmieten stiegen landesweit leicht an, allerdings gab es regional teils erhebliche Unterschiede.
In diesem Jahr fallen die Nachfrageimpulse jedoch geringer aus, da voraussichtlich weniger neue Stellen geschaffen werden. Die nach wie vor schwache Bautätigkeit verhindert zugleich ein Überangebot und stützt so das Gleichgewicht am Markt. Wir erwarten daher 2025 eine nahezu stabile Entwicklung der Angebotsmieten für Büros (+0.1%).
Die Transformation des Detailhandels: Entwicklungen, Herausforderungen und Perspektiven
Der stationäre Detailhandel bewegt sich in einem herausfordernden Umfeld: Einerseits dürften sinkende Zinsen und Inflation sowie steigende Löhne die Konsumlaune beflügeln. Andererseits nimmt die Konkurrenz durch digitale Vertriebskanäle stetig zu. Besonders betroffen ist der Non-Food-Bereich, in dem der E-Commerce-Anteil 17% erreicht – ein Wert, der sogar höher ist als während der Pandemie. Diese Entwicklung setzt sich auch in der traditionell vom stationären Handel geprägten Weihnachtszeit fort. Vor diesem Hintergrund bleiben die Qualität des Standorts und eine klare Differenzierungsstrategie wesentliche Erfolgsfaktoren.
Für 2025 sind die Prognosen weiterhin vorsichtig: Wir rechnen mit einem Rückgang der Angebotsmieten für Verkaufsflächen um 1.5%, wobei je nach Region deutliche Unterschiede zu erwarten sind.
Immo-Monitoring
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