Bauen ohne Land – Erfolgsfaktoren für grossmassstäbliche Aufstockungen

Lindendorf in Ostermundigen, Bildrechte: UBS

Das Bundesamt für Statistik (BFS) prognostiziert für den Zeitraum von 2023 bis 2030 ein Bevölkerungswachstum von 650’000 bis 1.4 Mio. Menschen.
Das Referenzszenario geht dabei von etwa einer Million zusätzlichen Einwohner:innen aus. Besonders stark wird das Wachstum für die fünf Grosszentren Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne und deren innere Agglomerationen erwartet, wo jeweils rund 300’000 zusätzliche Personen Platz finden sollen.

Während in den Agglomerationsgürteln das Bevölkerungswachstum im Einklang mit den letzten 15 Jahren stehen dürfte, werden die Grosszentren voraussichtlich doppelt so viele neue Einwohner:innen anziehen wie bisher. Im Gegensatz dazu wird für kleinere und periphere Regionen eine eher stagnierende oder sogar rückläufige Bevölkerungsentwicklung erwartet. Mit dem Bevölkerungswachstum wird ein entsprechender Anstieg der Anzahl Haushalte erwartet. Diese Kennzahl ist die relevante Grösse, um daraus die Wohnungsnachfrage abzuleiten.

Eine Auswertung der Siedlungsreserven zeigt, dass unbebaute Bauzonen und Ausnützungsreserven im Siedlungsgebiet Platz für rund 2.7 Mio. zusätzliche Personen bieten. In der Theorie könnte damit das erwartete Bevölkerungswachstum bewältigt werden. Praktisch liegen die Siedlungsreserven jedoch oft an weniger gut erschlossenen Lagen, während die Nachfrage nach Wohnraum hauptsächlich in den Grosszentren und der Agglomeration erwartet wird. Hier spielt die Verdichtung – durch Ersatzneubauten, Umbauten oder Aufstockungen – eine zentrale Rolle.

Aufstockungen gewinnen an Relevanz

In städtischen Gebieten mit knappen Baulandreserven gewinnen Aufstockungen zunehmend an Bedeutung: Zusätzlicher Wohnraum entsteht im Bereich von erschlossenem, bereits konsumiertem Bauland, wodurch eine effiziente Flächennutzung möglich ist. Aus dem Blickwinkel der Nachhaltigkeit und Energieeffizienz bieten Aufstockungen die Möglichkeit, energetische Sanierungen vorzunehmen, damit die Energieeffizienz des Gesamtgebäudes zu steigern und graue Emissionen gering zu halten.

Wirtschaftliche und ökologische Konsequenzen

Im Rahmen einer Studie haben Wüest Partner und Durable im Auftrag von Lignum und dem Bundesamt für Umwelt einerseits die Wirtschaftlichkeit und andererseits den ökologischen Aspekt von Aufstockungen untersucht. Die Ergebnisse zeigen, dass Aufstockungen bei gleicher Fläche in der Regel wirtschaftlich besser sind als Neubauten.
Ökologisch betrachtet verursacht ein Ersatzneubau in Holzbauweise im Vergleich zur Sanierung und Aufstockung um ca. 3% höhere Treibhausgasemissionen, während der mineralische Neubau mit 35% höheren Emissionen deutlich schlechter, als die Aufstockung abschneidet.

Erfolgsfaktoren

Dass Aufstockungen auch aus Investorensicht attraktiv und grossmassstäblich ausführbar sind, zeigen zahlreiche Beispiele aus der Praxis, die im Zuge einer Fachveranstaltung der Reihe «Stadt aus Holz» am 6. November 2024 präsentiert und diskutiert wurden. Die Investor:innen sind sich einig: Aufstockungen sind komplex und nicht für alle Gebäudetypen und an jedem Standort sinnvoll. Bei erfolgreicher Umsetzung profitieren jedoch sowohl die Bestands- als auch die neuen Flächen: erstere werden aufgewertet und die letztere zeiteffizient erstellt..

Zentral ist gem. Ulrich Schiller, Geschäftsführer der HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH, dass eine ganzheitliche Betrachtung des Gebäudes verfolgt wird und Synergieeffekte aus Neubau und Bestand genutzt werden. Der Fokus soll dabei neben den neuen Flächen auf die energetische Ertüchtigung des Bestands und das Nachrüsten für barrierefreie Flächen liegen. Aus wirtschaftlicher Perspektive ist die Realisierung von mindestens zwei Geschossen interessant, weil damit Skaleneffekte aus der Vorfertigung ausgespielt werden können, was sich positiv auf den Terminplan und die Wirtschaftlichkeit auswirkt.

Ein Bauvorhaben im bewohnten Zustand erhöht den notwendigen Abstimmungsbedarf. Zu mehr Akzeptanz seitens Mieterschaft führen einerseits die Aufwertung der Bestandsflächen, Reduzierung von Betriebskosten durch energetische Sanierung und das Aufwerten von gemeinschaftlich genutzten Aussenflächen. Aus Sicht von Peter Kaufmann, Leiter Finanzvermögen der Immobilien Basel-Stadt ist ein gezieltes Stakeholdermanagement und eine professionelle Mieterbetreuung unabdingbar.

Eine Herausforderung bleibt gem. Roman Weiss, Project Manager Construction & Development bei UBS Fund Management AG der Umgang mit den begrenzten Flächen im Untergeschoss, wo aufgrund der oberirdischen Flächenzunahme zusätzliche Keller- und Einstellplätze nachgefragt werden.

Zusammenfassend können wir die folgenden Erfolgsfaktoren festhalten:

1. Aufstockung mit energetischer Sanierung des Bestands kombinieren
2. Rentabilität steigt mit Anzahl Geschosse der Aufstockung, da Skaleneffekte aus der Vorfertigung ausgespielt werden können
3. Holz eignet sich als Baumaterial aufgrund seines geringen Eigengewichts im Verhältnis zur Tragfähigkeit ideal für Aufstockungen. Zudem erlaubt die Vorfertigung die Bauzeit und Emissionen vor Ort zu reduzieren.
4. Aufwertung der Aussenräume und Gemeinschaftsflächen sowie Reduzierung von Betriebskosten sind zentral für Akzeptanz bei Bestandsmieter:innen
5. Gezieltes Stakeholdermanagement und professionelle Mieterbetreuung sind unabdingbar
6. Umgang mit begrenzten Flächen im Untergeschoss muss bei oberirdischer Flächenzunahme bedacht werden

Prüfen auch Sie eine Aufstockung?

Dann melden Sie sich bei uns. Wir unterstützen Sie datenbasiert mit unserer Expertise im Vergleich verschiedener Handlungsoptionen und liefern Ihnen fundierte Entscheidungsgrundlagen.

Mit der Eventreihe «Stadt aus Holz» ermöglichen wir Investor:innen einerseits tiefe Einblicke in erfolgreich realisierte Projekte und bieten eine Plattform für Networking und Erfahrungsaustausch. Zudem stehen wir Ihnen mit unserer Expertise in Fragen der Marktfähigkeit, Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit von Entwicklungsprojekten in Holzbauweise beratend zur Verfügung. Bauen mit Holz kann einen wesentlichen Beitrag für eine nachhaltige Entwicklung des Lebensraums und den Aufbau einer auf erneuerbaren Ressourcen basierenden Gesellschaft leisten. Wir zeigen Ihnen, worauf es ankommt. Kontaktieren Sie uns. 

Kontaktieren Sie unsere Expert:innen für weitere Insights.