BZO-Revision in der Stadt Zürich: Was die neuen Regeln mit sich bringen

Die Revision der Bau- und Zonenordnung (BZO) der Stadt Zürich betrifft gemäss Auswertungen von Wüest Partner rund 20% der Parzellen. Sie sieht neben Aufzonungen auch punktuelle Abzonungen vor. Zwar schafft die Vorlage zusätzliche Entwicklungspotenziale, sie verknüpft diese jedoch stärker mit Auflagen, insbesondere beim preisgünstigen Wohnraum und bei ökologischen Anforderungen. Für Eigentümerschaften und Projektentwickelnde sind die Auswirkungen bereits heute relevant, da die negative Vorwirkung schon greift.

Die Stadt Zürich hat die totalrevidierte Bau- und Zonenordnung (BZO) öffentlich aufgelegt. Bis zum Ende der Mitwirkung am 1. Juni 2026 können Einwendungen eingebracht werden. Anschliessend berät der Gemeinderat über den Entwurf. Vor einer Inkraftsetzung müssen zudem der Kanton und – im Fall eines Referendums – auch die Stimmbevölkerung zustimmen.
Obwohl sich dieser Prozess über mehrere Jahre hinziehen könnte, entfalten Teile der revidierten BZO bereits heute Wirkung. Grund dafür ist die sogenannte negative Vorwirkung: Dort, wo die künftigen Bestimmungen strenger sind als die heute geltenden, werden Baugesuche schon jetzt nach dem neuen Recht beurteilt.

Zusammenfassung

• Die Revision ist vor allem dadurch geprägt, dass sie nicht primär auf eine höhere bauliche Ausnützung abzielt, sondern zugleich Sozialziele, ökologische Kriterien und Ortsbildqualität verankert.
• Von einer umfassenden BZO-Revision der grössten Schweizer Stadt wäre angesichts der Wohnungsknappheit allerdings grundsätzlich eine deutlich stärkere Verdichtung zu erwarten. Der aktuelle Entwurf enthält zwar Wohnraumpotenzial für mehr Menschen, setzt dabei aber vor allem auf moderate Aufzonungen. Deren Umsetzungswahrscheinlichkeit ist oft begrenzt.
• Ein zentraler Grund hierfür liegt darin, dass das zusätzliche Ausnutzungspotenzial der Aufzonungen zu 75% und jenes aus Arealüberbauungen zu 100% an preisgünstigen Wohnraum gebunden wird. Das schmälert die Attraktivität vieler Projekte und kann ihre Realisierung trotz formal gröserer Entwicklungspotenziale erschweren.

Die BZO-Revision setzt die Vorgaben des kommunalen Richtplans Siedlung, Landschaft, öffentliche Bauten und Anlagen (SLöBA) sowie die klimapolitischen Zielsetzungen der Stadt Zürich grundeigentümerverbindlich um. Inhaltlich bündelt die Vorlage damit mehrere Ziele: Innenentwicklung, klimaangepasste Siedlungsentwicklung, Ortsbildschutz, und ein höherer Anteil preisgünstigen Wohnraums. Dieser Blogbeitrag analysiert im ersten Teil die Dichteaspekte umfassend und ordnet die Wirkung auf die Bautätigkeit ein. Im zweiten Teil folgen Einschätzungen zu den weiteren Inhalten der Revision.

Teil 1: Dichte und Bautätigkeit

Teilweise mehr Entwicklungspotenzial mit 75% preisgünstigem Wohnraum

Ein zentrales Element der Revision sind gezielte Aufzonungen und die Einführung neuer Zonentypen. Damit möchte die Stadt die im Richtplan vorgesehene Innenentwicklung umsetzen und an geeigneten Standorten zusätzlichen Wohnraum ermöglichen. Für betroffene Eigentümerschaften und Projektentwickelnde entstehen dadurch zwar zusätzliche Potenziale. Gleichzeitig wird ein Teil des entstehenden Mehrwerts planerisch gebunden, indem die zusätzliche Ausnützung eng an qualitative und soziale Bedingungen geknüpft ist. Konkret sollen bei den vorgesehenen Aufzonungen 75% der zusätzlichen Ausnützung als preisgünstiger Wohnraum realisiert werden.

Immobilienökonomisch ist das ein zentraler Punkt der Vorlage. Eine Aufzonung erhöht auf den ersten Blick den Anreiz, eine Liegenschaft weiterzuentwickeln und zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Entscheidend für die tatsächliche Wirkung ist jedoch nicht allein das Ausmass der zusätzlichen Ausnützung, sondern vor allem deren wirtschaftliche Attraktivität. Der Anreiz zur Bautätigkeit wird insbesondere dann geschmälert, wenn ein grosser Teil der neu möglichen Ausnützung nur unter zusätzlichen Auflagen realisiert werden kann, insbesondere der Pflicht, preisgünstige Wohnungen zu erstellen. Neben den Aufzonungen in vielen Stadtteilen sind auch punktuelle Abzonungen vorgesehen, etwa zur Sicherung von Freiräumen oder aus Gründen des Ortsbildschutzes. Aufgrund der negativen Vorwirkung sind diese Abzonungen bereits heute zu beachten.

Arealbonus neu mit 100% preisgünstigem Wohnen

Auch die Regeln zur Arealüberbauung werden angepasst: Neu ist sie bereits ab einer Arealfläche von 4’000 m² zulässig, ab 6’000 m² bleibt ein Bonus möglich. Dieser Bonus in Form einer höheren Ausnützung wird moderat erhöht und neu vollständig, also zu 100 %, an den preisgünstigen Wohnraum gebunden. Bisher diente das Instrument der Arealüberbauung vor allem dazu, hohe planerische und energetische Anforderungen mit zusätzlichem Spielraum und einer erhöhten Ausnützung zu kompensieren. Künftig wird dieser Zusatzspielraum deutlich stärker an politisch definierte Zielsetzungen gekoppelt. Das beeinflusst die wirtschaftliche Attraktivität dieses Planungsinstruments auch hier spürbar.
Lassen sich höhere Planungs- und Investitionsaufwände sowie längere Verfahrensdauern nicht durch entsprechende Mehrwerte ausgleichen, dürfte die Attraktivität von Arealüberbauungen sinken. Damit nimmt auch die Bereitschaft ab, grössere und qualitätsorientierter Entwicklungen umzusetzen. Das gilt umso mehr vor dem Hintergrund gleichzeitig steigender Anforderungen an den energetischen Standard und an die Treibhausgasemissionen.

Räumlich differenzierte Anwendung

Die Aufzonungen erfolgen nicht flächendeckend, sondern differenziert nach Lage, Stadtstruktur und qualitativen Anforderungen. Eine erste Auswertung der Zonenmutationen durch Wüest Partner zeigt ein differenziertes, zugleich aber klar strukturiertes Muster: Klassische Wohnzonen werden mehrheitlich moderat aufgezont, typischerweise von zwei auf drei, von drei auf vier und besonders häufig von vier auf fünf Geschosse. Vereinzelt sind auch stärkere Sprünge bis auf sechs Geschosse vorgesehen. Ähnliche Entwicklungen zeigen sich in den Zentrumszonen, etwa von fünf auf sechs oder von sechs auf sieben Geschosse. Demgegenüber stehen Abzonungen beziehungsweise Einschränkungen durch die Überführung in Quartiererhaltungszonen. Insbesondere vier- und fünfgeschossige Wohnzonen werden in gewissen Stadtteilen in Quartiererhaltungszonen I oder II überführt, wodurch die zulässige Geschossigkeit teilweise auf maximal vier Vollgeschosse begrenzt wird. Insgesamt dominieren damit moderate Aufzonungen um ein Geschoss, während Abzonungen vor allem im Umfeld von Schutz- und Erhaltungsgebieten auftreten.

Angebotslücke bleibt bestehen

Als Zwischenfazit zur baulichen Dichte lässt sich festhalten: Die Revision schafft zwar mehrheitlich zusätzliche Nutzungspotenziale, sieht in einzelnen Stadtteilen aber auch Abzonungen vor. Erstens fallen die Aufzonungen gemessen am Massstab der grössten Schweizer Stadt überwiegend moderat aus. Zweitens sind sie mit wertrelevanten Auflagen verbunden, insbesondere mit einem hohen Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum. Dadurch werden die Anreize, diese Potenziale tatsächlich zu realisieren, geschwächt. Die konkrete Wirkung der BZO-Revision auf die Neubautätigkeit lässt sich derzeit noch nicht quantifizieren. Eine wesentliche Entschärfung der Angebotslücke ist durch die Revision jedoch kaum zu erwarten. Diese Einschätzung ist auch vor dem Hintergrund der anhaltenden strukturellen Angebotsknappheit zu sehen: Die Neubautätigkeit in der Stadt Zürich liegt seit mehreren Jahren unter dem langfristigen Bedarf, während die Wohnraumnachfrage weiter steigt. Zusätzliche Bedeutung erhält dieses Thema mit Blick auf die kantonale Wohnschutzinitiative, über die am 14. Juni 2026 abgestimmt wird, sowie auf mögliche weitere lokale Regulierungen.

Teil 2: Qualitative Aspekte

Preisgünstiges Wohnen

Die BZO-Revision setzt beim preisgünstigen Wohnen einen klaren Schwerpunkt. Im Folgenden beleuchten wir vier Aspekte zu Wirkung, Hintergründen und Punkten, die bei der Umsetzung zu berücksichtigen sind:

• Die Vorgaben zum preisgünstigen Wohnen dürften dazu führen, dass weniger Ersatzneubauten realisiert werden als unter weniger restriktiven Rahmenbedingungen. Gleichzeitig gewinnen Sanierungen, Transformationen und Aufstockungen an Attraktivität, weil sich preisgünstiger Wohnraum im Bestand oft wirtschaftlich einfacher umsetzen lässt als im Neubau.
• Der gewählte Ansatz orientiert sich an Art. 49 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG). Er ist insofern geschickt, als vielen Bauherrschaften nichts entzogen, sondern zusätzlicher Spielraum gewährt wird, der allerdings an Bedingungen geknüpft ist. Voraussetzung für dieses Prinzip der Verlustvermeidung ist jedoch, dass die Bedingung der Preisgünstigkeit nur für grössere Bauvorhaben gilt und nicht auch für kleinere Eingriffe.
• Wüest Partner empfiehlt eine pragmatische Umsetzung der Bedingung der Preisgünstigkeit. Dazu gehört etwa, dass Wohnungen, die bereits heute preisgünstig sind, auf diese Nebenbedingung angerechnet werden. Dahinter steht die Überlegung, dass sich günstiger Wohnraum oft einfacher erhalten als durch Anbauten oder Aufstockungen neu schaffen lässt. Können Anbauten und Aufstockungen zu höheren Mieten angeboten werden, steigt tendenziell die Bereitschaft zur Umsetzung. Gleichzeitig verbleiben bereits bestehende Bestandswohnungen im vergleichsweise günstigen Segment.
• Planerische Mehrwerte werden zu grossen Teilen nicht finanziell, sondern über Nutzungsauflagen zugunsten des preisgünstigen Wohnens abgegolten. Damit sind Opportunitätskosten verbunden, weil der Staat geringere Einnahmen erzielt als bei einer Abgeltung ohne solche Nutzungsauflagen.

Klimaanpassung wird verbindlicher

Ein weiterer Schwerpunkt der BZO-Revision liegt in der ökologischen Weiterentwicklung der Bauordnung. Vorgesehen sind unter anderem zusätzliche Grünflächenziffern, Baumpflanzpflichten sowie Vorgaben zum Wurzelraum, zur Versickerung und zum ökologischen Ausgleich. Damit setzt die Stadt die Ziele einer klimaangepassten Siedlungsentwicklung planerisch um und erhöht die Anforderungen an Neubau- und Sanierungsprojekte spürbar.  Diese Vorgaben beeinflussen die Überbaubarkeit direkt. Sie wirken sich auf die Gestaltung der Aussenräume, den Versiegelungsgrad und die Tiefgaragenkonzeption aus und erhöhen damit auch die Baukosten und die planerische Komplexität. Gleichzeitig sollen sie die langfristige Standortqualität stärken, etwa durch eine bessere Hitzeminderung, attraktivere Freiräume und eine höhere Aufenthaltsqualität.

Ortsbildschutz führt in einzelnen Gebieten zu strengeren Vorgaben

Die Revision stärkt auch den Ortsbildschutz. Vorgesehen sind neue oder angepasste Kernzonen, Quartiererhaltungszonen sowie ein neuer Ergänzungsplan Ortsbild. Damit werden unter anderem Vorgaben aus dem ISOS und dem kantonalen Ortsbildinventar in die Nutzungsplanung überführt. Für Entwicklungen hat dies zwei Folgen. Erstens steigt in schutzsensiblen Gebieten die Unsicherheit in Bezug auf bauliche Reserven. Entwicklungsannahmen, die stark auf Ersatzneubauten, Verdichtung oder typologische Transformationen setzen, werden damit risikoreicher. Zweitens werden die Stadtteile planerisch stärker differenziert: Während einzelne Entwicklungsgebiete zusätzliche Dichte erhalten, werden andere Gebiete stärker auf Erhalt ausgerichtet.

Vollzug der Harmonisierung der Baubegriffe

Ein weiterer Bestandteil der Revision ist die Harmonisierung der Baubegriffe gemäss kantonalen Vorgaben. Die Stadt weist selbst darauf hin, dass die neuen Messweisen teilweise erhebliche Auswirkungen haben können und deshalb in einzelnen Bereichen durch ergänzende kommunale Vorschriften präzisiert werden sollen. Für die Praxis ist das bedeutsam, weil neue Definitionen von Geschossen, Untergeschossen, Klein- und Anbauten sowie geänderte Messweisen die baurechtlich zulässige Projektkubatur verändern können. Davon ist nicht nur die Planung betroffen, sondern potenziell auch die Wirtschaftlichkeit. Bereits kleine Verschiebungen bei der anrechenbaren Fläche, beim Volumen oder bei der Gebäudegeometrie können erhebliche Auswirkungen auf Projekte haben. Gerade bei Bestandsliegenschaften und bei Nachverdichtungen lohnt es sich deshalb, bisherige Annahmen neu zu überprüfen.

Weitere Anpassungen: Freiräume und Bauen im Bestand

Neben den grossen Themenblöcken enthält die Revision weitere relevante Anpassungen. Dazu gehört insbesondere die stärkere Sicherung öffentlicher Freiräume, die teilweise auch über Um- und Auszonungen erfolgt und damit die Nutzungsmöglichkeiten einzelner Grundstücke direkt beeinflusst. Gleichzeitig wird das Bauen im Bestand gezielt gefördert. Vorgesehen sind punktuelle Erleichterungen, insbesondere für Aufstockungen und energetische Sanierungen, etwa durch eine flexiblere Handhabung baulicher Vorgaben. Damit soll die Weiterentwicklung bestehender Gebäude erleichtert und zugleich ein Beitrag zur Umsetzung der klimapolitischen Ziele geleistet werden.

Einordnung

Zum aktuellen Zeitpunkt besteht im Detail noch Unsicherheit hinsichtlich der Verbindlichkeit und der konkreten Umsetzung der Revision. Auf Grundlage der öffentlichen Auflage lassen sich jedoch bereits einige Erkenntnisse festhalten:

• Die BZO-Revision ist keine pauschale Verdichtungsmassnahme, sondern Teil eines umfassenderen regulatorischen Rahmens, der die bauliche Entwicklung stärker steuert und differenziert.
• Für Eigentümerschaften und Projektentwickelnde bedeutet dies eine weiter zunehmende Komplexität. Die Tragfähigkeit von Projekten hängt damit noch stärker von den standortspezifischen Rahmenbedingungen und der konkreten Ausgestaltung der Auflagen ab.
• Wie eingangs erwähnt, entfalten die vorgesehenen Änderungen mit rund einem Fünftel betroffener Parzellen eine breite Wirkung. Aufgrund der negativen Vorwirkung sind sie für zahlreiche Liegenschaften in der Stadt Zürich bereits heute unmittelbar relevant.