Wohnungsmarkt Norddeutschland: Dynamische Kaufpreisentwicklung und deutlich steigende Mieten
Letzte Aktualisierung: 22. April 2025
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Der Wohnungsmarkt von 15 norddeutschen Oberzentren blickt im zweiten Jahr nach Beginn der Corona-Pandemie auf eine positive Entwicklung zurück. Die meisten norddeutschen Städte weisen ein überdurchschnittliches Einwohnerwachstum auf. Das starke Mietwachstum der vergangenen Jahre setzt sich weiterhin fort. Die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen verläuft ebenfalls weiterhin dynamisch. Die durchschnittliche Leerstandsquote der untersuchten Städte ist weiter auf 2,6 Prozent gesunken und liegt damit unter dem deutschen Schnitt.
Dem gegenüber steht eine verhaltene Neubautätigkeit, weit hinter dem Bedarf. Investoren von Mehrfamilienhäusern finden in Schwerin und Flensburg ein besonders günstiges Rendite-Risiko-Profil. Das sind die zentralen Ergebnisse der aktuellen Studie „Norddeutsche Wohnungsmärkte: Daten und Perspektiven 2021“, in der Wüest Partner die Wohnungsmärkte von 15 norddeutschen Oberzentren in den Bundesländern Hamburg, Bremen, Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern und Niedersachsen analysiert.
Preisschere zwischen kleinen und großen Wohnungen geht weiter auseinander
Die Mietpreisdynamik der vergangenen Jahre hat sich in den norddeutschen Wohnungsmärkten weiter fortgesetzt. Ausreißer ist Rostock mit einem Anstieg von 11,7 Prozent von 2020 auf 2021. In der Langzeitbetrachtung stiegen die Angebotsmieten in Wolfsburg und Hannover mit 75,7 beziehungsweise 72,3 Prozent am stärksten innerhalb von zehn Jahren an.
Volker Ottenströer, Director und Leiter des Standortes Hamburg bei Wüest Partner erläutert: «Nach dem starken Mietwachstum der vergangenen Jahre hat sich in den meisten norddeutschen Städten das Mietpreiswachstum weiter fortgesetzt. Wolfsburg hat scheinbar seine Grenze bereits erreicht. Hier hat sich der Markt offenbar korrigiert, denn die Angebotsmieten sind im vergangenen Jahr leicht gesunken.» Im Durchschnitt der Nordstädte werden für neuere Wohnungen, die nach 2010 erbaut wurden, mit 11,46 Euro je Quadratmeter monatlich etwa 3,00 Euro auf den Quadratmeter mehr aufgerufen als für Bestandswohnungen älteren Baujahrs.
Die höchsten Median-Mieten weisen Hamburg mit 14,00 Euro je Quadratmeter, Lüneburg und Hannover mit 10,49 Euro je Quadratmeter beziehungsweise 10,45 Euro je Quadratmeter auf. Die geringsten Mieten werden in Bremerhaven mit 6,11 Euro je Quadratmeter und in Wilhelmshaven mit 6,14 Euro je Quadratmeter aufgerufen.
Die Mieten in 1- und 2‑Zimmer-Wohnungen sind im Norden im Schnitt 14 Prozent teurer als 3- und 4‑Zimmer-Wohnungen. Hier geht die Preisschere der vergangenen Jahre immer weiter auseinander: Vor einem Jahr betrug der Unterschied bereits zehn Prozent, vor zwei Jahren neun Prozent und vor drei Jahren waren kleine Wohnungen noch um durchschnittlich 7,5 Prozent teurer.
Dynamische Kaufpreisentwicklung am Wohneigentumsmarkt
Der Medianangebotskaufpreis in den norddeutschen Städten ist über alle Baujahre hinweg um 6,5 Prozent seit dem Vorjahr gestiegen. Hierbei beträgt der Kaufpreisunterschied 56 Prozent zwischen Neubauwohnungen und Altbauten mit einem Baujahr von älter als 2010. In Bremerhaven und Wilhelmshaven kosten Neubauwohnungen sogar mehr als das Doppelte einer alten Wohnung.
Den stärksten Kaufpreisanstieg seit 2010 über alle Baujahre verzeichneten Eigentumswohnungen in Hannover (239,5 Prozent), Lübeck (210,5 Prozent), Bremerhaven (203,4 Prozent) und Braunschweig (200 Prozent) – die geringsten Steigerungen Wilhelmshaven (78,5 Prozent) und Schwerin (99,7 Prozent). Strukturelle Unterschiede bezogen auf den Anteil an Neubauwohnungen relativieren jedoch die Vergleichbarkeit.
Anders als bei den anderen Städten sind die Quadratmeter-Kaufpreise von Eigentumswohnungen für 3- und 4‑Zimmer-Wohnungen in Osnabrück, Wilhelmshaven, Bremerhaven und Braunschweig niedriger als die für 1- und 2‑Zimmer-Wohnungen. «Im Durchschnitt aller norddeutschen Städte erzielen Wohneinheiten mit drei oder vier Zimmern dagegen acht Prozent höhere Quadratmeter-Kaufpreise», so Ottenströer.
Wohnbautätigkeit: Kleine Wohnungen werden mehr gebaut
«Insbesondere in den Städten in denen die Leerstandsquote sehr niedrig ist wie in Oldenburg und Flensburg, werden viele neue Wohnungen gebaut. Das ist ein gutes Zeichen», sagt Ottenströer. Und weiter: «Hingegen kann die Bautätigkeit in vielen Städten wie Hannover, Braunschweig und Kiel mit einer ebenfalls niedrigen Leerstandsquote noch nicht mit dem deutschen Durchschnitt mithalten.»
76 Prozent der Neubauwohnungen in den norddeutschen Städten befinden sich in Mehrfamilienhäusern. In Lüneburg und Rostock konzentriert sich der Wohnungsneubau fast ausschließlich auf Mehrfamilienhäuser. Auffällig ist der deutlich gestiegene Anteil an 1- und 2‑Zimmer-Wohnungen in den Neubauten. Im Vergleich zum Anteil an bestehenden Wohnungen werden aktuell mehr als doppelt so viele 1- und 2‑Zimmer-Wohnungen gebaut. In Flensburg und Kiel entfällt die Hälfte der neu errichteten Wohnungen auf diese Kategorie, in Hamburg immerhin noch über 34 Prozent.
Differenzierte Risiko-Rendite-Profile der einzelnen Städte
Risikoaverse Investoren finden in Hamburg, Osnabrück, Lübeck und Lüneburg adäquate Renditen bei geringem Risiko. Hierbei verfügt insbesondere Osnabrück über ein sehr günstiges Rendite-Risiko-Profil beispielsweise gegenüber Hamburg. Die höchsten Renditen bei entsprechend hohem Risiko finden Investoren in Bremerhaven und Wilhelmshaven. Über ein besonders günstiges Verhältnis verfügen Schwerin und Flensburg bei attraktiven Rendite-Risiko-Konditionen. Etwas ungünstiger ist das Rendite-Risikoprofil in Rostock, Hannover und Oldenburg.
«Für jede Investitionsentscheidung ist eine fundierte Marktkenntnis unerlässlich, um das jeweilige Investmentrisiko entsprechend einschätzen zu können. Das hier vorliegende Rendite-Risiko-Profil dient lediglich als Orientierung und ersetzt keine intensive Analyse mit der individuellen Liegenschaft», so Ottenströer.
Renditen geben weiterhin nach
Im Zuge der Beliebtheit von Mehrfamilienhäusern bei nationalen wie internationalen Investoren hält der Rückgang der Renditen weiterhin an. Der durchschnittliche Brutto-Ertragsfaktor der 15 untersuchten norddeutschen Wohnungsmärkte liegt bei circa 21 und damit erneut höher als im Vorjahr. Spitzenreiter mit einem Durchschnittsfaktor von circa 30 ist Hamburg. Aber auch in B- und C‑Städten werden bei guten Renditeobjekten und Mehrfamilienhaus-Neubauten regelmäßig Bruttofaktoren oberhalb des 25-fachen des Jahresrohertrags erzielt.
Abbildung 1: Risiko-Rendite-Profil der untersuchten Städte Norddeutschlands (Ø Brutto-Rendite)
Quelle: Wüest Partner Deutschland 2021.
Das Risiko ist auf der X‑Achse abgebildet, die durchschnittlichen Bruttorenditen auf der Y‑Achse. In die Analyse sind Faktoren hinsichtlich der Markt- und Nachfragestabilität, der Bedingungen rund um Konsum, Einkommen und Arbeit sowie der Mieten und Preise eingeflossen.
Die vollständige Studie steht inklusive umfassendem Datenmaterial als interaktives PDF-Dokument unter folgendem Link kostenlos zur Verfügung.