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Siedlungs­ent­wicklung nach innen und Mieten

Letzte Aktualisierung: 22. April 2025

Siedlungs­ent­wicklung nach innen ist das Gebot der Stunde in der Raumplanung – sie hat vielschichtige Auswir­kungen auf die Mietzinsen. Zentral ist die Unter­scheidung direkter Auswir­kungen aufgrund eines grösseren Flächen­an­gebots, welche das generelle Mietzins­niveau einer Gemeinde senken.  Abzugrenzen sind davon die indirekten Auswir­kungen anlässlich eines verjüngten Gebäu­de­be­standes.

Wie sich die Mieten als direkte Folge der erhöhten zuläs­sigen baulichen Dichte verändern, kann in einer Simulation von iconomix – ein Angebot der Schwei­ze­ri­schen Natio­nalbank – online in Erfahrung gebracht werden. In diesem Blogbeitrag wird ein Beispiel aus dieser Simulation gezeigt, in dem zwei Städte mit grund­sätzlich gleichen Rahmen­be­din­gungen mitein­ander verglichen werden. Die Bevöl­ke­rungszahl in den beiden Städten ist ebenso identisch wie die Grösse der Bauzo­nen­fläche, die innerhalb der gelben Kacheln der Nicht­bau­zonen liegen. Aller­dings unter­scheidet sich die Zahl der zuläs­sigen Stock­werke pro Gebäude. So ist in der Stadt links die Gebäu­dehöhe überall auf zwei Etagen limitiert (rosarote Kacheln). In der Stadt rechts wurde diese Begrenzung der Stock­werke in der südöst­lichen Siedlungs­hälfte aufge­hoben, was gleich­be­deutend mit einer Erhöhung der zuläs­sigen baulichen Dichte ist (weisse Kacheln).

Grafik Zonenplan

In den Gebieten mit erhöhter Ausnüt­zungs­ziffer entstehen im Stadt­zentrum Gebäude mit bis zu zwölf Stock­werken (dunkel­blaue Kacheln). Somit vergrössert sich das Wohnan­gebot in der Stadt rechts gegenüber der Stadt links.

Grafik Gebäudehöhe

Eine solche Ausdehnung des Wohnungs­an­gebots lindert die Wohnungs­knappheit, weshalb die Mietpreise in der Stadt rechts mit einer höheren Ausnüt­zungs­ziffer tiefer als in der Stadt links sind. Diese tieferen Mietpreise lassen sich in den verdich­teten und in den nicht verdich­teten Gebieten der Stadt rechts beobachten, weil das zusätz­liche Wohnan­gebot die grund­sätz­liche Wohnungs­knappheit in der gesamten Stadt verringert.

Grafik Mietpreis

Zusam­men­ge­fasst zeigt dieses Modell­bei­spiel, wie eine Erhöhung der Ausnüt­zungs­ziffer das Gesamt­woh­nungs­an­gebot vergrössert und als direkten Effekt davon das generelle Mietpreis­niveau in der Stadt sinkt. In der Realität sind die Auswir­kungen der Siedlungs­ent­wicklung nach innen auf die Mietzinsen natürlich vielschich­tiger, als es dieses verein­fa­chende Modell aufzu­zeigen vermag. So geht das Modell von überall gleichen Wohnungs­qua­li­täten aus und unter­scheidet damit zum Beispiel nicht zwischen dem Mietpreis in Neu- und in Altbauten (Kurt Schmid­heiny, 2014).

Verjüngung des Gebäu­de­parks

Siedlungs­ent­wicklung nach innen ist mit Neubau­tä­tig­keiten und teilweise auch mit einem Rückbau bestehender Gebäude verbunden. Damit verändert sie die Qualität der im Quartier zur Verfügung stehenden Wohnungen. Neu erstellter Wohnraum verfügt in der Regel über effizi­entere, aber auch komfor­ta­blere Grund­risse und erfüllt bessere Energie­stan­dards. Diese höheren Ausbau­stan­dards und der bessere Zustand haben aller­dings ihren Preis. Bei den 177’000 Mietwoh­nungs­in­se­raten, die im Jahr 2017 in den Mitgliedern des Schwei­ze­ri­schen Städte­ver­bandes publi­ziert worden sind, kostete im Mittel eine als Neubau dekla­rierte Mietwohnung inklusive Neben­kosten 2050 Franken pro Monat. Das sind 26% mehr als der Durch­schnitt der nicht als Neubau dekla­rierten Wohnungen. Aufgrund der hohen Qualität der neu erstellten Wohnungen ist Wohnen in verdich­teten Quartieren also oftmals überdurch­schnittlich teuer. 

Wie teuer das Wohnen im neu verdich­teten Gebiet ist, wird von zwei Faktoren bestimmt: Erstens kommt es darauf an, ob die bauliche Verdichtung durch das Füllen von Baulücken erfolgt (was die bestehenden Mietver­hält­nisse kaum tangiert) oder ob Verdichtung entsteht, indem bestehender Wohnraum aufge­hoben und durch einen Ersatz­neubau kompen­siert wird. Zweitens hängen die Wohnkosten davon ab, in welchem Preis­segment die neuen Wohnungen einge­stuft werden. Beispiels­weise kann das Preis­niveau durch die Erstellung kompakter Grund­risse oder die Limitierung des Ausbau­stan­dards und der techni­schen Ausstattung auch bei neuem Wohnraum moderat gehalten werden. Solche Wohnungen mit beschränktem Komfort, aber mit einem – in Anbetracht der guten Lage und des modernen Gebäu­de­zu­stands ‒ relativ tiefen Mietzins­niveau sind auch für Immobi­li­en­in­ves­toren eine inter­es­sante Option.

Weitere Infor­ma­tionen:

Im Auftrag des Schwei­ze­ri­schen Städte­ver­bandes erstellte Wüest Partner eine Studie über die Siedlungs­ent­wicklung nach innen. Dort werden deren Auswir­kungen, Treiber und Erfolgs­fak­toren beschrieben und mit statis­ti­schen Auswer­tungen und Praxis­bei­spielen illus­triert. Die frei zugäng­liche Studie kann hier herun­ter­ge­laden werden.

Einen weiteren Beitrag zur Raumplanung finden Sie hier: Wie sich Planungs­mehr­werte optimieren lassen

Wüest Partner (2018). Siedlungs­ent­wicklung nach innen in den Städten. Studie im Auftrag des Schwei­ze­ri­schen Städte­ver­bandes, Bern.
iconomix (2015). Stadt­öko­nomie.
Schmid­heiny, Kurt (2014). Das Monozen­trische Stadt­model. iconomix Fachtagung September 2014