Siedlungsentwicklung nach innen und Mieten

Siedlungsentwicklung nach innen ist das Gebot der Stunde in der Raumplanung – sie hat vielschichtige Auswirkungen auf die Mietzinsen. Zentral ist die Unterscheidung direkter Auswirkungen aufgrund eines grösseren Flächenangebots, welche das generelle Mietzinsniveau einer Gemeinde senken.  Abzugrenzen sind davon die indirekten Auswirkungen anlässlich eines verjüngten Gebäudebestandes.

Wie sich die Mieten als direkte Folge der erhöhten zulässigen baulichen Dichte verändern, kann in einer Simulation von iconomix – ein Angebot der Schweizerischen Nationalbank – online in Erfahrung gebracht werden. In diesem Blogbeitrag wird ein Beispiel aus dieser Simulation gezeigt, in dem zwei Städte mit grundsätzlich gleichen Rahmenbedingungen miteinander verglichen werden. Die Bevölkerungszahl in den beiden Städten ist ebenso identisch wie die Grösse der Bauzonenfläche, die innerhalb der gelben Kacheln der Nichtbauzonen liegen. Allerdings unterscheidet sich die Zahl der zulässigen Stockwerke pro Gebäude. So ist in der Stadt links die Gebäudehöhe überall auf zwei Etagen limitiert (rosarote Kacheln). In der Stadt rechts wurde diese Begrenzung der Stockwerke in der südöstlichen Siedlungshälfte aufgehoben, was gleichbedeutend mit einer Erhöhung der zulässigen baulichen Dichte ist (weisse Kacheln).

In den Gebieten mit erhöhter Ausnützungsziffer entstehen im Stadtzentrum Gebäude mit bis zu zwölf Stockwerken (dunkelblaue Kacheln). Somit vergrössert sich das Wohnangebot in der Stadt rechts gegenüber der Stadt links.

Eine solche Ausdehnung des Wohnungsangebots lindert die Wohnungsknappheit, weshalb die Mietpreise in der Stadt rechts mit einer höheren Ausnützungsziffer tiefer als in der Stadt links sind. Diese tieferen Mietpreise lassen sich in den verdichteten und in den nicht verdichteten Gebieten der Stadt rechts beobachten, weil das zusätzliche Wohnangebot die grundsätzliche Wohnungsknappheit in der gesamten Stadt verringert.

Zusammengefasst zeigt dieses Modellbeispiel, wie eine Erhöhung der Ausnützungsziffer das Gesamtwohnungsangebot vergrössert und als direkten Effekt davon das generelle Mietpreisniveau in der Stadt sinkt. In der Realität sind die Auswirkungen der Siedlungsentwicklung nach innen auf die Mietzinsen natürlich vielschichtiger, als es dieses vereinfachende Modell aufzuzeigen vermag. So geht das Modell von überall gleichen Wohnungsqualitäten aus und unterscheidet damit zum Beispiel nicht zwischen dem Mietpreis in Neu- und in Altbauten (Kurt Schmidheiny, 2014).

Verjüngung des Gebäudeparks

Siedlungsentwicklung nach innen ist mit Neubautätigkeiten und teilweise auch mit einem Rückbau bestehender Gebäude verbunden. Damit verändert sie die Qualität der im Quartier zur Verfügung stehenden Wohnungen. Neu erstellter Wohnraum verfügt in der Regel über effizientere, aber auch komfortablere Grundrisse und erfüllt bessere Energiestandards. Diese höheren Ausbaustandards und der bessere Zustand haben allerdings ihren Preis. Bei den 177’000 Mietwohnungsinseraten, die im Jahr 2017 in den Mitgliedern des Schweizerischen Städteverbandes publiziert worden sind, kostete im Mittel eine als Neubau deklarierte Mietwohnung inklusive Nebenkosten 2050 Franken pro Monat. Das sind 26% mehr als der Durchschnitt der nicht als Neubau deklarierten Wohnungen. Aufgrund der hohen Qualität der neu erstellten Wohnungen ist Wohnen in verdichteten Quartieren also oftmals überdurchschnittlich teuer. 

Wie teuer das Wohnen im neu verdichteten Gebiet ist, wird von zwei Faktoren bestimmt: Erstens kommt es darauf an, ob die bauliche Verdichtung durch das Füllen von Baulücken erfolgt (was die bestehenden Mietverhältnisse kaum tangiert) oder ob Verdichtung entsteht, indem bestehender Wohnraum aufgehoben und durch einen Ersatzneubau kompensiert wird. Zweitens hängen die Wohnkosten davon ab, in welchem Preissegment die neuen Wohnungen eingestuft werden. Beispielsweise kann das Preisniveau durch die Erstellung kompakter Grundrisse oder die Limitierung des Ausbaustandards und der technischen Ausstattung auch bei neuem Wohnraum moderat gehalten werden. Solche Wohnungen mit beschränktem Komfort, aber mit einem – in Anbetracht der guten Lage und des modernen Gebäudezustands ‒ relativ tiefen Mietzinsniveau sind auch für Immobilieninvestoren eine interessante Option.

Weitere Informationen:

Im Auftrag des Schweizerischen Städteverbandes erstellte Wüest Partner eine Studie über die Siedlungsentwicklung nach innen. Dort werden deren Auswirkungen, Treiber und Erfolgsfaktoren beschrieben und mit statistischen Auswertungen und Praxisbeispielen illustriert. Die frei zugängliche Studie kann hier heruntergeladen werden.

Einen weiteren Beitrag zur Raumplanung finden Sie hier: Wie sich Planungsmehrwerte optimieren lassen

Wüest Partner (2018). Siedlungsentwicklung nach innen in den Städten. Studie im Auftrag des Schweizerischen Städteverbandes, Bern.
iconomix (2015). Stadtökonomie.
Schmidheiny, Kurt (2014). Das Monozentrische Stadtmodel. iconomix Fachtagung September 2014