Wohnen im Alter: Treiber des Wohnflächenkonsums?

Die Schweizerinnen und Schweizer leben immer länger. Zu Beginn des 20. Jahrhunderts lag die Lebenserwartung von Männern leicht unter, diejenige von Frauen bei rund 50 Jahren. Für das Jahr 2021 weist das Bundesamt für Statistik (BFS) für Frauen bei der Geburt eine Lebenserwartung von 85.7 Jahren und für Männer eine von 81.6 Jahren aus (Quelle: BFS). Unter anderem durch die stark gesunkene Säuglingssterblichkeit ist die Lebenserwartung der in der Schweiz lebenden Personen also um über 30 Jahre gestiegen. Die Schweiz wächst nicht nur, sie wird auch immer älter.

So steigt die Anzahl der Haushalte in der Schweiz von rund 3’631’029 im Jahr 2015 auf rund 4’728’273 im Jahr 2045, wobei die Ein- und Zweipersonenhaushalte die höchsten Wachstumsraten aufweisen. 

Von der Pyramide zur Tanne

Als Folge der höheren Lebenserwartung, aber auch wegen der gesun­kenen Geburtenrate, hat sich die Verteilung der Bevölkerung auf die jewei­ligen Alterskohorten verschoben. Kann man für das Jahr 1900 noch von der klassi­schen Bevölkerungspyramide mit vielen jungen und anteils­mässig weniger älteren Personen sprechen, zeigt sich heute ein ganz anderes Bild (Quelle: BFS). Einerseits hat sich die gesamte Verteilung der Bevölkerung auf die unter­schied­lichen Altersgruppen nach oben verschoben – dies eine Folge der höheren Lebenserwartung. Andererseits gleicht der Altersaufbau der Bevölkerung nicht mehr einer Pyramide, sondern viel mehr einem Tannenbaum. Der dünne Stamm entspricht dem geringen Anteil von unter 30-Jährigen. Zwischen 30 und 45 beginnen die Äste der Tanne den Umfang des Stammes zu überragen. Am breitesten Punkt der Tanne, zwischen 45 und 60, lassen sich die sogenannten Babyboomer verorten, die zwischen 1946 und 1964 zur Welt gekommen sind. Nach dieser Alterskohorte wird die Tanne wieder dünner und ragt bis zum Tannenspitz, der sich bei etwas über 100 Jahren befindet.

Anhand der Auswertungen und des Bevölkerungsprognosemodells von Wüest Partner mit Daten vom Bundesamt für Statistik (BFS) lässt sich die zukünftige demogra­fische Entwicklung schätzen. Der Anteil der Haushalte mit einem Durchschnittsalter der Hauptpersonen des Haushalts von über 65 Jahren lag im Jahr 2015 noch bei rund 25% und wird 2045 mit 31% auf knapp einen Drittel der Gesamtbevölkerung steigen. 

Die Veränderung der Altersstruktur der Schweizer Wohnbevölkerung führt zu einer Veränderung der Wohnbedürfnisse. Die steigende Lebenserwartung und eine bessere Gesundheit im Alter ermög­lichen längeres selbstän­diges Wohnen in der eigenen Miet- oder Eigentumswohnung. Für Akteure im Immobilienbereich steht dabei eine Frage im Zentrum: In welche Richtung entwi­ckeln sich die Wohnbedürfnisse einer älter werdenden Gesellschaft?

Kleinhaushalte: 2045 schon über 70%

Haushalte mit älteren Personen leben meist in Kleinhaushalten. Wenn die gemein­samen Kinder ausge­zogen sind, leben Paare mehrheitlich nur noch zu zweit und im Todes- oder Pflegefall des Partners allein. Die durch­schnitt­liche Haushaltsgrösse sinkt also mit zuneh­mendem Alter.
Der Anteil der Kleinhaushalte (1- und 2‑Personenhaushalte) wird von heute 68% bis ins Jahr 2045 auf über 70 % steigen, wobei dieses Wachstum vor allem auf die Zunahme des Anteils der über 50-Jährigen zurück­zu­führen ist.

Wohnflächenkonsum im Alter: 60 bis 70m² pro Person

Bewohner von kleineren Haushalten konsu­mieren im Schnitt mehr Wohnfläche pro Kopf. Da die Haushalte mit steigendem Alter der Bewohnerinnen und Bewohner kleiner werden, erstaunt es daher nicht, dass die konsu­mierte Wohnfläche im Alter auf 60 bis 70 m² pro Person ansteigt.

In Anbetracht der sinkenden Bereitschaft der Schweizer Bevölkerung umzuziehen (Quelle: MOVU), liegt der Schluss nahe, dass der Wohnflächenkonsum pro Kopf nach einer Phase der Stagnation in den vergan­genen Jahren künftig wieder zunehmen dürfte (Quelle: UZH).

Ob die steigende Nachfrage nach Wohnfläche im Alter einem Bedürfnis entspricht, ist zu bezweifeln. Der Hauptgrund für den mit dem Alter steigenden Wohnflächenkonsum ist vor allem der fehlende Anreiz für einen Umzug: Dieser führt angesichts der aktuell steigenden Mieten in der Regel zu höheren Wohnkosten. Zudem sinkt die Umzugsbereitschaft mit steigendem Alter generell.

Altersgerechte Wohnangebote mit «durchlässigen» Betreuungsformen anstelle von «klassischen» Altersheimen

Nicht zuletzt als Folge der Covid-19-Pandemie stehen die Betreuungskonzepte herkömm­licher Alters- und Pflegeheime auf dem Prüfstand. Durch die höhere Lebenserwartung haben immer mehr Menschen die Möglichkeit, auch nach der Pensionierung selbst­be­stimmt zu leben. Angebote wie die Spitex ermög­lichen alters­ge­rechtes Wohnen in den eigenen vier Wänden auch bei Pflegebedürftigkeit. Die Angebote der Pflegeheime werden in Zukunft vor allem die in den letzten Lebensjahren entste­henden Bedürfnisse abdecken, die eine engma­schigere Betreuung erfordern. Ein Aussterben dieser Angebote ist insofern nicht zu erwarten, auch wenn der Trend in Richtung selbstän­diges Wohnen bis ins hohe Alter geht. Gefragt sind sowohl Angebote, die ein selbst­be­stimmten Wohnen im Alter ermög­lichen, als auch Pflegeplätze, also alters­ge­rechte Wohnungen sowie «durch­lässige» Wohnangebote und Betreuungsformen.

Steigende Nachfrage nach altersgerechten
Wohnformen – nicht nur in den urbanisierten Regionen der Schweiz

Urbanisierte Regionen sind für Investoren besonders attraktiv

Gemäss dem Rating für Alterswohnen von Wüest Partner schneiden vor allem die urbani­sierten MS-Regionen im Mittelland zwischen Ostschweiz und Genf gut ab. Das Rating ist so zu inter­pre­tieren, dass je besser das Rating für eine MS-Region ausfällt, desto attrak­tiver oder geeig­neter ist die MS-Region für Investoren im Alterswohnbereich (Skala: 1 = sehr ungeeignet; 5 = sehr geeignet). Das Rating umfasst verschiedene Parameter wie die bestehende und die geplante Konkurrenz in jeder der 106 MS-Regionen sowie die zukünftige Nachfrage nach Angeboten im Bereich Alterswohnen. Je höher die Nachfrage im Vergleich zum Angebot, desto positiver fällt der Rating-Wert aus.

Investitionen in Alterswohnen sind besonders in den urbani­sierten Regionen in und rund um die grösseren Städte im Mittelland attraktiv. In diesen Gebieten (zum Beispiel Bern, Genf und Zürich) ist die grösste künftige Nachfrage zu erwarten, weshalb diese Regionen im Rating so gut abschneiden. Zudem verzeichnen viele Agglomerationen und periurbane Gebiete im Vergleich zu den Kernstädten aktuell noch einen Mangel an Angeboten und bieten somit Potenzial für Investitionen im Alterswohnbereich.
Festzuhalten gilt, dass die demogra­fische Entwicklung der Schweiz in fast allen Regionen eine Alterung der Gesellschaft erwarten lässt. Wenn eine MS-Region im Vergleich zu anderen MS-Regionen gemäss Rating schlechter abschneidet, bedeutet dies nicht, dass es dort keinen Bedarf an Angeboten im Alterswohnbereich gibt.

Umzugsbereitschaft und Umzugsradius sinken mit steigendem Alter

Trotz eher tiefen Ratings im Bereich Alterswohnen wird die Nachfrage nach Angeboten für Wohnen im Alter auch in weniger urbani­sierten Regionen künftig ansteigen. Dies hängt auch damit zusammen, dass die Umzugswahrscheinlichkeit sowie der Umzugsradius mit steigendem Alter abnimmt. Die heute in ländli­cheren Regionen der Schweiz wohnhaften älteren Personen werden Angebote für alters­ge­rechtes Wohnen in ihrer näheren Umgebung suchen und dürften kaum in urbane Gebiete umziehen.
Auswertungen von Wüest Partner auf der Basis von Daten des Bundesamts für Statistik (BFS) zeigen, dass die Umzugswahrscheinlichkeit von Personen im Alter von 20 bis 35 Jahren sehr hoch ist. Danach nimmt die Umzugswahrscheinlichkeit sukzessive ab und ist im Alter von 70 bis 80 Jahren sehr tief:

Nach 75 steigt die Umzugswahrscheinlichkeit wieder leicht, was damit zu tun hat, dass Personen ab diesem Alter beginnen, in eine alters­ge­rechte Wohnform umzuziehen. Dies bedeutet mangels Alternativen nach wie vor häufig den Umzug in ein Alters- oder Pflegeheim. Gefragt wären aber zeitge­mässe, diffe­ren­zierte Wohnkonzepte, die verschiedene Ausprägungen – vom selbst­be­stimmten Wohnen bis zur Pflegeabteilung – beinhalten.

Preisgünstiges Wohnen im Alter – ein gesellschaftspolitisch zunehmend wichtiges Thema

Die steigende Wohnkostenbelastung ist aufgrund der hohen Nachfrage, der sinkenden Neubautätigkeit und des abseh­baren Anstiegs des hypothe­ka­ri­schen Referenzzinssatzes in fast allen Teilen der Schweiz ein heraus­for­derndes Thema. Besonders anspruchsvoll ist die Situation dabei für Wohnungssuchende in höherem Alter, die in einem Umfeld mit knappem Wohnungsangebot leben. Die folgende Grafik zeigt, wie hoch die durch­schnitt­liche Wohnkostenbelastung (in Verhältnis zum verfüg­baren Einkommen) für eine Person ab 65 Jahren ist, wenn sie heute am Markt in der entspre­chenden MS-Region eine 2‑Zimmerwohnung finden müsste:

Wenn eine pensio­nierte Einzelperson heute beispiels­weise eine 2‑Zimmerwohnung in der Stadt Zürich sucht, muss sie im Schnitt knapp 47% ihres verfüg­baren Einkommens aufwenden, um sich eine Wohnung leisten zu können. Vor dem Hintergrund des aktuellen Wohnungsmangels und im Zusammenspiel mit den relativ tiefen Rentenleistungen wird die finan­zielle Wohnkostenbelastung für Pensionierte in Zukunft weiter steigen. Zudem wird das zur Verfügung stehende knappe Wohnungsangebot für Betagte durch den einge­schränkten Umzugsradius noch knapper.
Durch die in den ländlichen und periur­banen Gemeinden eher schwä­cheren finan­zi­ellen Ausstattung und tieferen Einkommen der Haushalte im Vergleich zu den urbani­sierten Regionen wird das preis­günstige Wohnen im Alter auch in diesen Regionen in Zukunft an Bedeutung gewinnen. Würde eine Einzelperson heute beispiels­weise im Oberen Baselbiet am Markt eine 2‑Zimmerwohnung suchen, würde sie im Schnitt fast 33% und somit ein Drittel ihres verfüg­baren Einkommens für die neue Wohnung aufwenden müssen.
Bedarfsgerechten, preis­güns­tigen Wohnraum für betagte Personen zur Verfügung zu stellen, dürfte in naher Zukunft auch in der gesell­schafts­po­li­ti­schen Diskussion mehr und mehr an Relevanz gewinnen. Und diese Entwicklung wird sich immer mehr nicht nur in den Städten, sondern auch im periur­banen und ländlichen Raum zeigen.

Grosse Investitionspotenziale für bedürfnisgerechte und zukunftsgerichtete Angebote

Zentral bleibt demnach die Frage, ob die spezi­fi­schen Bedürfnisse der einzelnen Haushalte durch die bestehenden und zukünf­tigen Produkte auf dem Markt abgedeckt werden können. Denn letzt­endlich ist aus Sicht eines möglichen Investors primär relevant, ob die Angebote von den Haushalten tatsächlich nachge­fragt werden. Bedürfnisgerechte und zukunfts­trächtige Angebote zu schaffen, sollte sowohl aus gesamt­wirt­schaft­licher und gesell­schaft­licher Sicht als auch als Investorensicht angestrebt werden.
Für Investoren bestehen grosse Potenziale im Hinblick auf Wohnen im Alter. Im Vordergrund stehen dabei Angebote, die ein selbst­be­stimmtes Wohnen im Alter ermög­lichen, «durch­lässige» Wohnangebote sowie Betreuungsformen bis hin zur umfas­senden Pflegeeinrichtung.
Auf dem Weg zu einer erfolg­reichen Projektentwicklung bietet Wüest Partner umfang­reiche Beratungsdienstleistungen an. Hierzu gehören unter anderem Standort‑, Markt- und Bedürfnisanalysen, Nutzungskonzeptionen und Produktdefinitionen sowie Wirtschaftlichkeitsprüfungen und Projektbewertungen.

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