Interaktive Mietpreisindizes für Schweizer Geschäftsflächen

Vom heftigen Einbruch des Immobilienmarkts in der ersten Hälfte der 1990er-Jahre haben sich die Mieten für Geschäftsflächen bis heute nicht vollständig erholt. In der jüngeren Vergangenheit traf vor allem im Büroflächenmarkt ein erhöhtes neubau­do­mi­niertes Angebot auf eine verhalten wachsende Nachfrage, weshalb die Mietpreise zusätzlich unter Druck gerieten.

Zurückhaltende Expansionsbestrebungen

Angetrieben vom starken Schweizer Franken, vom inten­siven globalen Wettbewerb und von techno­lo­gi­schen Innovationen hat sich der Strukturwandel inten­si­viert und damit einen gewich­tigen Beitrag zur heraus­for­dernden Ausgangslage im Segment der Geschäftsflächen geleistet. Gerade Betriebe im Gastgewerbe und im Handel stehen unter Druck, während das Bildungs‑, Sozial- und Gesundheitswesen wächst. Gleichzeitig fokus­sieren die einzelnen Branchen noch stärker Tätigkeiten, für die hochqua­li­fi­zierte Arbeitskräfte nötig sind. Ausserdem werden aufgrund der neuen techno­lo­gi­schen Möglichkeiten sowohl Dienstleistungen als auch die Distributionswege von Waren und Dienstleistungen revolu­tio­niert.

Methodische Unterschiede bei den Mieten für Geschäftsflächen

Bei der Betrachtung der Indizes zeigen sich klare Unterschiede zwischen den Indizes des Angebotsmieten und den Abschlussmietpreisindizes. Die Erstgenannten stützen sich auf die Auswertung von Immobilienangeboten in den Printmedien und auf den Internetportalen. Diese Datenquelle hat eine Reihe von Vorteilen: Sie reflek­tiert die Markteinschätzung von Zehntausenden von Marktteilnehmern vor Ort. Neue Entwicklungen und insbe­sondere Trendwenden werden so sichtbar noch bevor sie sich in den Transaktionsdaten nieder­schlagen. Angebotsdaten sind zudem rasch und in grosser Zahl verfügbar und liefern Angaben zu den wichtigsten preis­be­stim­menden Faktoren (Grösse, Standort, Zustand). Allerdings lassen sich quali­tative Veränderungen des Angebots (in Bezug auf Zustand, Ausbaustandard und Mikrolage) nur sehr beschränkt bei der Berechnung elimi­nieren.

Zusätzlich zu den Angebotspreisindizes werden für Büroflächen (aber auch für Mietwohnungen) Abschlussmietpreisindizes berechnet. Die Datenquelle, auf denen die beiden Indizes basieren, sind mehrheitlich die Portfolios insti­tu­tio­neller Investoren. Diese Daten stammen ausschliesslich von Erst- und Wiedervermietungen, die Marktabdeckung beträgt gut 5 Prozent. Allfällige mietrecht­liche Effekte auf die Preisentwicklung aufgrund von wertver­meh­renden Investitionen, Hypothekarzins- oder Teuerungsanpassungen werden ausge­schlossen. Für alle in den Index einflies­senden Objekte werden über ein Dutzend mietpreis­be­stim­mende Merkmale syste­ma­tisch erfasst, um eine präzise Qualitätsbereinigung mittels hedoni­scher Methode vorzu­nehmen. Damit lassen sich dieje­nigen Preisveränderungen, die auf quali­ta­tiven Unterschieden beruhen, von den letztlich zu messenden «reinen» Preisveränderungen praktisch vollständig trennen und elimi­nieren.

Weitere Erklärungen

• *Regionen: Die Schweizer Marktregionen sind zu den 5 «Monitoring-Regionen» zusam­men­ge­fasst. Bei den inter­ak­tiven Indizes lassen sich alle 5 Regionen auswählen. Bei der Veränderungsraten sind aus Darstellungsgründen nur zwei Regionen auswählbar.
• Die Wüest-Partner-Angebotspreisindizes werden für die folgenden Nutzungen berechnet: Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Büro‑, Gewerbe- und Verkaufsflächen. Sie basieren auf der Auswertung von Immobilienangeboten in Printmedien und auf Internetportalen. Die Aktualisierung erfolgt quartals­weise. Der Export der Daten ist hier möglich.
• Für die Angebotspreisindizes existieren seit 1996 Quartalswerte. Bei den Abschlussmietpreisindizes sind seit dem Jahr 2005 Quartalswerte verfügbar.
• Die inter­ak­tiven Grafiken wurden von Datahouse program­miert.