Immo-Monitoring: Mehrwertabgabe – Hürde oder Erfolgsmodell?

Ein‑, Um- oder Aufzonungen führen dazu, dass der Wert der betrof­fenen Grundstücke teils stark ansteigt. Die Mehrwertabgabe als Instrument der Raumplanung erfüllt hier eine wichtige Funktion: Sie regelt die Verteilung dieses Wertzuwachses zwischen Grundeigentümern und öffent­licher Hand.

Unsere neu im Immo-Monitoring publi­zierte Untersuchung beginnt mit einem kurzen histo­ri­schen Rückblick und der Definition von Mehrwert und Mehrwertabgabe. Der zweite Teil bietet einen Überblick über die verschie­denen kanto­nalen Regelungen. Den Schwerpunkt der Studie, bilden Analysen von über 200 Mehrwertgutachten: Wir konnten zahlreiche neue Erkenntnisse gewinnen, Unterschiede bezüglich Lage aufdecken und Benchmarks definieren.

Die wichtigsten Erkenntnisse aus der Studie sind:

Mehrwertlandschaft Schweiz

• Regionale Heterogenität: Die dezen­trale Regelung der Mehrwertabgabe hat zur Folge, dass alle Kantone und in einigen Kantonen auch deren Gemeinden je eigene Vorschriften zu Abgabetatbeständen, Abgabesätzen, Mindestbeträgen, Fälligkeit, Befreiung von der Abgabepflicht, Verwendung der Erträge usw. einführen.
  
• Abgabesätze bei Einzonungen: Mindestens 20%, einige Kantone erheben 30% oder 40%, einige Kantone erlauben ihren Gemeinden Abgabesätze von bis zu 50%.
  
• Mindestbeträge: Die meisten Kantone haben einen Mindestbetrag einge­führt, der bestimmt, ab welchem Mehrwert eine Abgabe erhoben wird. Die Höhe dieser Mindestbeträge variiert zwischen 0 und 100’000 Franken.
  
• Abgabetatbestand: Knapp die Hälfte der Kantone schreibt ihren Gemeinden vor, dass sowohl bei Einzonungen als auch bei Um- und Aufzonungen eine Mehrwertabgabe zu leisten ist. Die anderen Kantone verzichten bei Um- und/oder Aufzonungen auf eine Mehrwertabgabe oder überlassen die Entscheidung darüber ihren Gemeinden

Analysen und Benchmarks

• Analysen von 204 Gutachten aus 79 Gemeinden und 10 Kantonen.
  
• Aufzonungen generieren den höchsten Mehrwert pro Quadratmeter Grundstücksfläche, da sie typischer­weise an zentralen Lagen vorge­nommen werden.
  
• Einzonungen erzeugen weniger Mehrwert pro Quadratmeter Grundstücksfläche, da sie meist am Siedlungsrand erfolgen und die zusätzlich erlaubte Ausnützung oft weniger hoch ist als bei Aufzonungen.
  
• Die Differenz zwischen Auf- und Einzonungen schmilzt stark, wenn man den Mehrwert pro zusätzlich erlaubter Hauptnutzfläche vergleicht (Median: 1800 vs. 1500 Franken). Die verblei­bende Differenz von lässt sich mit der unter­schied­lichen Lagequalität erklären.
  
• Umzonungen (z. B. von Gewerbe- in Wohnnutzung) können teils zu relativ geringen Mehrwerten führen. Dies ist insbe­sondere dann der Fall, wenn der Grundstückswert vor der Planungsmassnahme bereits vergleichs­weise hoch ist und die zusätzlich reali­sierbare Ausnutzung nur wenig erhöht oder sogar reduziert wird.
  
• Tragbarkeit: Die Mehrwertabgabe beläuft sich in den meisten Fällen auf weniger als 10% der Erstellungskosten für einen Neubau.

Charakteristiken unseres Samples

4 Thesen

Ergänzt wird die Studie durch vier Thesen, die in inten­siven Dialogen mit Akteuren aus Kantonen und Gemeinden disku­tiert wurden. In Interviews mit Fachpersonen wurden vier zentrale Thesen disku­tiert: Erleichtert ein frühzei­tiger Einbezug der Grundeigentümer den Prozess? Sorgen bebaute Grundstücke häufiger für Streitigkeiten als unbebaute Grundstücke? Blieben viele der bisher einge­nom­menen Gelder noch ungenutzt? Kennt eine gute Planungsmassnahme mit fair berech­neter Mehrwertabgabe nur Gewinner?

Immo-Monitoring

Lesen Sie mehr über die Thematik der Mehrwertabgabe, kantonale Unterschiede und wie die Zukunft der Mehrwertabgabe aussehen könnte im neuen Immo-Monitoring.

Kontaktieren Sie unsere Expert:innen für weitere Insights.