Bezahlbare Wohnungen: Analysen zum Wohnungsangebot

Die Volksabstimmung «Mehr bezahlbare Wohnungen» steht unmit­telbar bevor. Am 9. Februar 2020 wird die Schweizer Stimmbevölkerung darüber entscheiden, ob mindestens 10 Prozent der neuen Wohnungen von Wohnbaugenossenschaften erstellt werden sollen. Zudem sollen Kantone und Gemeinden ermächtigt werden, zur Förderung des gemein­nüt­zigen Wohnungsbaus für sich ein Vorkaufsrecht für geeignete Grundstücke einzu­führen. Die nachfol­genden Statistiken sollen einige Fakten zur Ausgangslage liefern.

Definitionsversuch für die «Bezahlbarkeit»

Eine allgemein gültige Definition, was unter bezahl­barem Wohnraum zu verstehen ist, existiert bis heute nicht. Klar ist aber, dass auch die tiefsten Einkommensklassen sich das Wohnen leisten können müssen. Oftmals wird «bezahl­barer Wohnraum» mit «gemein­nüt­zigem Wohnraum» gleich­ge­setzt. Auch der Initiativtext verwendet beide Begriffe synonym. Während aber «gemein­nüt­ziger Wohnraum» nur von gemein­nüt­zigen Organisationen angeboten wird (in der Regel sind dies Wohnbaugenossenschaften), können bezahlbare Mietwohnungen auch von privaten und institu­tionellen Anlegern angeboten werden.

Nachfolgend soll folgende Definition gelten: Bezahlbarer respektive erschwing­licher Wohnraum umfasst die Wohneinheiten, deren Kosten auch für Haushalte mit niedrigen Einkommen in einem spezi­fi­schen Gebiet tragbar sind. Drei Bezugsgrössen sind dabei zentral: Einkommen, Haushaltsgrösse und Gemeinde (Lage).

Nicht nur Mietwohnungen, sondern auch Wohneigentum kann erschwinglich sein. Beispielsweise bekommt ein beacht­licher Teil der Schweizer Wohnbevölkerung Wohneigentum vererbt. Im Allgemeinen bilden aber die beiden Teilsegmente des gemein­nüt­zigen Wohnungsbaus und des regulären Mietwohnungsmarktes die Basis des bezahl­baren Wohnangebots. In der Gesamtschweiz stehen heute rund 170’000 gemein­nüt­zigen etwa 2.1 Mio. reguläre Mietwohnungen im Bestand gegenüber. Im Folgenden soll auf den letzt­ge­nannten Markt fokus­siert werden. Wüest Partner hat bereits im Oktober 2018 Untersuchungen zu den Anteilen der Wohnkosten an den Haushaltsbudgets durch­ge­führt (Immo-Monitoring 2019 | 1). Die Ergebnisse zeigten, dass sich für die drei häufigsten Wohnformen der Single‑, Paar- und Familienhaushalte in Klein‑, Mittel- und Grosswohnungen natür­liche Grenzen bei den Mieten von monatlich 1’000.- für Singles, 1’500.- für Paare und 2’000.- (Nettomieten) für Familien auch in tiefen Einkommensklassen, beispiels­weise bei Mindestlöhnen Anteile von rund einem Drittel an den Haushaltsbudgets, ergeben. Ausgehend von diesen Bezahlbarkeitsgrenzen wurden in der Schweiz die Anteile der bezahl­baren Mietwohnungen erhoben, die auf den Internetplattformen und in Printmedien inseriert waren.

40 Prozent aller Mietwohnungen bezahlbar

Insgesamt konnte zwischen dem 3. Quartal 2016 und dem 3. Quartal 2019 eine Gesamtmenge von 1.3 Mio. Mietwohnungsinseraten in der gesamten Schweiz ausge­wertet werden. Der Anteil der preis­güns­tigen Mietwohnungen innerhalb der definierten Mietgrenzen lag durch­schnittlich bei 40 Prozent. Am höchsten waren die Anteile preis­güns­tiger Mietwohnungen in der 3 bis 3.5 Zimmer Kategorie mit 46 Prozent, etwas tiefer in der Kategorie der Kleinwohnungen mit 40 Prozent und am tiefsten in der Kategorie der grösseren Wohnungen mit mindestens 4 Zimmern bei 35 Prozent.

Wie erwähnt spielt bei der Beurteilung, ob genügend bezahlbare Wohnungen vorhanden ist, neben der Haushaltsgrösse und dem verfüg­baren Einkommen auch die Lage eine zentrale Rolle. Die räumliche Auswertung auf Stufe Gemeinde zeigt erwar­tungs­gemäss, dass abseits der nachfra­ge­starken Grosstädte der Anteil preis­güns­tiger Wohnungen auf deutlich überdurch­schnitt­lichem Niveau liegt. Gerade in älteren Bestandesliegenschaften sind die Mieten vielerorts deutlich unter Druck geraten. In der Folge sind die Anteile an bezahl­baren Wohnungen teilweise auf 50 Prozent und mehr gestiegen. Anders sieht es in einigen Tourismusgemeinden und in den inneren Agglomerationen der starken Wirtschaftsräume aus. Hier bewegen sich die Anteile an bezahl­baren Mietwohnungen auf deutlich unter­durch­schnitt­lichem Niveau, aber meist immer noch bei über 10 Prozent. Im Mittel der Schweizer Grossstädte können 19 Prozent aller Mietwohnungen gemäss den definierten Klassen als bezahlbar bezeichnet werden. In den Hotspots Genf und Zürich liegt der Anteil tiefer, aber immer noch bei 12 respektive 14 Prozent. Hier inter­es­sieren auch die absoluten Zahlen an inserierten Wohnungen: In Genf waren im Schnitt der letzten drei Jahre rund 1300 und in Zürich 2800 Mietwohnungen innerhalb der definierten Mietpreisgrenzen von 1000 Franken für Kleinwohnungen, 1500 Franken für mittlere und 2000 Franken für grössere Mietwohnungen zu finden.

Einordnung und Ausblick

Mehr bezahlbare Wohnungen wird es aller Voraussicht nach mit oder ohne Volksinitiative geben. Denn trotz abgeschwächtem Wachstum im Schweizer Baumarkt dürfte der Nettozugang an Mietwohnungen auch 2020 und darüber hinaus über der Nachfrage liegen. Somit werden die Mieten (bei den angebo­tenen Mietwohnungen) im Mittel der Schweiz weiter sinken. Nichtsdestotrotz bleiben die Wohnungsmärkte in vielen Städten angespannt. Das Angebot an gemein­nüt­zigen Wohnungen liegt dort bereits auf überdurch­schnittlich hohem Niveau. Im Mittel der grössten Städte mit mehr als 30’000 Haushalten bewegt es sich gemäss Erhebungen des Bundesamtes für Statistik und des Bundesamtes für Wohnungswesen aktuell bereits bei rund 10 Prozent. Die Gefahr bei der Umsetzung der Initiative könnte darin bestehen, dass es zu einem ungewollten Effekten kommt: Kaum eine Wohnbaugenossenschaft oder eine Gemeinde würde in einem mit bezahl­barem Wohnen bereits überver­sorgten Markt bauen wollen. Um den Mindestanteil von 10 Prozent gemein­nüt­zigem Wohnungsbau am Neubau zu erreichen, müsste sich die gemein­nützige Wohnbautätigkeit somit auf die Städte konzen­trieren. Dort könnte es in der Folge zu einer Verknappung im regulären Mietwohnungsmarkt kommen. Genau dies würde parado­xer­weise ein weiteres Ansteigen der Mietpreise im freien Markt mit sich bringen.

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Quellen mit weiteren Analysen und Erkenntnissen zum Thema «Bezahlbare Wohnungen»

avenir suisse (2019): Was wäre, wenn… – 13 mögliche Entwicklungen und ihre Konsequenzen für die Schweiz.

avenir suisse (2015): Gemeinnütziger Wohnungsbau nützt den Ärmsten wenig. Publiziert in NZZ domizil.

BWO/sotomo (2017): Gemeinnütziges Wohnen im Fokus. Ein Vergleich zu Miete und Eigentum.

Lehmann Niels (2019): Die Opportunitätskosten der Wohnbauförderung in Zürich – Berechnung alter­na­tiver Fördermodelle für das Bezahlbare Wohnen. Masterarbeit am CUREM

NZZ (2020): ERKLÄRT – Die Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» auf einen Blick. Zeitungsartikel vom 29. Januar 2020.

Republik (2020): Auf lange Sicht: Wie stark sind die Mieten gestiegen?

Wüest Partner (2018): Bezahlbares Wohnen – Ein Faktencheck. Publiziert im Immo-Monitoring 2019 | 1.

Wüest Partner (2013): Preisgünstiges Wohnen. Publiziert im Immo-Monitoring 2014 | 1.

Wüest Partner (2019): Vielfältige Förderung des bezahl­baren Wohnens. Blogbeitrag.

Wüest Partner (2016): Preisgünstiges Wohnen: Die richtigen Hebel in Bewegung setzen. Blogbeitag.