Abschaffung des Eigenmietwerts: «Window of opportunity»

Eigentlich möchte ihn niemand mehr. Weder die bürger­lichen noch die linken Parteien. Und schon gar nicht die Wohneigentümer. Den Eigenmietwert. Schon mehrmals sollte er abgeschafft werden, doch geklappt hat es nie. Umso mehr überrascht die jüngste Zustimmung der eidge­nös­si­schen Räte zur Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung. Doch was zeichnet die vorlie­gende Reformvorlage der Wirtschaftskommission des Ständerates aus und welche Auswirkungen sind zu erwarten?

Der Clou – und gleich­zeitig die Achillesferse – des nun vorlie­genden Vorschlags zur Abschaffung des Eigenmietwerts sind der (teilweise) wegfal­lende Schuldzinsabzug und die (teilweise) wegfal­lenden Abzüge für den werterhal­tenden Unterhalt. Die vorge­se­henen Ausnahmen dürften schluss­endlich massgebend sein, ob die Reformvorlage konsens­fähig ist. Erste Ausnahme: Schuldzinsen bleiben in einem Umfang von 80% oder 100% und maximal bis zum Umfang gleich­zeitig anfal­lender Kapitaleinkommen weiterhin abzugs­fähig. Zweite Ausnahme: Ersterwerber können (in einem noch zu definie­renden Umfang und Zeitraum) ihre Hypothekarzinsen weiter vom steuer­baren Einkommen abziehen. Dritte Ausnahme: Unterhaltsabzüge sollen auf Stufe der Kantone weiterhin möglich sein. Die Eigenmietwert-Abschaffung soll für den Hauptwohnsitz, nicht jedoch für Zweitwohnungen gelten. Und letztlich soll der Systemwechsel haushalts­neutral ausge­staltet sein, Einnahmeausfälle des Staates sollen also einge­grenzt werden. Dabei dürfte die Höhe des Schuldzinsabzugs und demzu­folge Mutmassungen über Gewinner und Verlierer noch zu reden geben.

Eindeutige Gewinner und klare Verlierer? Mitnichten.

Ein einge­schränkter Schuldzinsabzug würde zweifelsohne die Wohneigentümer animieren, höhere Amortisationen ihrer Hypotheken zu tätigen. Damit käme es zu einer Schwächung der Nachfrage nach entspre­chenden Finanzierungen. Ein wichtiges Geschäft der Banken käme unter Druck und dies just in einer Zeit, in der sich die Konkurrenz und der Wettbewerb im Hypothekargeschäft verschärft hat. Gleichzeitig haben die Banken ein vitales Interesse an der Finanzmarktstabilität. Und diese steht im Hauptfokus der Vorlage: Anreize zur Verschuldung der privaten Haushalte sollen reduziert werden.
Auch das Baugewerbe dürfte a priori keine Freude an einer Regimeänderung haben, denn im Zuge der Abschaffung des Unterhaltsabzugs ist ein Rückgang von Renovationsarbeiten möglich.

Die genauen Effekte eines Systemwechsels sind schwierig abschätzbar, dürften länger­fristig aber überschaubar bleiben. So nutzen bei zuneh­menden Anteilen von Stockwerkeigentümern bereits die meisten Wohneigentümer den Pauschalabzug für konti­nu­ier­liche Rückstellungen, die vom Eigenmietwert absetzbar sind. Bei einem Systemwechsel würde dies elimi­niert werden. Unterhaltsinvestitionen dürften deshalb weiterhin getätigt werden, nicht zuletzt weil solche angesichts des Alterszyklus im Gebäudepark unumgänglich werden. Ausserdem dürften energe­tische Sanierungen generell zunehmen. Und diese dürften in den Kantonen meist weiter abzugs­fähig bleiben. Und nicht zuletzt sind in den kommenden Jahren bei zuneh­mender Innenverdichtung wachsende Umnutzungs- und Aufstockungsaktivitäten zu erwarten, die häufig mit Sanierungen der vorhan­denen Gebäudesubstanz einher­gehen.

Wohneigentümer als Gewinner…

Ein Regimewechsel würde den Wohneigentümern beim aktuellen Tiefzinsumfeld klar in die Karten spielen. Derzeit liegen die Hypothekarzinsen oft unter den anfal­lenden Eigenmietwerten. Neuste Auswertungen zeigen, dass die Zinsbelastung der Wohneigentümer am Erstwohnsitz im Mittel weniger als 600 Franken monatlich beträgt. Dieser beobachtete Median geht auf die aktuell verfügbare Haushaltsbudgeterhebung (HABE) des Bundesamts für Statistik für die Jahre von 2012 bis 2014 zurück. Heute dürfte die Zinsbelastung gar noch tiefer ausfallen, da die Hypothekarzinsen in den letzten fünf Jahren weiter gesunken sind. Die Daten zeigen ausserdem erwar­tungs­gemäss eine sinkende Verschuldung bei zuneh­mendem Alter, natürlich bei tieferen Einkommen. Insbesondere viele Rentner haben einen Grossteil der Hypothek amorti­siert und verfügen gleich­zeitig über ein tieferes Einkommen.

Auf der genannten Basis wurden Analysen zur Abschätzung möglicher Steuereffekte durch­ge­führt und dabei einzelne Haushaltstypen nach Altersklassen diffe­ren­ziert. Die Ergebnisse zeigen im heutigen Umfeld eine durch­schnitt­liche jährliche Steuerersparnis von rund 900 Franken pro Wohneigentümerhaushalt, unter Annahme eines vollstän­digen Wegfalls der Unterhalts- und Schuldzinsabzüge. Würden letztere bis zur Höhe der übrigen Kapitalerträge (beispiels­weise Dividenden aus Aktien) weiterhin gewährt, wäre im Schnitt eine Steuerersparnis von rund 1500 Franken pro Jahr möglich. Im Verhältnis zum Bruttoeinkommen entspricht dies im Schnitt rund 1%. Diese Modellrechnung setzt Kapitaleinkommen von 4000 Franken pro Jahr bei der Hälfte aller Wohneigentümer voraus. Ein Wert der in Modellrechnungen von Wüest Partner vom September 2018 angenommen wurde, bevor uns die detail­lierten Auswertungen der Haushaltsbudgeterhebung vorlagen. Diese zeigen, dass die durch­schnitt­lichen Kapitaleinkommen über dem angenom­menen Wert liegen, die Mehrheit der Wohneigentumsbesitzer aber deutlich weniger Schuldzinsabzüge geltend machen kann.

Bemerkenswert in der modell­ar­tigen Abbildung sind die Unterschiede in der steuer­lichen Entlastung für die verschie­denen Typen von Eigentümerhaushalten. Erwartungsgemäss ist eine hohe Budgetentlastung bei einem Systemwechsel für die Gruppe der über 65-jährigen zu beobachten. Sie haben die Hypotheken gross­teils amorti­siert und sind heute von der Eigenmietwertsteuer relativ zu ihren verfüg­baren Einkommen am stärksten belastet. Ausserdem zeigt sich, dass Rentner am häufigsten über massgeb­liche Kapitalerträge verfügen. Durch den vorge­schla­genen Systemwechsel würden ihre Budgets dementspre­chend doppelt entlastet.

…, aber nicht in jedem Fall

Haushalte, die einen grossen Teil ihrer Schulden abbezahlt haben und mit Kapitalerträgen eine eigene Sparverantwortung übernehmen, wären bei einem Systemwechsel klar besser gestellt als vorher. Dies ist gerade mit Blick auf Haushalte im Rentenalter eines der Hauptargumente der Vorlage. Die aufge­zeigten Steuereinsparungen der Wohneigentümer und auch die weiterhin mögliche steuer­liche Kompensation von Schuldzinsen in einem gewissen Umfang dürften aller­dings auf weniger breite Gegenliebe stossen. Die Hochrechnung der steuer­lichen Entlastung zeigt für das herrschende Umfeld (je nach Annahmen über Kapitalerträge und Schuldzinsabzüge) eine Steuerentlastung der Wohneigentümer von insgesamt 1.3 bis 1.7 Milliarden Franken. Dies gilt jedoch nur unter dem aktuell geltenden Durchschnittshypothekarzins von 1.5%. Steigt der Hypothekarzins auf 3.75%, neutra­li­siert sich die Steuerentlastung. Und bei noch höheren Zinsniveaus würde die Eigenmietwert-Abschaffung gar zu einer Benachteiligung der Wohneigentümer führen. Falls Schuldzinsabzüge bis zu einer gewissen Höhe weiterhin anrechenbar bleiben, kämen diese Grenzen etwas höher zu liegen. Bei den Kapitalerträgen sind die Abschätzungen als Extremwerte zu verstehen, wie die neusten Auswertungen der Haushaltsbudgeterhebung zeigen. Ausserdem fallen diese wie aufge­zeigt haupt­sächlich bei Haushalten an, die zwar noch Schuldzinsen leisten, gleich­zeitig aber Kapitalerträge erwirt­schaften, was typischer­weise bei Rentnerhaushalten zu beobachten ist.

Erwartete langfristige Zinsentwicklung ist entscheidend

Glaubt man an stetig tief bleibende Zinsen, so würde der vorlie­gende Vorschlag für die Eigenmietwert-Abschaffung die Eigenheimbesitzer tenden­ziell entlasten. Geht man jedoch von einer Rückkehr des Zinsniveaus auf den histo­ri­schen Durchschnittswert von rund 4% aus, wie er zwischen 1850 und 2017 beobachtet wurde, so würde ein Systemwechsel haushalts­neutral ausfallen. Für die Abschaffung vom Eigenmietwert eröffnet sich deshalb aus mehreren Gründen ein «Window of Opportunity». Denn er könnte in eine Phase poten­ziell steigender Zinsen umgesetzt werden und würde mehrere zentrale volks­wirt­schaft­liche Anliegen befrie­digen. So insbe­sondere die Vereinfachung des Steuersystems, eine Reaktion der Anreize zur Verschuldung der Privathaushalte und damit einher­gehend die Verbesserung der Finanzmarktstabilität. Ein Systemwechsel würde jene Haushalte entlasten, die in Eigenverantwortung ihre Verschuldung verringert haben, beispiels­weise viele Rentnerhaushalte.

Den SRF-Beitrag vom September zum Thema «Abschaffung des Eigenmietwerts» finden Sie hier.