Verän­dertes Nachfra­ge­ver­halten im Wohnungs­markt

Das verän­derte Nachfra­ge­ver­halten der Schweizer Bevöl­kerung aufgrund des knappen Angebots spiegelt sich deutlich in den rückläu­figen Umzugs­zahlen: Laut dem Bundesamt für Statistik (BFS) betrug die Umzugs­quote im Jahr 2022 nur noch 9.5% – das entspricht rund 701’000 Personen. Das sind 68’200 weniger als im Jahr 2020 (Abbildung 1), was eine Abnahme von 8.9% bedeutet. Besonders stark zurück­ge­gangen sind die Umzüge innerhalb einer Gemeinde und innerhalb eines Kantons. Umzüge in andere Kantone haben dagegen zugelegt.

Abbildung 1

Diese Entwicklung ist unter anderem deshalb bemer­kenswert, weil viele Menschen mit dem Beginn des Homeof­fice­trends ihre Wohnsi­tuation wohl gerne angepasst hätten – etwa durch einen Umzug in eine Wohnung mit Platz für ein Arbeits­zimmer oder an eine bevor­zugte Lage, bei der die Entfernung zum Arbeitsort keine erheb­liche Rolle mehr spielt.

Mittlere Wohndauer in einer Mietwohnung nimmt zu

Die abneh­menden Umzugs­zahlen lassen darauf schliessen, dass die durch­schnitt­liche Wohndauer in derselben Wohnung zunimmt – und der Blick auf den Mietwoh­nungs­markt bestätigt dies: In Regionen mit grosser Wohnungs­knappheit ist die Verweil­dauer deutlich länger. Landesweit beträgt sie im Schnitt 8.5 Jahre, im Kanton Genf erreichte sie 2024 gar das Rekordhoch von über 14 Jahren – ein Anstieg um 7 Monate seit 2019. Die grössten Verlän­ge­rungen verzeich­neten die Inner­schweiz mit plus 2 bis 3 Jahren und die MS-Region Nyon mit fast 3 Jahren. Lediglich in der MS-Region Lugano reduzierte sich die Wohndauer um fast 2 Jahre.

Abbildung 2

Zu dieser Entwicklung trägt auch das Mietrecht massgeblich bei: Da die Mieten in bestehenden Verträgen an den Referenz­zinssatz gebunden sind und dieser in den letzten Jahren gesunken ist – abgesehen von den zwei jüngsten Anstiegen –, haben viele Miete­rinnen und Mieter von stabilen oder sogar sinkenden Mietkosten profi­tiert. Gleich­zeitig sind die mittleren Mieten für ausge­schriebene Wohnungen wegen des knappen Angebots­vo­lumens gestiegen. In der Regel liegt deshalb die Miete nach einem Umzug deutlich höher als davor, wenn die Wohnungen hinsichtlich ihrer Objekt- und Lagequa­lität vergleichbar sind. Dieser Umstand schreckt nachvoll­ziehbar vor einem Umzug ab.

Lange Mietdauer bei gleich­zeitig hoher Wegzugsrate

In einer Analyse vom April 2024 (Immo-Monitoring 2024, Frühlings­ausgabe) haben wir ermittelt, dass bei 28% der Schweizer Haushalte die Wohnkos­ten­be­lastung nach einem Umzug in eine gleich­artige Wohnung auf über ein Drittel des Brutto­ein­kommens steigt. In den Kantonen Genf, Zug, Zürich, Waadt und Tessin sind die Anteile sogar noch höher. Dies dürfte erklären, warum es in Gemeinden wie Genf, Lausanne, Zug und Thalwil (ZH) gleich­zeitig sehr lange mittlere Mietver­trags­dauern und überdurch­schnittlich hohe Wegzugs­quoten gibt. Denn die betrof­fenen Orte verzeichnen in der Tendenz viele ältere Bewoh­ne­rinnen und Bewohner, die seit Jahren dort leben. Das begrenzte Wohnungs­an­gebot führt dazu, dass diese langjäh­rigen Miete­rinnen und Mieter in ihren Wohnungen bleiben, da es kaum Alter­na­tiven gibt – wodurch sich die durch­schnitt­liche Wohndauer erhöht. Gleich­zeitig sind jüngere oder mobilere Einwohner und Einwoh­ne­rinnen aufgrund von Wohnraum­mangel gezwungen, wegzu­ziehen, was wiederum die hohe Wegzugs­quote erklärt.

Schwei­ze­rinnen und Schweizer ziehen immer weiter weg

Die Suche nach bezahl­barem Wohnraum treibt die Menschen in der Schweiz zu grösseren Umzugs­di­stanzen. Besonders in dicht besie­delten Gebieten und Städten wird es zunehmend schwierig, eine passende Wohnung zu finden. Viele sind deshalb gezwungen, in entferntere Gemeinden zu ziehen.

Die durch­schnitt­liche Umzugs­di­stanz ist gegenüber dem Mittelwert von 2014 bis 2019 um 9.2% auf 13.7 km gestiegen. Am stärksten betroffen sind junge Menschen zwischen 18 und 25 Jahren mit einem Anstieg von 12.3%, am wenigsten Personen in der Famili­en­phase (35 bis 45 Jahre) mit 6.9%. Im hohen Alter sind die Umzugs­di­stanzen zwar unter­durch­schnittlich (11.8 km), doch auch hier ist eine Zunahme festzu­stellen.

Obwohl die zusätz­lichen Kilometer vielleicht nicht beträchtlich erscheinen, verbergen sich hinter diesen Zahlen immer mehr Haushalte, die sehr weite Umzüge auf sich genommen haben. Doch auch wenn zahlreiche Haushalte deutlich weitere Distanzen überwinden mussten, bedeutet es für den Durch­schnittswert nur eine kleine Verän­derung.

Abbildung 3

Verän­derte Wohnprä­fe­renzen: Schweizer ziehen vermehrt in kleinere Zentren

Bisher fanden die stärksten Umzugs­be­we­gungen in der Schweiz innerhalb der Agglo­me­ra­tionen rund um die Gross­städte und in peripheren Gebieten statt. Oft zogen Menschen auch von Gross­städten in deren Agglo­me­ra­ti­ons­ge­meinden oder von peripheren Regionen in kleine und mittel­grosse Zentren. Aktuelle Zahlen zeigen jedoch Verschie­bungen dieser Ströme: Die Bewoh­ne­rinnen und Bewohner von Gross­städten ziehen vermehrt in Klein- und Mittel­zentren, in deren Agglo­me­ra­tionen und in die Peripherie, aber seltener ins Ausland oder in die Agglo­me­ration der zuvor bewohnten Stadt. Gleich­zeitig zügeln deutlich weniger Menschen aus anderen Gemein­de­typen und dem Ausland in die Gross­zentren.

Aus dem Ausland kommen Zuzie­hende nun häufiger in die Peripherie, in die Agglo­me­ra­tionen der Klein- und Mittel­zentren und in diese Zentren selbst – nicht mehr unbedingt in die Wirtschafts­räume der Gross­zentren. Auch die Agglo­me­ra­tionen der Gross­zentren verzeichnen einen Rückgang: Die Anteile der Umzugs­ströme aus den anderen Gemein­de­typen in gross­städ­ti­schen Agglo­me­ra­ti­ons­ge­biete haben hier durch­gängig abgenommen.

Abbildung 4

Verän­derung der Umzugs­ströme nach Gemein­de­typen
(2023 im Vergleich zum Mittelwert 2014–2019)

Kantonale Gewinner und Verlierer

Auch bei der Betrachtung der inter­kan­to­nalen Umzugs­ströme offen­baren sich Verän­de­rungen. Zu den Verlierern gehören die Kantone Zürich, Waadt und Zug sowie die beiden Basler Halbkantone. Die Anteile der Umzugs­ströme in die Kantone Aargau, Solothurn, Luzern und Wallis haben dagegen an Bedeutung gewonnen.

Abbildung 5

Verän­derung der inter­kan­to­nalen Umzugs­ströme
(2023 im Vergleich zum Mittelwert 2014–2019)

Immo-Monitoring

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