Évolution de la demande sur le marché du logement

Le changement de compor­tement de la population suisse en matière de demande, dû à la pénurie de l’offre, se reflète clairement dans le recul des déména­ge­ments. Selon l’Office fédéral de la statis­tique (OFS), le taux de déména­ge­ments n’était plus que de 9.5% en 2022 – soit environ 701’000 personnes. C’est environ 68’200 de moins qu’en 2020 (figure 1), soit une baisse de 8.9%. Les déména­ge­ments au sein d’une même commune et d’un même canton ont parti­cu­liè­rement diminué, tandis que ceux dans d’autres cantons ont augmenté.

Figure 1

Cette évolution est entre autres parti­cu­liè­rement frappante si l’on considère que de nombreuses personnes auraient voulu adapter leur situation de logement avec la montée du télétravail – par exemple en déména­geant dans un logement offrant assez d’espace pour un bureau ou en cherchant des logements moins chers, même plus éloignés du lieu de travail.

La durée moyenne d’occupation dans les logements locatifs augmente

La baisse du nombre de déména­ge­ments suggère que la durée moyenne d’occupation du même logement augmente, un constat confirmé par le marché du logement locatif. Dans les régions où la pénurie de logements est impor­tante, la durée de séjour est nettement plus longue. Cette dernière s’élève à 8,5 ans en moyenne au niveau national. Dans le canton de Genève, elle a atteint un niveau record de plus de 14 ans en 2024, soit une hausse de sept mois depuis 2019. Les plus fortes hausses ont été enregis­trées en Suisse centrale avec deux à trois ans et dans la région MS de Nyon avec presque trois ans supplé­men­taires. En revanche, dans la région MS de Lugano, la durée de résidence a diminué de près de deux ans.

Figure 2

Le droit du bail contribue de manière déter­mi­nante à cette évolution. Comme les loyers des baux existants sont liés au taux d’intérêt de référence et que celui-ci a baissé ces dernières années (à l’exception des deux hausses récentes), de nombreux locataires ont bénéficié de coûts de location stables, voire en baisse. Paral­lè­lement, les loyers moyens des logements proposés sur le marché ont augmenté en raison de la rareté de l’offre. En règle générale, le loyer est donc nettement plus élevé après un déména­gement, si les logements sont compa­rables en termes de qualité et de situation.

Une longue durée de location et un taux de déména­gement élevé

Dans une analyse d’avril 2024 (Immo-Monitoring, édition de printemps), nous avons déterminé que pour 28% des ménages suisses, les coûts du logement augmen­te­raient à plus d’un tiers du revenu brut après un déména­gement dans un logement similaire. Dans les cantons de Genève, Zoug, Zurich, Vaud et Tessin, ces parts sont encore plus élevées. Cela explique sans doute pourquoi des communes comme Genève, Lausanne, Zoug et Thalwil (ZH) connaissent simul­ta­nément des durées moyennes de bail très longues et des taux de déména­gement supérieurs à la moyenne. Ces villes comptent souvent de nombreux habitants âgés qui y vivent depuis des années. En raison de l’offre limitée et relati­vement rare de logements, ces locataires de longue date restent dans leur habitation par manque d’alternatives, ce qui augmente la durée moyenne de séjour. Paral­lè­lement, des habitants plus jeunes ou plus mobiles sont contraints de partir en raison du manque de logements, ce qui explique le taux élevé de déména­ge­ments.

Les ménages suisses partent de plus en plus loin

En Suisse, la recherche de logements abordables pousse à déménager sur de plus grandes distances. Il est de plus en plus difficile de trouver un logement adéquat, en parti­culier dans les zones et les villes densément peuplées. Beaucoup sont donc contraints de déménager dans des communes plus éloignées. La distance moyenne de déména­gement a augmenté de 9,2% par rapport à la moyenne de 2014 à 2019, pour atteindre 13,7 km. Les jeunes de 18 à 25 ans sont les plus touchés avec une augmen­tation de 12,3%, les personnes en phase familiale (35 à 45 ans) sont les moins touchées avec 6,9%. À un âge avancé, les distances de déména­gement sont certes inférieures à la moyenne (11,8 km), mais là aussi, il y a eu une augmen­tation.
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Les kilomètres supplé­men­taires peuvent ne pas sembler si impor­tants, mais ces chiffres cachent de plus en plus de ménages qui ont dû déménager très loin. Même si de nombreux ménages ont dû parcourir des distances nettement plus longues, cela ne repré­sente qu’un petit changement pour la moyenne (inertie de la moyenne).

Figure 3

Évolution des préfé­rences en matière de logement: les Suisses s’installent de plus en plus dans les petits centres

Jusqu’à présent, les plus grands flux de déména­ge­ments en Suisse ont eu lieu au sein des agglo­mé­ra­tions autour des grandes villes et dans les zones périphé­riques. Les habitants ont souvent quitté les grandes villes pour s’installer dans leurs agglo­mé­ra­tions, ou quitté les régions périphé­riques pour élire domicile dans les centres de petite et moyenne taille. Les derniers chiffres montrent toutefois que ces flux évoluent. Les habitants des grandes villes déménagent davantage vers les centres petits et moyens, leurs agglo­mé­ra­tions et la périphérie, mais plus rarement à l’étranger ou dans leur propre agglo­mé­ration. Paral­lè­lement, nettement moins de personnes venant d’autres types de communes et de l’étranger s’installent dans les grands centres.

Les nouveaux arrivants de l’étranger visent plus souvent la périphérie, les agglo­mé­ra­tions des centres petits et moyens et ces centres eux-mêmes – et non plus néces­sai­rement les zones écono­miques des grands centres. Les agglo­mé­ra­tions des grands centres enregistrent également un recul: la part des flux migra­toires en prove­nance des autres types de communes vers les grandes agglo­mé­ra­tions urbaines a constamment diminué.

Figure 4

Variation des flux migra­toires par type de commune
( 2023 par rapport à la moyenne 2014–2019 )

Les gagnants et les perdants cantonaux

L’observation des flux de déména­ge­ments inter­can­tonaux révèle également des change­ments. Les cantons de Zurich, Vaud et Zoug ainsi que les deux demi-cantons bâlois font partie des perdants. En revanche, la part des flux de déména­ge­ments vers les cantons d’Argovie, de Soleure, de Lucerne et du Valais a gagné en impor­tance.

Figure 5

Modifi­cation des flux de déména­ge­ments inter­can­tonaux
( 2023 par rapport à la moyenne 2014–2019 )

Immo-Monitoring

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