Évolution de la demande sur le marché du logement
27 décembre 2024
Sujets
Le changement de comportement de la population suisse en matière de demande, dû à la pénurie de l’offre, se reflète clairement dans le recul des déménagements. Selon l’Office fédéral de la statistique (OFS), le taux de déménagements n’était plus que de 9.5% en 2022 – soit environ 701’000 personnes. C’est environ 68’200 de moins qu’en 2020 (figure 1), soit une baisse de 8.9%. Les déménagements au sein d’une même commune et d’un même canton ont particulièrement diminué, tandis que ceux dans d’autres cantons ont augmenté.
Figure 1
Cette évolution est entre autres particulièrement frappante si l’on considère que de nombreuses personnes auraient voulu adapter leur situation de logement avec la montée du télétravail – par exemple en déménageant dans un logement offrant assez d’espace pour un bureau ou en cherchant des logements moins chers, même plus éloignés du lieu de travail.
La durée moyenne d’occupation dans les logements locatifs augmente
La baisse du nombre de déménagements suggère que la durée moyenne d’occupation du même logement augmente, un constat confirmé par le marché du logement locatif. Dans les régions où la pénurie de logements est importante, la durée de séjour est nettement plus longue. Cette dernière s’élève à 8,5 ans en moyenne au niveau national. Dans le canton de Genève, elle a atteint un niveau record de plus de 14 ans en 2024, soit une hausse de sept mois depuis 2019. Les plus fortes hausses ont été enregistrées en Suisse centrale avec deux à trois ans et dans la région MS de Nyon avec presque trois ans supplémentaires. En revanche, dans la région MS de Lugano, la durée de résidence a diminué de près de deux ans.
Figure 2
Le droit du bail contribue de manière déterminante à cette évolution. Comme les loyers des baux existants sont liés au taux d’intérêt de référence et que celui-ci a baissé ces dernières années (à l’exception des deux hausses récentes), de nombreux locataires ont bénéficié de coûts de location stables, voire en baisse. Parallèlement, les loyers moyens des logements proposés sur le marché ont augmenté en raison de la rareté de l’offre. En règle générale, le loyer est donc nettement plus élevé après un déménagement, si les logements sont comparables en termes de qualité et de situation.
Une longue durée de location et un taux de déménagement élevé
Dans une analyse d’avril 2024 (Immo-Monitoring, édition de printemps), nous avons déterminé que pour 28% des ménages suisses, les coûts du logement augmenteraient à plus d’un tiers du revenu brut après un déménagement dans un logement similaire. Dans les cantons de Genève, Zoug, Zurich, Vaud et Tessin, ces parts sont encore plus élevées. Cela explique sans doute pourquoi des communes comme Genève, Lausanne, Zoug et Thalwil (ZH) connaissent simultanément des durées moyennes de bail très longues et des taux de déménagement supérieurs à la moyenne. Ces villes comptent souvent de nombreux habitants âgés qui y vivent depuis des années. En raison de l’offre limitée et relativement rare de logements, ces locataires de longue date restent dans leur habitation par manque d’alternatives, ce qui augmente la durée moyenne de séjour. Parallèlement, des habitants plus jeunes ou plus mobiles sont contraints de partir en raison du manque de logements, ce qui explique le taux élevé de déménagements.
Les ménages suisses partent de plus en plus loin
En Suisse, la recherche de logements abordables pousse à déménager sur de plus grandes distances. Il est de plus en plus difficile de trouver un logement adéquat, en particulier dans les zones et les villes densément peuplées. Beaucoup sont donc contraints de déménager dans des communes plus éloignées. La distance moyenne de déménagement a augmenté de 9,2% par rapport à la moyenne de 2014 à 2019, pour atteindre 13,7 km. Les jeunes de 18 à 25 ans sont les plus touchés avec une augmentation de 12,3%, les personnes en phase familiale (35 à 45 ans) sont les moins touchées avec 6,9%. À un âge avancé, les distances de déménagement sont certes inférieures à la moyenne (11,8 km), mais là aussi, il y a eu une augmentation.
Les kilomètres supplémentaires peuvent ne pas sembler si importants, mais ces chiffres cachent de plus en plus de ménages qui ont dû déménager très loin. Même si de nombreux ménages ont dû parcourir des distances nettement plus longues, cela ne représente qu’un petit changement pour la moyenne (inertie de la moyenne).
Figure 3
Évolution des préférences en matière de logement: les Suisses s’installent de plus en plus dans les petits centres
Jusqu’à présent, les plus grands flux de déménagements en Suisse ont eu lieu au sein des agglomérations autour des grandes villes et dans les zones périphériques. Les habitants ont souvent quitté les grandes villes pour s’installer dans leurs agglomérations, ou quitté les régions périphériques pour élire domicile dans les centres de petite et moyenne taille. Les derniers chiffres montrent toutefois que ces flux évoluent. Les habitants des grandes villes déménagent davantage vers les centres petits et moyens, leurs agglomérations et la périphérie, mais plus rarement à l’étranger ou dans leur propre agglomération. Parallèlement, nettement moins de personnes venant d’autres types de communes et de l’étranger s’installent dans les grands centres.
Les nouveaux arrivants de l’étranger visent plus souvent la périphérie, les agglomérations des centres petits et moyens et ces centres eux-mêmes – et non plus nécessairement les zones économiques des grands centres. Les agglomérations des grands centres enregistrent également un recul: la part des flux migratoires en provenance des autres types de communes vers les grandes agglomérations urbaines a constamment diminué.
Figure 4
Variation des flux migratoires par type de commune
( 2023 par rapport à la moyenne 2014–2019 )
Les gagnants et les perdants cantonaux
L’observation des flux de déménagements intercantonaux révèle également des changements. Les cantons de Zurich, Vaud et Zoug ainsi que les deux demi-cantons bâlois font partie des perdants. En revanche, la part des flux de déménagements vers les cantons d’Argovie, de Soleure, de Lucerne et du Valais a gagné en importance.
Figure 5
Modification des flux de déménagements intercantonaux
( 2023 par rapport à la moyenne 2014–2019 )
Immo-Monitoring
Vous trouverez plus d’informations sur ce thème sur notre plateforme de l’Immo-Monitoring.