Mietzins­er­lasse bei Geschäfts­flächen in Krisen­zeiten

Das Thema der geltenden Rechts­grundlage für Mietzins­er­lasse aufgrund der im Rahmen der Pandemie erlas­senen Betriebs­schlies­sungen besteht seit fast zwei Jahren. Es gibt verschiedene Ansätze, die disku­tiert werden. Hinzu kommen zusätz­liche Einflüsse, Meinungen und Lösungs­vor­schläge aus der Politik und Wirtschaft. Die effek­tiven Auswir­kungen auf die betrof­fenen Geschäfts­miet­zinsen sind dabei aktuell schwierig zu beziffern, es fehlt an Vergleichs- und Erfah­rungs­werten.

Die Bache­lor­arbeit von Larissa Bryner (im Rahmen ihres Studiums an der Kalaidos Fachhoch­schule Schweiz) knüpft an ein aktuelles Thema an und versucht eine Tendenz in den bishe­rigen und zukünf­tigen Entwick­lungen, basierend auf den in Frage kommenden Rechts­grund­lagen, aufzu­zeigen. Konkret orien­tiert sich die Arbeit an der Frage­stellung «Wie sieht die aktuelle Rechtslage aus und welche Ansprüche können daraus geltend gemacht werden?». Die Arbeit soll dafür auf folgende Teilfragen Antworten liefern:

• Wie hoch ist die effektive Verän­derung der Mietzinsen im Vergleich zu den vertraglich verein­barten Mietzinsen?
• Was spricht aus Sicht der Eigen­tümer für oder gegen eine Anpassung des Mietzinses? Welche Erfah­rungen lassen sich im Zuge der COVID-19-Pandemie ableiten?
• Wie häufig mussten in der Folge Mietver­träge vorzeitig aufgelöst werden?

Dazu werden die in diesem Kontext disku­tierten möglichen Rechts­grund­lagen geprüft und auf ihre Erfolgs­chancen hin anhand einer Litera­tur­re­cherche disku­tiert. Die Beant­wortung der Forschungs­fragen basiert einer­seits auf einer deskrip­tiven Daten­analyse von Geschäfts­be­richten tangierter Immobi­li­en­ge­fässe und anderer­seits auf der Auswertung dreier Exper­ten­in­ter­views. Die daraus gewon­nenen Erkennt­nisse wurden mit Studien und wissen­schaft­lichen Quellen ergänzt, um so möglichst aussa­ge­kräftige Antworten auf die Forschungs­fragen zu erhalten.

Nachfolgend werden die wichtigsten Erkennt­nisse aus der Arbeit beschrieben:

Gesetz­liche Grund­lagen für Mietzins­er­lasse

Als Grundlage für mögliche Mietz­ins­an­pas­sungen bei Geschäfts­miet­ver­trägen wird einer­seits die Anwendung von Art. 259d OR, Mietzins­re­duktion aufgrund eines Mangels, Art. 119 OR, objektive Unmög­lichkeit der Vertrags­er­füllung und eine nachträg­liche Vertrags­an­passung nach dem Grundsatz clausula rebus sic stantibus disku­tiert. Die Litera­tur­re­cherche hat ergeben, dass die Vertrags­an­passung gemäss der clausula rebus die höchsten Erfolgs­chancen aufweist. Die Exper­ten­in­ter­views bestä­tigen diese Erkenntnis: Die meisten Mietz­ins­an­pas­sungs­ge­suche basieren auf bilate­ralen unbüro­kra­ti­schen und kurzfris­tigen Verein­ba­rungen.

Zeitliche Abgrenzung Corona-Pandemie

Insgesamt wird die Pandemie ab dem Zeitpunkt der Erklärung der ausser­or­dent­lichen Lage am 17. März 2020 und der weitere Verlauf in 10 Phasen unter­teilt. Die verschie­denen Phasen ergeben sich aus den angeord­neten Massnahmen gegen die Verbreitung des Virus, gefolgt von Locke­rungs­mass­nahmen und Öffnungs­schritten. Wichtige Phasen sind nach der 1. Phase und damit dem 1. Lockdown die ersten Öffnungs­schritte ab Ende April 2020 (Phase 2 und 3). In Phase 5 kippt die Lage nochmals, es kommt zuerst zu stren­geren Hygie­ne­mass­nahmen und kurz darauf zum zweiten Lockdown. In Phase 8 werden aufgrund der angespannten Lage zusätz­liche, strengere Massnahmen verhängt. Nach dem 2. Lockdown werden die Einschrän­kungen ab Phase 9 (März 2021 bis Ende Mai 2021) wieder schritt­weise gelockert.

Mietzins­er­lasse in den unter­suchten Immobi­li­en­port­folios

Für die Ermittlung der Verän­derung der Mietzinsen wurden 72 Immobi­li­en­port­folios mit einem jährlichen Mietertrag von insgesamt 5.5 Milli­arden Franken unter­sucht. Insgesamt haben die Mietzinse der unter­suchten Portfolios um 2.6 Prozent oder CHF 145‘700‘000 gegenüber den vertraglich verein­barten Mietzinse abgenommen. Je nach Art der Immobi­li­en­ge­fässe ist die Covid-Mietausfallrate unter­schiedlich ausge­prägt: Bei den Anlage­stif­tungen beträgt die Verän­derung der unter­suchten Portfolios rund 0.7 Prozent oder rund CHF 11 Millionen, bei Immobi­li­en­fonds sind es 1.6 Prozent, was rund CHF 30 Millionen entspricht und bei Immobi­li­en­ge­sell­schaften 5.4 Prozent resp. rund CHF 104 Millionen. Laut den Exper­ten­in­ter­views wurden pro Mieter bzw. Gesuch durch­schnittlich ein bis drei Monats­mieten erlassen.

Eigen­tü­mer­seitige Beweg­gründe für die Mietz­ins­an­pas­sungen und Erfah­rungen während der Pandemie

Es wurden vielschichtige Gründe für das Einräumen von Mietzins­er­lassen genannt. Einer­seits sollen drohende Reputa­ti­ons­schäden durch Zeitungs­ar­tikel vermieden werden. Anderer­seits geht es den Vermietern um den Erhalt eines langfris­tigen Vertrags­ver­hält­nisses und die Vermeidung von Leerständen und die Wieder­ver­mietung zu schlech­teren Kondi­tionen. Die Eigen­tümer haben ihre Entscheidungen und in der Folge die Auswir­kungen davon gegenüber ihren Stake­holdern zu verant­worten. Ein wichtiger Entschei­dungs­faktor hinsichtlich einem Entge­gen­kommen stellen ausserdem die Inves­ti­ti­ons­kosten in Form des Mieter­ausbaus dar. Um unnötige erneute Umbau­kosten aufgrund eines drohenden Konkurses und erneut anfal­lende Inves­ti­tionen zu vermeiden, wird eine Einigung mit dem Mieter gesucht. Aus diesen Gründen wurden Mietzins­ge­suche oft nicht im Giesskannen-Prinzip, sondern durch indivi­duelle Einzel­fall­be­ur­teilung bearbeitet. Dem vermie­ter­sei­tigen Entge­gen­kommen steht oft eine Vertrags­ver­län­gerung durch den Mieter gegenüber. Dadurch konnte oft eine Einigung gefunden werden, die für beide Parteien als Win-Win-Situation wahrge­nommen wurde.

Vorzeitige Vertrags­auf­lö­sungen als Folge der staatlich verord­neten Betriebs­schlies­sungen

Alle befragten Experten hatten nur vereinzelt von Vertrags­auf­lö­sungen aufgrund der Pandemie Kenntnis. In der Regel konnte man den Konkurs durch Entge­gen­kommen des Vermieters abwenden oder den betrof­fenen Mietern durch Vertrags­über­tragung aus der Haftung des Mietver­trages entlassen. Bei den vereinzelt bekannten Vertrags­auf­lö­sungen stellte die Pandemie den Treiber, nicht aber den Grund für den Konkurs und damit die vorzeitige Auflösung des Geschäfts­miet­ver­trages dar.

Auswir­kungen der Pandemie auf zukünftige Vertrags­ge­stal­tungen

Die Experten sind sich einig, dass die Pandemie sich in der zukünf­tigen Vertrags­ge­staltung von Geschäfts­miet­ver­trägen auswirken wird oder bereits ausge­wirkt hat. Bereits zur Anwendung kommt die sogenannte Pandemie-Klausel, welche die Höhe des fälligen Mietzinses während einer verord­neten Betriebs­schliessung regelt. Aufgrund der Verschiebung der Flächen­nach­frage, insbe­sondere auch von Bürofläche, werden Verträge zukünftig voraus­sichtlich mit mehr Early-Break-Optionen ausge­stattet. Dadurch erhält der Mieter mehr Flexi­bi­lität bezüglich der Gestaltung der Vertrags­laufzeit und der Vermieter bzw. Eigen­tümer kann trotzdem langjährige Mietver­träge abschliessen und alsdann bei Bedarf das Gespräch mit dem Mieter suchen. Obwohl zukünftig erwartet wird, dass die Early-Break-Option häufiger zur Anwendung kommt, muss diese nicht zwangs­läufig auch ausgelöst werden. Schliesslich wird erwartet, dass sich Mietzins­zah­lungen zukünftig vermehrt nach dem Umsatz richten und somit Umsatz­mieten, mit oder ohne Basis­miete, vereinbart werden. Diese Form der Mietzins­be­messung kam teilweise bereits während der Pandemie zum Einsatz. Zwecks Bestimmung der Höhe der Miete wurde die Umsatz­miete jeweils mit dem Umsatz der gleichen Periode aus dem Vorjahr indexiert. Durch den Einsatz der Umsatz­miete erübrigt sich im Falle einer weiteren Betriebs­schlies­sungen oder weiteren Pandemie die Frage nach dem Mietzins­erlass gröss­ten­teils.

Die gesamte Bache­lor­arbeit können Sie hier downloaden.

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