Mietzinserlasse bei Geschäftsflächen in Krisenzeiten

Das Thema der geltenden Rechtsgrundlage für Mietzinserlasse aufgrund der im Rahmen der Pandemie erlassenen Betriebsschliessungen besteht seit fast zwei Jahren. Es gibt verschiedene Ansätze, die diskutiert werden. Hinzu kommen zusätzliche Einflüsse, Meinungen und Lösungsvorschläge aus der Politik und Wirtschaft. Die effektiven Auswirkungen auf die betroffenen Geschäftsmietzinsen sind dabei aktuell schwierig zu beziffern, es fehlt an Vergleichs- und Erfahrungswerten.

Die Bachelorarbeit von Larissa Bryner (im Rahmen ihres Studiums an der Kalaidos Fachhochschule Schweiz) knüpft an ein aktuelles Thema an und versucht eine Tendenz in den bisherigen und zukünftigen Entwicklungen, basierend auf den in Frage kommenden Rechtsgrundlagen, aufzuzeigen. Konkret orientiert sich die Arbeit an der Fragestellung «Wie sieht die aktuelle Rechtslage aus und welche Ansprüche können daraus geltend gemacht werden?». Die Arbeit soll dafür auf folgende Teilfragen Antworten liefern:

• Wie hoch ist die effektive Veränderung der Mietzinsen im Vergleich zu den vertraglich vereinbarten Mietzinsen?
• Was spricht aus Sicht der Eigentümer für oder gegen eine Anpassung des Mietzinses? Welche Erfahrungen lassen sich im Zuge der COVID-19-Pandemie ableiten?
• Wie häufig mussten in der Folge Mietverträge vorzeitig aufgelöst werden?

Dazu werden die in diesem Kontext diskutierten möglichen Rechtsgrundlagen geprüft und auf ihre Erfolgschancen hin anhand einer Literaturrecherche diskutiert. Die Beantwortung der Forschungsfragen basiert einerseits auf einer deskriptiven Datenanalyse von Geschäftsberichten tangierter Immobiliengefässe und andererseits auf der Auswertung dreier Experteninterviews. Die daraus gewonnenen Erkenntnisse wurden mit Studien und wissenschaftlichen Quellen ergänzt, um so möglichst aussagekräftige Antworten auf die Forschungsfragen zu erhalten.

Nachfolgend werden die wichtigsten Erkenntnisse aus der Arbeit beschrieben:

Gesetzliche Grundlagen für Mietzinserlasse

Als Grundlage für mögliche Mietzinsanpassungen bei Geschäftsmietverträgen wird einerseits die Anwendung von Art. 259d OR, Mietzinsreduktion aufgrund eines Mangels, Art. 119 OR, objektive Unmöglichkeit der Vertragserfüllung und eine nachträgliche Vertragsanpassung nach dem Grundsatz clausula rebus sic stantibus diskutiert. Die Literaturrecherche hat ergeben, dass die Vertragsanpassung gemäss der clausula rebus die höchsten Erfolgschancen aufweist. Die Experteninterviews bestätigen diese Erkenntnis: Die meisten Mietzinsanpassungsgesuche basieren auf bilateralen unbürokratischen und kurzfristigen Vereinbarungen.

Zeitliche Abgrenzung Corona-Pandemie

Insgesamt wird die Pandemie ab dem Zeitpunkt der Erklärung der ausserordentlichen Lage am 17. März 2020 und der weitere Verlauf in 10 Phasen unterteilt. Die verschiedenen Phasen ergeben sich aus den angeordneten Massnahmen gegen die Verbreitung des Virus, gefolgt von Lockerungsmassnahmen und Öffnungsschritten. Wichtige Phasen sind nach der 1. Phase und damit dem 1. Lockdown die ersten Öffnungsschritte ab Ende April 2020 (Phase 2 und 3). In Phase 5 kippt die Lage nochmals, es kommt zuerst zu strengeren Hygienemassnahmen und kurz darauf zum zweiten Lockdown. In Phase 8 werden aufgrund der angespannten Lage zusätzliche, strengere Massnahmen verhängt. Nach dem 2. Lockdown werden die Einschränkungen ab Phase 9 (März 2021 bis Ende Mai 2021) wieder schrittweise gelockert.

Mietzinserlasse in den untersuchten Immobilienportfolios

Für die Ermittlung der Veränderung der Mietzinsen wurden 72 Immobilienportfolios mit einem jährlichen Mietertrag von insgesamt 5.5 Milliarden Franken untersucht. Insgesamt haben die Mietzinse der untersuchten Portfolios um 2.6 Prozent oder CHF 145‘700‘000 gegenüber den vertraglich vereinbarten Mietzinse abgenommen. Je nach Art der Immobiliengefässe ist die Covid-Mietausfallrate unterschiedlich ausgeprägt: Bei den Anlagestiftungen beträgt die Veränderung der untersuchten Portfolios rund 0.7 Prozent oder rund CHF 11 Millionen, bei Immobilienfonds sind es 1.6 Prozent, was rund CHF 30 Millionen entspricht und bei Immobiliengesellschaften 5.4 Prozent resp. rund CHF 104 Millionen. Laut den Experteninterviews wurden pro Mieter bzw. Gesuch durchschnittlich ein bis drei Monatsmieten erlassen.

Eigentümerseitige Beweggründe für die Mietzinsanpassungen und Erfahrungen während der Pandemie

Es wurden vielschichtige Gründe für das Einräumen von Mietzinserlassen genannt. Einerseits sollen drohende Reputationsschäden durch Zeitungsartikel vermieden werden. Andererseits geht es den Vermietern um den Erhalt eines langfristigen Vertragsverhältnisses und die Vermeidung von Leerständen und die Wiedervermietung zu schlechteren Konditionen. Die Eigentümer haben ihre Entscheidungen und in der Folge die Auswirkungen davon gegenüber ihren Stakeholdern zu verantworten. Ein wichtiger Entscheidungsfaktor hinsichtlich einem Entgegenkommen stellen ausserdem die Investitionskosten in Form des Mieterausbaus dar. Um unnötige erneute Umbaukosten aufgrund eines drohenden Konkurses und erneut anfallende Investitionen zu vermeiden, wird eine Einigung mit dem Mieter gesucht. Aus diesen Gründen wurden Mietzinsgesuche oft nicht im Giesskannen-Prinzip, sondern durch individuelle Einzelfallbeurteilung bearbeitet. Dem vermieterseitigen Entgegenkommen steht oft eine Vertragsverlängerung durch den Mieter gegenüber. Dadurch konnte oft eine Einigung gefunden werden, die für beide Parteien als Win-Win-Situation wahrgenommen wurde.

Vorzeitige Vertragsauflösungen als Folge der staatlich verordneten Betriebsschliessungen

Alle befragten Experten hatten nur vereinzelt von Vertragsauflösungen aufgrund der Pandemie Kenntnis. In der Regel konnte man den Konkurs durch Entgegenkommen des Vermieters abwenden oder den betroffenen Mietern durch Vertragsübertragung aus der Haftung des Mietvertrages entlassen. Bei den vereinzelt bekannten Vertragsauflösungen stellte die Pandemie den Treiber, nicht aber den Grund für den Konkurs und damit die vorzeitige Auflösung des Geschäftsmietvertrages dar.

Auswirkungen der Pandemie auf zukünftige Vertragsgestaltungen

Die Experten sind sich einig, dass die Pandemie sich in der zukünftigen Vertragsgestaltung von Geschäftsmietverträgen auswirken wird oder bereits ausgewirkt hat. Bereits zur Anwendung kommt die sogenannte Pandemie-Klausel, welche die Höhe des fälligen Mietzinses während einer verordneten Betriebsschliessung regelt. Aufgrund der Verschiebung der Flächennachfrage, insbesondere auch von Bürofläche, werden Verträge zukünftig voraussichtlich mit mehr Early-Break-Optionen ausgestattet. Dadurch erhält der Mieter mehr Flexibilität bezüglich der Gestaltung der Vertragslaufzeit und der Vermieter bzw. Eigentümer kann trotzdem langjährige Mietverträge abschliessen und alsdann bei Bedarf das Gespräch mit dem Mieter suchen. Obwohl zukünftig erwartet wird, dass die Early-Break-Option häufiger zur Anwendung kommt, muss diese nicht zwangsläufig auch ausgelöst werden. Schliesslich wird erwartet, dass sich Mietzinszahlungen zukünftig vermehrt nach dem Umsatz richten und somit Umsatzmieten, mit oder ohne Basismiete, vereinbart werden. Diese Form der Mietzinsbemessung kam teilweise bereits während der Pandemie zum Einsatz. Zwecks Bestimmung der Höhe der Miete wurde die Umsatzmiete jeweils mit dem Umsatz der gleichen Periode aus dem Vorjahr indexiert. Durch den Einsatz der Umsatzmiete erübrigt sich im Falle einer weiteren Betriebsschliessungen oder weiteren Pandemie die Frage nach dem Mietzinserlass grösstenteils.

Die gesamte Bachelorarbeit können Sie hier downloaden.

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