Hotel oder Ferien­wohnung?

44.9 Prozent aller Logier­nächte in den Hotels gehen auf das Konto von inlän­di­schen Gästen. Die Beliebtheit von Hotel­über­nach­tungen bleibt damit hierzu­lande hoch. Aber viele Personen könnten sich im derzei­tigen Tiefzins­umfeld auch fragen, ob es nicht günstiger ist, eine eigene Ferien­wohnung zu kaufen und zu nutzen, als ein Hotel zu buchen. Mittels eines Vergleiches von Hotel­zim­mer­preisen mit den aktuellen regio­nalen Markt­preisen für Eigen­tums­woh­nungen lassen sich neue Erkennt­nisse erzielen.

Für das Hotel­zimmer gilt die Annahme eines Mittel­klas­se­hotels mit Doppel­zim­mer­be­legung durch zwei Personen. Der Zimmer­preis wird in Relation zu den jährlichen Haltungs­kosten einer Zweit­wohnung in einem Mehrfa­mi­li­enhaus gesetzt. Entschei­denden Einfluss auf die verglei­chende Betrachtung haben insbe­sondere folgende Faktoren:

• Grösse der Wohnung
• Halte­kosten der Wohnung
• Mögliche Mietein­nahmen ausserhalb der Eigen­nutzung
• Mögliche Wertstei­ge­rungs­ge­winne der Ferien­wohnung in der Zukunft

Hotel oder Ferien­wohnung: Was ist günstiger?

Wird der Preis für ein mittleres Hotel­zimmer mit einer mittleren Eigen­tums­wohnung (75 Quadrat­meter) verglichen und werden dabei jährliche Haltungs­kosten von 5 Prozent des Markt­wertes einer Eigen­tums­wohnung angenommen, müsste eine Ferien­wohnung im Schweizer Mittel während 19 Wochen im Jahr genutzt werden, damit sie sich gegenüber dem Hotel ausbe­zahlt. In zahlreichen Touris­mus­re­gionen im Kanton Graubünden sowie am Genfersee und in Zürich könnte man über ein halbes Jahr im Hotel leben, und das wäre immer noch günstiger, als eine Ferien­wohnung zu haben.

Die Höhe der angenom­menen Halte­kosten setzt sich aus den Betriebs- und Unter­halts­kosten (1 Prozent), Finan­zie­rungs­kosten (1.5 Prozent), Oppor­tu­ni­täts­kosten (2 Prozent) und Steuern (0.5 Prozent) zusammen. Als mittlere Wohnungs­grösse wurde 75 Quadrat­meter gewählt, da dies die mittlere Grösse der Zweit­woh­nungen ist, die derzeit auf dem Markt angeboten werden.

Diese vergleichs­weise lange Zeit ist erwar­tungs­gemäss kürzer, wenn die Zweit­wohnung kleiner ist und wenn tiefere Haltungs­kosten angenommen werden. Bei einer 40-Quadratmeter-Eigentumswohnung mit Haltungs­kosten von 4 Prozent liegt die mittlere Nutzungs­dauer noch bei 8 Wochen. Dagegen steigt die Nutzungs­dauer von 19 Wochen auf knapp 23 Wochen an, wenn für die 75-Quadratmeter-Eigentumswohnung Halte­kosten von 6 Prozent angenommen werden.

Einen ebenfalls bedeu­tenden Einfluss auf diese verglei­chende Betrachtung hat aber auch die Tatsache, ob die Ferien­wohnung in der nicht genutzten Zeit vermietet wird und welche Wertstei­ge­rungen der lokale Immobi­li­en­markt während der Nutzungs­phase verzeichnet. So wird also der Aufenthalt in einer Zweit­wohnung bei möglichen Mietein­nahmen und durch Wertstei­ge­rungs­ge­winne schneller lukrativ als jener im Hotel.

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Hedoni­sches Angebots­miet­preis­modell

Welche Faktoren die Unter­schiede der Hotel­zim­mer­preise erklären, hat Wüest Partner erstmals für die Hotels der gesamten Schweiz ermitteln können. Mittels Daten der Inter­net­plattform booking.com und Daten aus der Schweizer Hotel­da­tenbank sowie mit verschie­denen Lagera­tings liess sich ein Modell bilden (hedoni­sches Angebots­miet­preis­modell), das die Vorhersage von Hotel­zim­mer­preisen in der Schweiz ermög­licht. Von möglichen 267 Variablen floss nach umfang­reichen Tests ein Set von 34 unabhän­gigen Variablen ins Modell ein, die signi­fikant waren und den Hotel­zim­mer­preis hinrei­chend gut vorher­sagen können. Das Modell erreicht ein Bestimmt­heitsmass von 80.1 Prozent. Die Zielgrösse ist der logarith­mierte Hotel­zim­mer­preis. Das Modell berück­sichtigt vier Gruppen von Variablen: (1) Zimmer­grösse, Belegung und Saiso­na­lität, (2) Hotel- und Zimmer­aus­stattung, (3) Services und Gäste­be­wer­tungen sowie (4) Lagefak­toren.