Inter­aktive Mietpreis­in­dizes für Schweizer Geschäfts­flächen

Vom heftigen Einbruch des Immobi­li­en­markts in der ersten Hälfte der 1990er-Jahre haben sich die Mieten für Geschäfts­flächen bis heute nicht vollständig erholt. In der jüngeren Vergan­genheit traf vor allem im Büroflä­chen­markt ein erhöhtes neubau­do­mi­niertes Angebot auf eine verhalten wachsende Nachfrage, weshalb die Mietpreise zusätzlich unter Druck gerieten.

Zurück­hal­tende Expan­si­ons­be­stre­bungen

Angetrieben vom starken Schweizer Franken, vom inten­siven globalen Wettbewerb und von techno­lo­gi­schen Innova­tionen hat sich der Struk­tur­wandel inten­si­viert und damit einen gewich­tigen Beitrag zur heraus­for­dernden Ausgangslage im Segment der Geschäfts­flächen geleistet. Gerade Betriebe im Gastge­werbe und im Handel stehen unter Druck, während das Bildungs‑, Sozial- und Gesund­heits­wesen wächst. Gleich­zeitig fokus­sieren die einzelnen Branchen noch stärker Tätig­keiten, für die hochqua­li­fi­zierte Arbeits­kräfte nötig sind. Ausserdem werden aufgrund der neuen techno­lo­gi­schen Möglich­keiten sowohl Dienst­leis­tungen als auch die Distri­bu­ti­onswege von Waren und Dienst­leis­tungen revolu­tio­niert.

Metho­dische Unter­schiede bei den Mieten für Geschäfts­flächen

Bei der Betrachtung der Indizes zeigen sich klare Unter­schiede zwischen den Indizes des Angebots­mieten und den Abschluss­miet­preis­in­dizes. Die Erstge­nannten stützen sich auf die Auswertung von Immobi­li­en­an­ge­boten in den Print­medien und auf den Inter­net­por­talen. Diese Daten­quelle hat eine Reihe von Vorteilen: Sie reflek­tiert die Markt­ein­schätzung von Zehntau­senden von Markt­teil­nehmern vor Ort. Neue Entwick­lungen und insbe­sondere Trend­wenden werden so sichtbar noch bevor sie sich in den Trans­ak­ti­ons­daten nieder­schlagen. Angebots­daten sind zudem rasch und in grosser Zahl verfügbar und liefern Angaben zu den wichtigsten preis­be­stim­menden Faktoren (Grösse, Standort, Zustand). Aller­dings lassen sich quali­tative Verän­de­rungen des Angebots (in Bezug auf Zustand, Ausbau­standard und Mikrolage) nur sehr beschränkt bei der Berechnung elimi­nieren.

Zusätzlich zu den Angebots­preis­in­dizes werden für Büroflächen (aber auch für Mietwoh­nungen) Abschluss­miet­preis­in­dizes berechnet. Die Daten­quelle, auf denen die beiden Indizes basieren, sind mehrheitlich die Portfolios insti­tu­tio­neller Inves­toren. Diese Daten stammen ausschliesslich von Erst- und Wieder­ver­mie­tungen, die Markt­ab­de­ckung beträgt gut 5 Prozent. Allfällige mietrecht­liche Effekte auf die Preis­ent­wicklung aufgrund von wertver­meh­renden Inves­ti­tionen, Hypothekarzins- oder Teuerungs­an­pas­sungen werden ausge­schlossen. Für alle in den Index einflies­senden Objekte werden über ein Dutzend mietpreis­be­stim­mende Merkmale syste­ma­tisch erfasst, um eine präzise Quali­täts­be­rei­nigung mittels hedoni­scher Methode vorzu­nehmen. Damit lassen sich dieje­nigen Preis­ver­än­de­rungen, die auf quali­ta­tiven Unter­schieden beruhen, von den letztlich zu messenden «reinen» Preis­ver­än­de­rungen praktisch vollständig trennen und elimi­nieren.

Weitere Erklä­rungen

• *Regionen: Die Schweizer Markt­re­gionen sind zu den 5 «Monitoring-Regionen» zusam­men­ge­fasst. Bei den inter­ak­tiven Indizes lassen sich alle 5 Regionen auswählen. Bei der Verän­de­rungs­raten sind aus Darstel­lungs­gründen nur zwei Regionen auswählbar.
• Die Wüest-Partner-Angebotspreisindizes werden für die folgenden Nutzungen berechnet: Mietwoh­nungen, Eigen­tums­woh­nungen, Einfa­mi­li­en­häuser, Büro‑, Gewerbe- und Verkaufs­flächen. Sie basieren auf der Auswertung von Immobi­li­en­an­ge­boten in Print­medien und auf Inter­net­por­talen. Die Aktua­li­sierung erfolgt quartals­weise. Der Export der Daten ist hier möglich.
• Für die Angebots­preis­in­dizes existieren seit 1996 Quartals­werte. Bei den Abschluss­miet­preis­in­dizes sind seit dem Jahr 2005 Quartals­werte verfügbar.
• Die inter­ak­tiven Grafiken wurden von Datahouse program­miert.