Interaktive Mietpreisindizes für Schweizer Geschäftsflächen

Vom heftigen Einbruch des Immobilienmarkts in der ersten Hälfte der 1990er-Jahre haben sich die Mieten für Geschäftsflächen bis heute nicht vollständig erholt. In der jüngeren Vergangenheit traf vor allem im Büroflächenmarkt ein erhöhtes neubaudominiertes Angebot auf eine verhalten wachsende Nachfrage, weshalb die Mietpreise zusätzlich unter Druck gerieten.

Zurückhaltende Expansionsbestrebungen

Angetrieben vom starken Schweizer Franken, vom intensiven globalen Wettbewerb und von technologischen Innovationen hat sich der Strukturwandel intensiviert und damit einen gewichtigen Beitrag zur herausfordernden Ausgangslage im Segment der Geschäftsflächen geleistet. Gerade Betriebe im Gastgewerbe und im Handel stehen unter Druck, während das Bildungs-, Sozial- und Gesundheitswesen wächst. Gleichzeitig fokussieren die einzelnen Branchen noch stärker Tätigkeiten, für die hochqualifizierte Arbeitskräfte nötig sind. Ausserdem werden aufgrund der neuen technologischen Möglichkeiten sowohl Dienstleistungen als auch die Distributionswege von Waren und Dienstleistungen revolutioniert.

Methodische Unterschiede bei den Mieten für Geschäftsflächen

Bei der Betrachtung der Indizes zeigen sich klare Unterschiede zwischen den Indizes des Angebotsmieten und den Abschlussmietpreisindizes. Die Erstgenannten stützen sich auf die Auswertung von Immobilienangeboten in den Printmedien und auf den Internetportalen. Diese Datenquelle hat eine Reihe von Vorteilen: Sie reflektiert die Markteinschätzung von Zehntausenden von Marktteilnehmern vor Ort. Neue Entwicklungen und insbesondere Trendwenden werden so sichtbar noch bevor sie sich in den Transaktionsdaten niederschlagen. Angebotsdaten sind zudem rasch und in grosser Zahl verfügbar und liefern Angaben zu den wichtigsten preisbestimmenden Faktoren (Grösse, Standort, Zustand). Allerdings lassen sich qualitative Veränderungen des Angebots (in Bezug auf Zustand, Ausbaustandard und Mikrolage) nur sehr beschränkt bei der Berechnung eliminieren.

Zusätzlich zu den Angebotspreisindizes werden für Büroflächen (aber auch für Mietwohnungen) Abschlussmietpreisindizes berechnet. Die Datenquelle, auf denen die beiden Indizes basieren, sind mehrheitlich die Portfolios institutioneller Investoren. Diese Daten stammen ausschliesslich von Erst- und Wiedervermietungen, die Marktabdeckung beträgt gut 5 Prozent. Allfällige mietrechtliche Effekte auf die Preisentwicklung aufgrund von wertvermehrenden Investitionen, Hypothekarzins- oder Teuerungsanpassungen werden ausgeschlossen. Für alle in den Index einfliessenden Objekte werden über ein Dutzend mietpreisbestimmende Merkmale systematisch erfasst, um eine präzise Qualitätsbereinigung mittels hedonischer Methode vorzunehmen. Damit lassen sich diejenigen Preisveränderungen, die auf qualitativen Unterschieden beruhen, von den letztlich zu messenden «reinen» Preisveränderungen praktisch vollständig trennen und eliminieren.

Weitere Erklärungen

• *Regionen: Die Schweizer Marktregionen sind zu den 5 «Monitoring-Regionen» zusammengefasst. Bei den interaktiven Indizes lassen sich alle 5 Regionen auswählen. Bei der Veränderungsraten sind aus Darstellungsgründen nur zwei Regionen auswählbar.
• Die Wüest-Partner-Angebotspreisindizes werden für die folgenden Nutzungen berechnet: Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Büro-, Gewerbe- und Verkaufsflächen. Sie basieren auf der Auswertung von Immobilienangeboten in Printmedien und auf Internetportalen. Die Aktualisierung erfolgt quartalsweise. Der Export der Daten ist hier möglich.
• Für die Angebotspreisindizes existieren seit 1996 Quartalswerte. Bei den Abschlussmietpreisindizes sind seit dem Jahr 2005 Quartalswerte verfügbar.
• Die interaktiven Grafiken wurden von Datahouse programmiert.