Hotel oder Ferienwohnung?

44.9 Prozent aller Logiernächte in den Hotels gehen auf das Konto von inlän­di­schen Gästen. Die Beliebtheit von Hotelübernachtungen bleibt damit hierzu­lande hoch. Aber viele Personen könnten sich im derzei­tigen Tiefzinsumfeld auch fragen, ob es nicht günstiger ist, eine eigene Ferienwohnung zu kaufen und zu nutzen, als ein Hotel zu buchen. Mittels eines Vergleiches von Hotelzimmerpreisen mit den aktuellen regio­nalen Marktpreisen für Eigentumswohnungen lassen sich neue Erkenntnisse erzielen.

Für das Hotelzimmer gilt die Annahme eines Mittelklassehotels mit Doppelzimmerbelegung durch zwei Personen. Der Zimmerpreis wird in Relation zu den jährlichen Haltungskosten einer Zweitwohnung in einem Mehrfamilienhaus gesetzt. Entscheidenden Einfluss auf die verglei­chende Betrachtung haben insbe­sondere folgende Faktoren:

• Grösse der Wohnung
• Haltekosten der Wohnung
• Mögliche Mieteinnahmen ausserhalb der Eigennutzung
• Mögliche Wertsteigerungsgewinne der Ferienwohnung in der Zukunft

Hotel oder Ferienwohnung: Was ist günstiger?

Wird der Preis für ein mittleres Hotelzimmer mit einer mittleren Eigentumswohnung (75 Quadratmeter) verglichen und werden dabei jährliche Haltungskosten von 5 Prozent des Marktwertes einer Eigentumswohnung angenommen, müsste eine Ferienwohnung im Schweizer Mittel während 19 Wochen im Jahr genutzt werden, damit sie sich gegenüber dem Hotel ausbe­zahlt. In zahlreichen Tourismusregionen im Kanton Graubünden sowie am Genfersee und in Zürich könnte man über ein halbes Jahr im Hotel leben, und das wäre immer noch günstiger, als eine Ferienwohnung zu haben.

Die Höhe der angenom­menen Haltekosten setzt sich aus den Betriebs- und Unterhaltskosten (1 Prozent), Finanzierungskosten (1.5 Prozent), Opportunitätskosten (2 Prozent) und Steuern (0.5 Prozent) zusammen. Als mittlere Wohnungsgrösse wurde 75 Quadratmeter gewählt, da dies die mittlere Grösse der Zweitwohnungen ist, die derzeit auf dem Markt angeboten werden.

Diese vergleichs­weise lange Zeit ist erwar­tungs­gemäss kürzer, wenn die Zweitwohnung kleiner ist und wenn tiefere Haltungskosten angenommen werden. Bei einer 40-Quadratmeter-Eigentumswohnung mit Haltungskosten von 4 Prozent liegt die mittlere Nutzungsdauer noch bei 8 Wochen. Dagegen steigt die Nutzungsdauer von 19 Wochen auf knapp 23 Wochen an, wenn für die 75-Quadratmeter-Eigentumswohnung Haltekosten von 6 Prozent angenommen werden.

Einen ebenfalls bedeu­tenden Einfluss auf diese verglei­chende Betrachtung hat aber auch die Tatsache, ob die Ferienwohnung in der nicht genutzten Zeit vermietet wird und welche Wertsteigerungen der lokale Immobilienmarkt während der Nutzungsphase verzeichnet. So wird also der Aufenthalt in einer Zweitwohnung bei möglichen Mieteinnahmen und durch Wertsteigerungsgewinne schneller lukrativ als jener im Hotel.

Hedonisches Angebotsmietpreismodell

Welche Faktoren die Unterschiede der Hotelzimmerpreise erklären, hat Wüest Partner erstmals für die Hotels der gesamten Schweiz ermitteln können. Mittels Daten der Internetplattform booking.com und Daten aus der Schweizer Hoteldatenbank sowie mit verschie­denen Lageratings liess sich ein Modell bilden (hedoni­sches Angebotsmietpreismodell), das die Vorhersage von Hotelzimmerpreisen in der Schweiz ermög­licht. Von möglichen 267 Variablen floss nach umfang­reichen Tests ein Set von 34 unabhän­gigen Variablen ins Modell ein, die signi­fikant waren und den Hotelzimmerpreis hinrei­chend gut vorher­sagen können. Das Modell erreicht ein Bestimmtheitsmass von 80.1 Prozent. Die Zielgrösse ist der logarith­mierte Hotelzimmerpreis. Das Modell berück­sichtigt vier Gruppen von Variablen: (1) Zimmergrösse, Belegung und Saisonalität, (2) Hotel- und Zimmerausstattung, (3) Services und Gästebewertungen sowie (4) Lagefaktoren.