L’expression « acheter un chat en poche » remonte au Moyen Âge. Appliquée au secteur immobilier d’aujourd’hui, elle signifie : aucun achat sans une due diligence appro­fondie du bien immobilier. Quel que soit le marché ou l’époque, chaque acqui­sition doit être examinée avec la « diligence néces­saire ». C’est préci­sément ce que signifie le terme « due diligence ». 

L’immobilier est un produit complexe qui engage des capitaux et des ressources sur le long terme, c’est pourquoi la prudence est de mise à chaque inves­tis­sement. Une compré­hension incom­plète du bien ou des défauts non détectés peuvent avoir des consé­quences étendues et durables. 

Avec la diligence requise, il est possible d’examiner les inves­tis­se­ments immobi­liers au micro­scope, de minimiser les risques et d’éviter les mauvaises surprises. 

Nous expli­quons dans ce rapport les diffé­rents types de due diligence permettant d’analyser une propriété en profondeur, ainsi que les points d’attention essen­tiels. 

Qu’est-ce que la due diligence en immobilier ?

La définition la plus courte de la due diligence : un examen complet d’un bien immobilier afin d’identifier ses forces et ses faiblesses, permettant ainsi d’évaluer de manière fiable un achat ou une vente. 

Les aspects les plus souvent vérifiés concernent la technique, les finances, la fiscalité, le droit et l’environnement. 

La due diligence peut être initiée aussi bien par l’acheteur que par le vendeur. 

Les diffé­rentes formes de due diligence pour l’immobilier 

La due diligence trouve son origine sur le marché des capitaux américain. En 1933, le Securities Act a instauré des règles de respon­sa­bilité afin d’empêcher les décla­ra­tions trompeuses lors de l’émission de valeurs mobilières. Seuls les émetteurs pouvant prouver qu’ils avaient examiné les risques avec le soin néces­saire, c’est-à-dire avec une due diligence, pouvaient échapper à leur respon­sa­bilité. 

Par la suite, le terme s’est étendu à l’achat et à la vente d’entreprises et d’autres actifs. Avec la finan­cia­ri­sation crois­sante du marché immobilier, la due diligence y a également fait son entrée. 

Voici un aperçu des diffé­rentes formes de due diligence appli­quées à l’immobilier. 

Due diligence technique des biens immobi­liers

Cette due diligence consiste en un examen appro­fondi de la structure et de la substance technique d’un bien immobilier. Le standard et l’état des espaces intérieurs, des surfaces extérieures, de la protection incendie, de l’accessibilité et de l’isolation acous­tique sont également pris en compte dans l’évaluation du bien. Les résultats sont documentés sous forme de rapport illustré par des photo­gra­phies. Selon l’étendue de la due diligence, elle peut aussi inclure des aspects tels que l’efficacité énergé­tique, les contrats de mainte­nance des systèmes techniques, les garanties, ainsi que les mesures de rénovation ou d’amélioration. 

Aujourd’hui, les biens immobi­liers peuvent être capturés numéri­quement, soit par des scans 3D, soit via des appli­ca­tions comme Wüest Visits. Grâce à une métho­do­logie struc­turée et à l’appui d’une base de données exhaustive, chaque élément du bâtiment et son état peuvent être systé­ma­ti­quement enregistrés. Certaines étapes de la due diligence technique peuvent ainsi être automa­tisées, tout en laissant l’analyse experte aux spécia­listes. L’intelligence artifi­cielle commence déjà à renforcer ces processus et son rôle ira croissant dans les prochaines années. 

Découvrez comment Wüest Partner peut vous assister dans une due diligence technique dans le cadre d’un conseil transac­tionnel. 

Due diligence commer­ciale et finan­cière

La due diligence commer­ciale (ou due diligence écono­mique) examine l’aspect financier d’un bien immobilier et de sa gestion. Cela revêt une impor­tance centrale lorsque l’immobilier doit générer de la valeur. Cela a bien sûr des consé­quences sur les transac­tions poten­tielles. Dans sa forme la plus complète, la due diligence commer­ciale comprend des analyses de marché similaires à celles d’un projet de dévelop­pement, débutant par une analyse du site et se terminant par une compa­raison avec des bâtiments similaires dans les environs. 

Le cœur de la due diligence commer­ciale est l’identification des poten­tiels de revenus et de valori­sation ainsi que des risques pouvant y faire obstacle. Les variantes d’utilisation immobi­lière sont étudiées lorsque l’usage actuel ne promet pas un rendement satis­faisant. 

Parmi les autres éléments figurent les plans d’investissement et de liquidité, avec la définition d’objectifs corres­pondant à la stratégie des proprié­taires. La gestion de l’exploitation et le management du finan­cement peuvent également être définis. 

Découvrez-en plus dans cet article : Évaluation immobi­lière : tout ce que vous devez savoir. 

Due diligence fiscale pour l’immobilier

Ici aussi, les risques sont évalués et des mesures sont mises en place pour les minimiser, mais il s’agit uniquement des risques fiscaux. En anglais, on parle de Tax Due Diligence. Cependant, cela dépend fortement du type de transaction : l’achat de terrains offre des possi­bi­lités diffé­rentes de l’acquisition d’un bâtiment, surtout lorsque des contrats de location sont repris en même temps. Dans tous les cas, il s’agit d’optimiser fisca­lement la transaction immobi­lière, ce qui concerne surtout les acteurs de grande envergure. 

Ces derniers doivent choisir entre des share deals ou des asset deals lors de transac­tions immobi­lières : dans le premier cas, une majorité des parts de sociétés détenant des biens immobi­liers est achetée, ce qui ne signifie pas techni­quement l’acquisition directe des biens eux-mêmes. En France, les share deals peuvent entraîner des droits de mutation si la société détient princi­pa­lement des actifs immobi­liers, selon des règles anti-évasion. Pour les asset deals, les droits de mutation s’appliquent généra­lement sur le prix d’achat du bien. 

Due diligence juridique pour l’immobilier

Toutes les relations contrac­tuelles liées à un bien immobilier sont analysées. Cela inclut les baux commer­ciaux et d’habitation, les garanties locatives, les assurances ainsi que d’autres contrats et obliga­tions. En France, les infor­ma­tions cadas­trales et les hypothèques inscrites au bureau des hypothèques sont examinées afin d’identifier d’éventuelles charges qui peuvent influencer la valeur du bien. Les taxes et redevances publiques liées au bien sont également prises en compte, à l’exclusion des impôts personnels. 

Due diligence, durabilité et ESG pour les biens immobi­liers

L’objectif de décar­boner le secteur immobilier d’ici 2045 confère une impor­tance parti­cu­lière à la due diligence ESG. Elle apporte également des avantages concrets, notamment des prix plus élevés. Confor­mément à la taxonomie européenne, les biens immobi­liers respectant les critères ESG deviennent attractifs pour les inves­tis­seurs, car ils garan­tissent le respect des exigences de durabilité. 

La due diligence ESG immobi­lière est l’une des rares qui soit utilisée non seulement pour les transac­tions, mais aussi pour les finan­ce­ments. Selon les résultats de cette due diligence, l’accès au finan­cement et ses condi­tions peuvent s’améliorer ou se détériorer. 

Lors d’une due diligence ESG, ce n’est pas uniquement la perfor­mance environ­ne­mentale du bien (E) qui est analysée, mais aussi la respon­sa­bilité sociale (S) et la gouver­nance (G) de l’entreprise proprié­taire. La première étape consiste à évaluer l’état actuel du bâtiment : émissions de CO₂, isolation thermique, consom­mation énergé­tique et recours aux énergies renou­ve­lables. 

Ensuite, les poten­tiels d’amélioration sont identifiés, ainsi que les mesures néces­saires pour les atteindre : c’est ce que l’on appelle la trajec­toire de réduction des émissions de CO₂, qui peut aussi être déter­minée via une Due Diligence Carbone. Enfin, les aspects sociaux et de gouver­nance de l’entreprise sont analysés. 

Tous ces volets sont essen­tiels : sans conformité ESG, un bien immobilier risque de devenir un stranded asset, c’est-à-dire un actif dévalorisé ou non finan­çable à l’avenir. 

Qui commande une due diligence ?

Comme mentionné précé­demment, seules deux parties peuvent initier une due diligence : les proprié­taires ou les acqué­reurs poten­tiels. Les premiers cherchent à renforcer la crédi­bilité de leur bien auprès des acheteurs, les seconds veulent sécuriser leur inves­tis­sement et limiter les risques. Voici les diffé­rences entre ces deux approches. 

Les vendeurs ont recours à une due diligence, d’une part pour estimer la valeur de leur bien, et d’autre part pour prévenir d’éventuels litiges juridiques, notamment si des vices cachés étaient invoqués après la vente. Idéalement, la due diligence est menée par un tiers neutre, ce qui renforce sa crédi­bilité auprès de toutes les parties. 

Les acheteurs, quant à eux, s’appuient sur la due diligence non seulement pour identifier d’éventuels défauts avant la transaction, mais surtout pour évaluer les perspec­tives de rendement et de valori­sation à long terme du bien. Ces éléments jouent un rôle central dans les négocia­tions d’achat et peuvent avoir une influence décisive sur le prix proposé. 

Dérou­lement d’une due diligence immobi­lière

Même s’il existe diffé­rents types de due diligence, toutes suivent une même structure. Il s’agit de définir les objectifs, d’identifier les sources d’information, de déter­miner le mode de documen­tation, de mener la due diligence proprement dite et enfin, de forma­liser les résultats. Voici un aperçu des cinq étapes clés. 

1. Définir les objectifs de la due diligence 
   Comme de nombreux aspects d’un bien immobilier peuvent être analysés, il est essentiel de préciser en amont les infor­ma­tions recher­chées. Plus cette étape est rigou­reuse, plus le processus sera pertinent. Il est utile de se poser les bonnes questions : 

• Quels sont les points d’incertitude ? 

• Quels aspects sont les plus critiques ? 

• Quelles infor­ma­tions sont indis­pen­sables ? 
   

2. Identifier les sources d’information 
   Les due diligences techniques ou finan­cières requièrent des exper­tises diffé­rentes. Une due diligence juridique nécessite l’accès à tous les contrats et documents cadas­traux ou hypothé­caires. Il est donc fonda­mental de définir clairement les ressources, les documents et les inter­ve­nants mobilisés. 

3. Déter­miner le mode de documen­tation 
   Les biens immobi­liers étant de plus en plus gérés par la donnée, une documen­tation exhaustive et bien struc­turée est essen­tielle. On met en place ce que l’on appelle un data room (salle de données), idéalement sous forme numérique. Des plate­formes comme Wüest Dimen­sions facilitent grandement cette organi­sation documen­taire. 

4. Réaliser la due diligence 
   Selon son ampleur, la due diligence peut mobiliser un ou plusieurs presta­taires spécia­lisés. Elle peut être coordonnée par le comman­di­taire ou confiée à un presta­taire externe. Wüest Partner peut, par exemple, assurer cette mission en tant que tiers indépendant. 

5. Forma­liser les résultats 
   Les résultats sont généra­lement présentés dans un ou plusieurs rapports. Comme les données sont souvent inter­con­nectées et réuti­li­sables pour d’autres analyses, il est recom­mandé d’opter pour une due diligence appuyée par des solutions numériques. 

💡 Découvrez ici un aperçu des solutions digitales proposées par Wüest Partner, qui facilitent consi­dé­ra­blement le processus de due diligence immobi­lière. 

Solutions digitales pour une due diligence en immobilier efficace 

Comme mentionné précé­demment, il est judicieux de s’appuyer sur des outils numériques pour mener à bien une due diligence. Le secteur immobilier accusant un certain retard en matière de digita­li­sation par rapport à d’autres secteurs écono­miques, la due diligence peut repré­senter une porte d’entrée vers une gestion plus moderne. Un autre avantage clé des solutions logicielles est la documen­tation struc­turée qu’elles génèrent, facilement parta­geable avec des tiers – un atout majeur dans le cadre de certi­fi­ca­tions ou de transac­tions. 

Aujourd’hui déjà, certaines formes de due diligences peuvent être partiel­lement assistées par des outils infor­ma­tiques. Une Carbon Due Diligence, par exemple, visant à définir une trajec­toire de réduction des émissions de CO₂, s’appuie effica­cement sur des bases de données d’actions déjà mises en œuvre. Il en va de même pour la due diligence ESG, qui intègre une analyse de perfor­mance et des pistes d’amélioration. 

En revanche, pour d’autres volets – comme l’analyse de contrats ou la struc­tu­ration fiscale – l’expertise humaine demeure essen­tielle et irrem­pla­çable à moyen terme. 

Voici un aperçu des solutions de Wüest Partner qui apportent un soutien décisif à chaque étape de la Due Diligence : 

Wüest Visits

L’application Wüest Visits permet une modéli­sation numérique précise des biens immobi­liers, même sans personnel spécialisé. 

Cette appli­cation mobile permet de modéliser un bien immobilier de manière struc­turée et détaillée, direc­tement depuis un smart­phone. De l’extérieur du bâtiment jusqu’aux équipe­ments techniques, chaque élément peut être relevé de façon numérique et qualifiée. 

Atout supplé­men­taire : l’intervention de spécia­listes sur place n’est pas indis­pen­sable, car l’analyse appro­fondie des données s’effectue ultérieu­rement, dans un second temps. 

Wüest Refurb

Wüest Refurb permet d’analyser facilement les besoins énergé­tiques, les émissions de CO₂ et les coûts de rénovation – idéal pour le conseil, la génération de leads ou en marque blanche. 

Grâce à cette solution, il est possible d’estimer en quelques étapes les besoins énergé­tiques, l’évolution des émissions de CO₂ et les coûts de rénovation d’un bien immobilier. Elle s’adresse aussi bien aux professionnel·les du conseil qu’aux équipes commer­ciales pour la génération de leads, et peut également être utilisée comme outil d’expertise. 
Atout supplé­men­taire : Wüest Refurb est dispo­nible en marque blanche, facilement intégrable à une plate­forme ou identité existante. 

Wüest Dimen­sions

Wüest Dimen­sions : une solution modulaire de gestion immobi­lière, person­na­li­sable et parfai­tement adaptée aux processus de due diligence. 

Cette plate­forme complète de gestion immobi­lière couvre l’ensemble des besoins en adminis­tration d’actifs. Grâce à sa structure modulaire, chaque utilisateur·rice peut activer uniquement les fonction­na­lités perti­nentes selon ses objectifs. Certains modules sont spécia­lement conçus pour faciliter la réali­sation efficace d’une due diligence. 

Exemple de checklist pour une due diligence dans le cadre d’un achat immobilier

Le nombre d’étapes néces­saires à la réali­sation d’une due diligence dépend de son périmètre et de ses objectifs. Une checklist complète couvrant tous les types de due diligence mentionnés peut comporter plus de 40 points. 

Pour en faciliter la compré­hension, nous regroupons ici ces étapes en cinq grandes catégories, corres­pondant aux diffé­rentes formes de due diligence présentées précé­demment. 

Cette première illus­tration montre comment struc­turer les vérifi­ca­tions selon cinq grands domaines : droits de propriété, règles d’urbanisme, état du bâtiment, enjeux environ­ne­mentaux, et documents contrac­tuels. Chacune de ces catégories est associée à un ou plusieurs types de due diligence (juridique, fiscale, technique, ESG…). 

Cette seconde illus­tration simplifie les étapes concrètes d’une due diligence immobi­lière en contexte transac­tionnel. Elle se décline en quatre temps : visite et évaluation technique, analyse du registre foncier, étude finan­cière et fiscale, puis revue juridique prépa­ra­toire à la transaction. 

Foire aux questions (FAQ) – Due Diligence immobi­lière 

Que comprend une Due Diligence ? 

Tout commence par la définition des objectifs à atteindre. Les éléments les plus fréquemment analysés sont : 

• L’état technique du bâtiment et de ses équipe­ments 

• Le potentiel de rendement et de valori­sation 

• La perfor­mance énergé­tique et environ­ne­mentale (de plus en plus décisive) 

Voir aussi : Due Diligence technique, finan­cière et ESG 

Combien coûte une Due Diligence ? 

Cela dépend de son étendue. 

• La due diligence technique est souvent la plus abordable ; son coût varie selon la taille du bien. 

• À titre indicatif : un expert agréé facture environ 160 € de l’heure, mais le coût global ne devrait pas dépasser 1,5 % de la valeur du bien. 

Que signifie “Due Diligence” dans un contrat ? 

C’est l’analyse appro­fondie d’un actif (ici, immobilier) pour identifier tout risque caché. 
Dans un compromis ou acte d’achat, les acqué­reurs recon­naissent l’état du bien comme connu – la Due Diligence permet d’éliminer les mauvaises surprises et de fonder la décision sur des données fiables. 

En quoi consiste une Due Diligence finan­cière ? 

Elle vise à évaluer la renta­bilité actuelle et future du bien : 

• Revenus générés et marges d’amélioration 

• Coûts d’exploitation et de rénovation 

• Accès au finan­cement pour la valori­sation du bien 
   

Voir aussi : Due Diligence finan­cière 

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