Le Bail Réel Solidaire : un système d’accession abordable répondant à la crise du logement ?
Table des matières :
- Contexte : une tension structurelle sur l’accession à la propriété
- Fonctionnement du dispositif
- Profils cibles des ménages
- Positionnement comparatif
- Données récentes (2025)
- Conclusion
Alors que l’accession à la propriété devient un horizon de plus en plus lointain pour les classes moyennes et modestes, le Bail Réel Solidaire (BRS) s’impose comme un levier innovant et durable.
Contexte : une tension structurelle sur l’accession à la propriété
La France fait face à une tension persistante sur son marché du logement, alimentée par la hausse des prix du foncier, la baisse de la production neuve, la crise du crédit et la saturation des dispositifs classiques d’aide à l’accession. En 2023, seuls 3 500 logements ont été produits à Paris, contre 6 800 en moyenne dans les années 2010. Dans ce contexte, l’accession à la propriété devient inaccessible pour une large part des ménages, en particulier dans les zones urbaines tendues, malgré la stabilisation relative des loyers dans le parc social.
Dans un contexte de flambée des prix du foncier et de durcissement de l’accès au crédit, l’accession à la propriété devient de plus en plus difficile, en particulier pour les ménages modestes et intermédiaires. En 2024, moins de 30 % des ménages français disposent d’un crédit immobilier, contre 31,4 % en 2020. Cette contraction s’accompagne d’un taux d’effort en logement moyen de 20,5 %, avec des pics à 44,7% pour les 25% des locataires du secteur libre qui ont le plus faible revenu disponible (INSEE, SRCV).
Parallèlement, la production neuve s’effondre dans les zones les plus tendues. À Paris, seulement 1 900 logements ont été autorisés en 2023, soit une baisse de 22,2 % en un an, et bien en-deçà de la moyenne observée dans les années 2010 (INSEE/DRIEAT, 2024).
Dans ce contexte, la demande de logements sociaux connait une forte hausse. Près de 300 000 demandes ont été enregistrées en 2023 à Paris soit plus de +7,2% en un an, avec en moyenne 18,6 demandes pour une attribution à Paris, contre 12,3% en moyenne en Ile-de-France (source : Préfecture d’Ile-de-France Direction régionale et interdépartementale de l’hébergeement et du logement).
Face à ce déséquilibre croissant, le Bail Réel Solidaire (BRS) constitue un levier pour favoriser une accession sociale sécurisée, à coût maîtrisé, et résiliente aux effets de marché.
Fonctionnement du dispositif
Créé par la loi ALUR en 2014 et opérationnel depuis 2016, le BRS repose sur un principe simple : dissocier la propriété du foncier de celle du bâti. Le terrain reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), tandis que l’acheteur devient propriétaire du logement pour une durée de 18 à 99 ans. En contrepartie, le preneur paie une redevance mensuelle modeste pour la location du terrain. Ce dispositif s’applique aussi bien aux logements neufs qu’anciens et garantit des prix d’achat inférieurs de 30 à 50 % par rapport au marché du neuf libre : 2 471 €/m² en moyenne en 2024 pour un prix moyen des logements en BRS livrés en 2024, contre 4 900 €/m² pour l’immobilier neuf classique (Source Fédérzation des Promoteurs Immobiliers FPI).
En cas de revente, le prix du bâti est plafonné, ce qui permet de maintenir l’accessibilié financière pour les futurs acquéreurs.
Profils cibles des ménages
Les acquéreurs en BRS sont des primo-accédants aux revenus modestes à intermédiaires, soumis à des plafonds de ressources.
Ces plafonds varient selon les zones géographiques et la composition familiale. En complément, les logements acquis via un BRS doivent être occupés comme résidence principale, excluant toute forme de location saisonnière ou spéculative.
- En 2024, près de 60 % des bénéficiaires disposent de revenus entre 1 et 2 SMIC (FSF, 2024)
- Profils : jeunes actifs, familles monoparentales, ménages avec enfants, agents du service public.
- Forte croissance chez les <35 ans, malgré un accès au crédit réduit (OCM, 2024)
Les acquéreurs en BRS sont des primo-accédants aux revenus modestes à intermédiaires, soumis à des plafonds de ressources.
- En 2024, près de 60 % des bénéficiaires disposent de revenus entre 1 et 2 SMIC (FSF, 2024)
- Profils : jeunes actifs, familles monoparentales, ménages avec enfants, agents du service public.
- Forte croissance chez les <35 ans, malgré un accès au crédit réduit (OCM, 2024)
Positionnement comparatif
Avantages :
- Prix réduit : L’acquisition est en moyenne 30 % moins chère grâce à l’exclusion du coût du terrain.
- Encadrement des prix : Les prix de vente et de revente sont encadrés, ce qui limite la spéculation immobilière.
- Aides financières à l’accession : les ménages peuvent bénéficier de diverses aides et subsventions pour l’achat de leur logement.
- Sécurité : En cas de revente, l’OFS garantit un rachat encadré pour éviter toute spéculation.
- Mixité sociale : Le BRS favorise une diversité socio-économique dans des zones tendues.
Inconvénients :
- Usage restrictif : Les logements doivent être occupés au moins huit mois par an comme résidence principale.
- Absence de pleine propriété : qui peut freiner les aspirations patrimoniales
- Restriction de revente : Les propriétaires doivent respecter les conditions lors de la revente
- Transmission encadrée : Les héritiers doivent respecter les conditions de ressources ou céder le bien sous peine de résiliation
- Offre limitée : Volumétrie
- Portée limitée : Le dispositif reste méconnu et encore peu développé dans certaines régions.
PSLA Prêt Social Location-Accession : prêt conventionné destiné à faciliter l’achat d’un logement neuf ou ancien avec des travaux.
Données récentes (2025)
Le BRS est pertinent là où le foncier est cher et la demande forte, à savoir :
- Les territoires urbains en tension, comme l’Île-de-France et le Rhône.
- Les métropoles régionales (Nantes, Lyon, Bordeaux),
- Les zones littorales et montagneuses (Haute-Savoie, Pyrénées-Atlantiques)
Il permet de maintenir un accès à la propriété dans ces régions tout en répondant aux besoins croissants en logements sociaux.
61 OFS sont aujourd’hui actifs sur le territoire, dans 48 départements, avec une forte dynamique de projets jusqu’en 2028.
Enjeux et perspectives
Opportunités :
- Renforcer l’ancrage résidentiel local dans les zones tendues
- Rééquilibrer l’offre abordable dans les quartiers en mutation ou périphéries
- Mobiliser le foncier public pour développer des logements à prix décorrélés du marché
Risques à surveiller :
- Hétérogénéité des pratiques entre OFS
- Encadrement des reventes à moyen terme
- Complexité administrative et juridique encore mal maîtrisée par certains acteurs.
Conclusion
Le BRS s’impose aujourd’hui comme un outil structurant de politique foncière et résidentielle. Il permet de sécuriser des parcours d’accession, de maîtriser la pression foncière, et de stabiliser un parc accessible dans la durée, tout en répondant à des enjeux de mixité urbaine. A ce titre, la Ville de Paris intègre désormais le BRS dans sa stratégie d’atteinte des 40 % de logements publics d’ici 2035, aux côtés des préemptions et des acquisitions dans le parc privé.
Mais sa montée en puissance nécessite de relever plusieurs défis stratégiques identifiés par les acteurs publics engagés comme Gilles Baudrier :
- Articulation avec les obligations SRU : il s’agit de garantir que les logements en BRS viennent complémenter et non concurrencer les logements sociaux dans les quotas imposés aux communes.
- Préservation du modèle d’intérêt général : attention à l’élargissement des publics cibles, qui risquerait de détourner le BRS de sa vocation initiale (accueil des ménages modestes).
- Déploiement dans les quartiers populaires : un potentiel encore sous-exploité dans les copropriétés dégradées et les zones à requalification.
- Stabilité dans la chaîne de revente : nécessité de garantir des conditions d’accession constantes pour les acheteurs successifs, notamment par l’extension du PTZ au second acquéreur.
Ces ajustements sont essentiels pour assurer la pérennité du BRS comme outil au service de la régulation foncière, de l’accès au logement et de la cohésion sociale.
Personnes de contact pour la France et la Suisse
Tous les articles de Wüest Partner
Expertise immobilière
- Evaluation immobilière : tout ce que vous devez savoir. Lire.
- Expert immobilier : pulyvalence et précision au service du secteur. Lire.
- Évaluation et évolution des prix de l’immobilier. Lire.
- Valeur vénale d’un bien immobilier : comment l’évaluer avec précision ? Lire
- Comment l’expertise immobilière peut soutenir votre stratégie d’investissement ? Lire
- Marché immobilier en France. Lire.
Conseil en immobilier
- Le Bail Réel Solidaire : un système d’accession abordable répondant à la crise du logement ? Lire.
- Le conseil immobilier pour maximiser la valeur de votre portefeuille immobilier. Lire.
- Réussir sa transaction immobilière grâce à une analyse de qualité. Lire.
- Gestion d’actifs immobiliers : comment optimiser vos décisions et relever les défis actuels
Lire - Actif immobilier : le placement stratégique pour la valorisation et la diversification de portefeuille
Lire - Patrimoine immobilier : stratégies et bonnes pratiques pour une gestion performante. Lire
- Consulting en immobilier : les avantages, les outils et les enjeux. Lire
- Due Diligence en immobilier : sécurisez vos investissements immobiliers. Lire
- Développement immobilier : les fondamentaux pour piloter un projet performant. Lire.
Durabilité
- Le décret tertiaire et ses effets sur la valeur des biens immobiliers. Lire.
- Certification BREEAM I Guide pratique pour l’obtenir Lire.
- L’Immobilier durable : Une nécessité pour un avenir pérenne. Lire.
- Critères ESG en immobilier : outil de gestion essentiel pour votre parc. Lire.
- Comprendre la taxinomie européenne pour mieux gérer votre immobilier. Lire.
- Comment le label ISR peut soutenir la valorisation de votre parc immobilier ? Lire
Logiciel immobilier
- L’API immobilière pour mettre à votre disposition toute la puissance des données de marché. Lire.
- Quels sont les éléments clés pour une estimation précise d’un bien immobilier ? Lire.
- Utiliser un simulateur DPE pour mieux piloter votre portefeuille immobilier. Lire.
- Data immobilières : clé de la transparence et de l’efficacité du marché. Lire.
- L’open data immobilière, une chance pour plus de transparence sur le marché. Lire.
Bibliographie
- Insee, enquête Statistiques sur les ressources et les conditions de vie (SRCV) 2023.
- INSEE (2024). Autorisations de logements à Paris en 2023 – Données territoriales de la construction. https://www.insee.fr/fr/statistiques/7936029
- Observatoire des Crédits aux Ménages (2024). 36e Rapport annuel 2023.
- Thomas, G. (2024). La Ville de Paris, premier investisseur en logement de la capitale. Business Immo, 14 novembre 2024.
- Foncier Solidaire France (2024). Observatoire BRS – 6e Rencontres Nationales du Foncier Solidaire, Nantes.
- Coletto, C. (2024). Le Bail Réel Solidaire, la solution miracle face au logement inaccessible ?. Infos.trouver-un-logement-neuf.com.
- Préfecture d’Ile-de-France Direction régionale et interdépartementale de l’hébergeement et du logement