Wohnungsmarkt Bremen: Hohe Nachfrage bei dynamischen Mieten und aktuell sinkende Kaufpreise

Positive Rahmendaten am Wohnungsmarkt Bremen machen den Einstieg für lokale und externe Investoren derzeit attraktiv. Die Stadt an der Weser ist geprägt von einer günstigen wirtschaft­lichen Entwicklung, einer steigenden Kaufkraft sowie einer hohen Lebensqualität und guter Infrastruktur. Die Mieten steigen kräftig, wobei die Kaufpreise zuletzt deutlich nachgaben, nachdem sie zuvor viele Jahre gestiegen waren. Dabei weisen die einzelnen Stadtteile jedoch höchst unter­schied­liche Entwicklungen auf, wie aus der aktuellen Studie „Norddeutsche Wohnungsmärkte: Daten & Perspektiven 2023“ von Wüest Partner hervorgeht.

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Investoren profi­tieren von gefal­lenen Kaufpreisen und dynami­schen Mieten

Die Angebotskaufpreise (Median) für Wohnungen stiegen in den vergan­genen zehn Jahren zum Teil stärker als in anderen Städten Norddeutschlands. Mit einem Anstieg von 119,5 Prozent ließ Bremen Städte wie Kiel (+104,9 Prozent) und Wilhelmshaven (+112,4 Prozent) hinter sich. Doch die Zeiten stark steigender Preise sind vorbei. Im Verlauf des vergan­genen Halbjahrs drehte sich die Entwicklung der Angebotskaufpreise (Median) ins Minus und die Preise sind in dem Zeitraum um 3 Prozent gesunken. In den einzelnen Stadtteilen ergaben sich indes höchst unter­schied­liche Entwicklungen: Besonders in gefragten Lagen wurden im ersten Halbjahr 2023 Spitzen-Angebotskaufpreise (90-Prozent-Quantil) von 4.740 EUR/m² für Eigentumswohnungen erreicht, während der durch­schnitt­liche Kaufpreis pro Quadratmeter bei 3.109 EUR/m² lag. 

Der Bremer Mietmarkt präsen­tiert sich unver­ändert dynamisch: Obwohl das Statistische Bundesamt für die Hansestadt bis zum Jahr 2040 eine stagnie­rende bis leicht rückläufige Einwohnerzahl von rund 685.000 prognos­ti­ziert, herrscht Wohnungsknappheit, nicht zuletzt aufgrund der rückläu­figen Neubautätigkeit. Dies wiederum erhöht den Druck auf die Medianmiete. Diese lag in der ersten Hälfte dieses Jahres 5,6 Prozent über der Medianmiete von 2022. Mit aktuell 11,00 EUR/m² (1. HJ 2023) fällt die Medianmiete in Bremen im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten jedoch sehr moderat aus. 

Diese Entwicklungen machen Bremen sowohl für Mieter als auch für Investoren zu einem attrak­tiven Wohnimmobilienmarkt. Mit einer durch­schnitt­lichen Bruttoanfangsrendite von 5,4 Prozent ergeben sich für etwas risiko­be­reitere Investoren lukrative Renditechancen.

Großes Kaufkraftgefälle zwischen Oberneuland und Neustadt

Ein Blick auf die durch­schnitt­liche Kaufkraft pro Haushalt in Bremen zeigt, in welchen Stadtteilen die wirtschaft­liche Prosperität Bremens besonders ausge­prägt ist. Mit einer Kaufkraft pro Haushalt von 72.755 EUR weist Oberneuland den höchsten Wert auf, gefolgt von den Stadtteilen Horn-Lehe, Arsten und Habenhausen mit mehr als 60.000 EUR. Diese Stadtteile verzeich­neten von 2013 bis 2023 eine durch­schnitt­liche jährliche Steigerung der Kaufkraft pro Haushalt von mehr als drei Prozent. In Osterholz, den Häfen, Gröpelingen und in der Neustadt hingegen ist die Kaufkraft pro Haushalt mit rund 35.000 EUR am niedrigsten und nicht einmal halb so hoch wie in Oberneuland. Diese Stadtteile verzeich­neten im Betrachtungszeitraum mit rund einem Prozent nahezu keinen Kaufkraftzuwachs. Insgesamt lässt sich also eine Manifestierung der wirtschaft­lichen Prosperität in den einzelnen Stadtteilen Bremens feststellen.

Die Bremer Überseestadt: Wirtschaftsmagnet mit hochprei­sigen Miet- und Eigentumswohnungen

Die Bremer Überseestadt gilt als eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Europas. Der Stadtteil in unmit­tel­barer Nähe zur Altstadt bietet ideale Voraussetzungen für ein großes Wohn‑, Arbeits- und Freizeitquartier, das junge Familien ebenso anzieht wie Singles, Senioren, Studierende und Berufstätige. Dabei wird mit hochprei­sigen Mietwohnungen, Eigentumswohnungen und bezahl­barem Wohnraum eine soziale Durchmischung angestrebt, die gleich­zeitig eine hohe Lebensqualität für die Bewohner bietet. So ist es nicht verwun­derlich, dass das Quartier auch eine hohe Anziehungskraft auf Unternehmen und Start-ups ausübt.

Die Überseestadt bildet zusammen mit den Ortsteilen Utbremen und Westend das Postleitzahlengebiet 28217. Die Angebotsmieten (Median) in diesem Postleitzahlengebiet lagen im Jahr 2014 mit 8,47 EUR/m² deutlich über dem Bremer Durchschnitt von damals 7,17 EUR/m². Dieser Abstand hat sich – abgesehen von einer leichten Annäherung in den Jahren 2020 und 2021 – in den vergan­genen Jahren konti­nu­ierlich vergrößert, wobei die Mieten im Postleitzahlengebiet konstant über der Bremer Medianmiete lagen. Dieser Trend setzte sich bis zum zweiten Quartal 2023 fort, in dem die Medianmiete im Postleitzahlengebiet bei 12,34 EUR/m² lag, während Wüest Partner sie in der gesamten Stadt Bremen auf 10,42 EUR/m² beziffert. In der Gesamtschau zeigt sich, dass die Mietpreise im Postleitzahlengebiet im Vergleich zum Durchschnitt aller Bremer Stadtteile überdurch­schnittlich stark angestiegen sind. Dies dürfte auf die höhere Nachfrage insbe­sondere in der Überseestadt zurück­zu­führen sein.

Die Mieten im Postleitzahlengebiet bewegten sich im 1. Halbjahr 2023 in einer Spanne von 9,00 EUR/m² (10-Prozent-Quantil) bis 15,00 EUR/m² (90-Prozent-Quantil). Die Neubaumieten lagen überwiegend im oberen Bereich dieser Spanne. 

Die durch­schnitt­lichen Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen im betrach­teten Postleitzahlengebiet sind von 2014 bis zum 1. Halbjahr 2023 um 114 Prozent gestiegen und liegen aktuell bei 2.770 EUR/m². Seit 2016 koppelten sich die Angebotspreise in diesen Lagen von den durch­schnitt­lichen Kaufpreisen der Stadt Bremen zunächst ab und entwi­ckelten sich deutlich positiver, ehe sich die Preise bis 2020 wieder auf ein ähnliches Niveau annäherten und seither eine vergleichbare Entwicklung nehmen. Derzeit geben die Preise mit Blick auf die allge­meine Marktlage in ganz Bremen leicht nach. 

Quartiersentwicklung mit Wohnungen für 12.000 Menschen

Während die Hansestadt Bremen in der Überseestadt ursprünglich den Schwerpunkt auf gewerb­liche Nutzungen legen wollte, wurden im Laufe der Quartiersentwicklung zunehmend Wohnflächen integriert, um der steigenden Nachfrage nach Wohnraum gerecht zu werden. Dabei wurden vermehrt Wohnungen mit Blick auf die Weser geplant und teilweise bereits reali­siert. Zwischen den älteren Wohnquartieren wie dem angren­zenden Stadtteil Walle und der Überseestadt entstanden Dienstleistungs‑, Büro- und Gewerbeimmobilien.

Anfang 2016 waren in der Überseestadt 1.161 Wohneinheiten fertig­ge­stellt, Ende 2022 waren es schon 2.619. 25 Wohnungsbauprojekte wurden bereits reali­siert, weitere fünf befinden sich in der Planung bzw. Umsetzung. Damit will die Wirtschaftsförderung Bremen bis zum Jahr 2030 Wohnraum für 12.000 Einwohner schaffen. Die Überseestadt zählte zum 31.12.2022 ca. 4.500 Einwohner bei einer durch­schnitt­lichen Haushaltsgröße von ca. 1,7 Personen. Legt man diese durch­schnitt­liche Haushaltsgröße zugrunde, müssten nach den Planungen der Wirtschaftsförderung noch ca. 4.400 Wohneinheiten gebaut werden, um den Bedarf zu decken. Diese Zahl verdeut­licht die Herausforderungen, vor denen die Überseestadt bei der Wohnraumversorgung steht. Sie zeigt aber auch die Chancen für die zukünftige Entwicklung und die Schaffung eines leben­digen und vielfäl­tigen Stadtteils.

Die vollstän­digen Ergebnisse der Analyse des Bremer Wohnungsmarkts finden Sie hier.

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