Wohnungsmarktstudie Deutschland 2025

Wohnungsmarkt in Deutschland

Der Wohnungsmarkt in Deutschland steht vor einer Vielzahl von Herausforderungen und Chancen, die das tägliche Leben von Millionen von Menschen beein­flussen. In den letzten Jahren hat sich die Wohnsituation zu einem zentralen Thema entwi­ckelt, das sowohl politische Entscheidungsträger als auch die breite Öffentlichkeit gleicher­maßen beschäftigt. Die steigende Nachfrage nach Wohnraum, insbe­sondere in urbanen Zentren, hat zu einem deutlichen Anstieg der Mieten und Immobilienpreise geführt, während gleich­zeitig die Verfügbarkeit von bezahl­barem Wohnraum abnimmt. Die Gründe für diese Entwicklung sind vielschichtig. Zum einen erlebt Deutschland einen anhal­tenden Zuzug in die Städte, sowohl von innerhalb des Landes als auch aus dem Ausland. Dieser Trend wird durch wirtschaft­liche Chancen und die Attraktivität des städti­schen Lebens verstärkt. Zum anderen haben langwierige bürokra­tische Prozesse, ein Mangel an Bauflächen und der Zinsanstieg zwischen 2022 und 2024 dazu beigetragen, dass der Wohnungsbau nicht mit der steigenden Nachfrage Schritt halten konnte.

Im Jahr 2025 sehen wir nach wie vor eine geringe Bautätigkeit, einen anhal­tenden Nachfrageüberhang und ein sich stabi­li­sie­rendes Finanzierungsumfeld. Unser aktueller Marktbericht zeigt, in welchem Segment Immobilienpreise besonders dynamisch bleiben, wo sich eine Abkühlung abzeichnet und was das für Kauf- und Mietinteressierte bedeutet.

Nachfrage und Angebot an Wohnraum

Der Wohnungsbestand in Deutschland ist zwischen 2015 und 2024 um rund 2,3 Millionen Einheiten gestiegen. Das entspricht einem durch­schnitt­lichen jährlichen Zuwachs von etwa 0,6 %. Im gleichen Zeitraum wuchs die Bevölkerung um rund 1,4 Millionen Einwohner (+0,3% p.a.). Die Zahl der Haushalte stieg ebenfalls deutlich um etwa 2,0 Millionen auf zuletzt rund 41,3 Millionen Haushalte.

Der Zuwachs des Wohnungsbestandes hat die Nachfrage damit deutsch­landweit rein rechne­risch übertroffen. Trotz dieser Entwicklung bleibt die Wohnraumversorgung vielerorts angespannt. Der Grund hierfür liegt weniger in der Gesamtzahl der Wohnungen, sondern vielmehr in deren Verfügbarkeit und Verteilung: Nicht alle Wohnungen entsprechen der tatsäch­lichen Nachfrage, sei es in Bezug auf Lage, Größe, Zustand oder energe­ti­scher Qualität.

Besonders in urbanen Zentren und wachs­tums­starken Regionen übersteigt die Nachfrage das lokal verfügbare Angebot bei Weitem. Gleichzeitig stehen mancherorts Wohnungen leer, die nicht (mehr) markt­fähig sind. Durch den anhal­tenden Trend der Singularisierung und Alterung nehmen kleinere Haushaltsgrößen weiterhin zu. Hinzukommt, dass ein Großteil der Haushalte zur Miete wohnt und damit auf verfüg­baren, bezahl­baren und angemes­senen Wohnraum im Mietwohnungssegment angewiesen ist. Um den deutsch­land­weiten Wohnraumbedarf zu decken, müssten nach Angaben des Bundesinstituts für Bau‑, Stadt- und Raumforschung (BBSR) bis 2030 jährlich etwa 320.000 neue Wohnungen entstehen, vor allem in den Großstädten und deren Umland.

Wohnungsbau unter Druck: Tiefpunkt der Baugenehmigungen

Der hohen Nachfrage nach Wohnraum steht weiterhin eine zu geringe Bautätigkeit gegenüber. Zwischen 2013 und 2022 wurden im Durchschnitt rund 340.000 Wohnungen pro Jahr genehmigt. Im Jahr 2023 sank das Genehmigungsvolumen infolge gestie­gener Zinsen, hoher Baukosten und zahlreicher Insolvenzen von Projektentwicklern und Wohnungsbauunternehmen auf nur noch etwa 260.000 Genehmigungen – der niedrigste Stand seit einem Jahrzehnt. Im Jahr 2024 setzte sich dieser Abwärtstrend fort: Die Zahl der Baugenehmigungen fiel bis Jahresende nochmals auf rund 215.000 zurück. Diese Entwicklung führt nicht nur zu Engpässen auf den Wohnungsmärkten, sondern verschärft auch die sozialen Spannungen in vielen Städten.

Auch wenn sich im 1. Halbjahr 2025 erste Anzeichen einer leichten Erholung der Baugenehmigungen abzeichnen, kann von einer nachhal­tigen Trendwende bislang keine Rede sein. Die neue Bundesregierung setzt deshalb auf einen „Wohnungsbau-Turbo“ mit schnel­leren Planungs- und Genehmigungsverfahren. Ob diese Maßnahmen die Bautätigkeit spürbar ankurbeln können und den wachsenden Bedarf decken, wird sich jedoch erst in den kommenden Jahren zeigen.

Knappes Angebot in allen Segmenten

In Deutschland wird das Wohnraumangebot immer knapper, und zwar in allen Segmenten: Von Mietwohnungen über Eigentumswohnungen bis hin zu Ein- und Mehrfamilienhäusern. Die Zahl der inserierten Wohnobjekte ist im 2. Quartal 2025 seit dem Vorjahresquartal um 13,4 % gesunken. Damit setzt sich der Abwärtstrend seit Mitte 2023 fort, der nach den hohen Angebotszahlen in den Jahren 2021 und 2022 zu einer spürbaren Verknappung auf den Immobilienmärkten geführt hat.

Die Gründe für diese Entwicklung sind vielfältig: Verhältnismäßig hohe Finanzierungskosten, Zurückhaltung bei Verkäufen, rückläufige Bautätigkeit und eine anhaltend hohe Nachfrage, insbe­sondere in den Ballungszentren. Zwar zeigen sich am Neubaumarkt mit Blick auf die jüngsten Baugenehmigungszahlen leichte positive Signale, doch das Angebot an Wohnraum bleibt weit hinter dem Bedarf zurück. Ohne eine deutliche Ausweitung der Bautätigkeit und Fertigstellungen könnte sich die angespannte Lage am Wohnungsmarkt weiter zuspitzen.

Stabilisiertes Finanzierungsumfeld stützt den Wohnungsmarkt

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat den Leitzins im September 2025 erneut bei 2,00 % belassen und damit die Zinspause nach acht Senkungen seit Mitte 2024 verlängert. Die Inflationsrate hat sich stabi­li­siert und liegt im Euro-Raum innerhalb des Zielkorridors von zwei Prozent.

Die Zinspause stabi­li­siert die Immobilienmärkte und erhöht die Planbarkeit für Investoren: Die kurzfris­tigen und vor allem die langfris­tigen Zinsen für Finanzierungen dürften stabil bleiben, was die Belastbarkeit von Kalkulationen erhöht. Die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen stabi­li­sierten sich seit Juli 2025 bei rund 2,7 %, nachdem sie im März kurzzeitig fast die Marke von drei Prozent erreicht hatten.

Insgesamt haben sich die Finanzierungskonditionen für Wohnimmobilien dementspre­chend im Vergleich zum Vorjahr stabi­li­siert. Die Darlehensauszahlungen für Wohnimmobilienkredite sind nach Angaben des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) in den ersten beiden Quartalen 2025 zum Vorjahreszeitraum gestiegen, zuletzt um etwa 15%. Positive Impulse für den deutschen Immobilienmarkt dürften sich perspek­ti­visch aus der verbes­serten gesamt­wirt­schaft­lichen Situation sowie den geplanten Investitionspaketen der Bundesregierung in Infrastruktur und Verteidigung ergeben.

Wohneigentum: Unterschiede der Preisentwicklung

Wohneigentum bleibt in Deutschland gefragt, auch wenn sich die Preisentwicklung je nach Segment deutlich unter­scheidet. Nach den Rückgängen im Jahr 2024 legten die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im 2. Quartal 2025 wieder zu: Im Median betrug der Anstieg 2,4 % gegenüber dem Vorquartal. Einfamilienhäuser entwi­ckelten sich hingegen deutlich verhal­tener, die Median-Angebotspreise blieben weitgehend stabil.

Am stärksten zogen die Preise zuletzt bei Mehrfamilienhäusern an. Hier erhöhten sich die Angebotspreise im 2. Quartal 2025 im Median um 5,5 % gegenüber dem Vorquartal und um 6,7 % im Vorjahresvergleich. Die Preisdynamik in diesem Segment fällt auch deshalb so hoch aus, weil die Zahl der beobach­teten Inserate relativ gering ist, was stärkere Schwankungen begünstigt. Zugleich liegen die Quadratmeterpreise für Mehrfamilienhäuser im Schnitt unter denen von Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern, was in Zeiten hoher Nachfrage und knappen Angebots ein größeres Steigerungspotenzial eröffnet.