Ammor­ta­mento, fondi di rinno­va­mento e conse­guenze per il costo degli affitti

Come influenzano il costo degli affitti, l’ammor­ta­mento e i contributi al fondo di rinno­va­mento? Un cliente ha incaricato Wüest Partner di rispondere a questa domanda. 

Il titolo completo di questo incarico era: «Ammor­ta­mento e contributi al fondo di rinno­va­mento sullo sfondo dell’in­vec­chia­mento economico delle proprietà esistenti». Non a caso, si tratta di una questione rilevante per i proprietari di immobili interessati dai costi di affitto (come coope­rative, comuni e cantoni).  

Gli ammor­ta­menti e i contributi al fondo di rinno­va­mento fanno parte delle spese annuali e vanno a influenzare il costo dell’af­fitto. Tuttavia, quale dovrebbe essere il valore dell’ammortamento annuo? E quanto andrebbe versato ogni anno nel fondo di rinno­va­mento? Siccome spesso questo settore è carat­te­rizzato dalla presenza di linee guida appros­si­mative, i proprietari godono di  un certo margine di manovra, dando adito a conflitti.  

Una  pratica contabile prudente che consideri ammor­ta­menti elevati e spese destinate al fondo di rinno­va­mento – richiede affitti più alti.  Ignorando questa prassi potrebbero mancare i fondi necessari in caso di ristrut­tu­ra­zione. 

Per i proprietari di immobili, a volte risulta difficile stimare la somma da versare ogni anno nel fondo di rinno­va­mento per assicu­rarsi fondi suffi­cienti per realizzare le neces­sarie misure di rinno­va­mento. Grazie a decenni di lavoro nella consu­lenza e nella valuta­zione, Wüest Partner non solo ha alle spalle una vasta esperienza, ma ha raccolto numerosi dati sui quali creare la base neces­saria per trovare ottime risposte alle domande sopra elencate.  Poiché in questo campo non esistono soluzioni standard, il nostro compito è stato  quello di mostrare i vari approcci possibili e in quale modo avrebbero influenzato il costo degli affitti. L’obiettivo è stato quindi quello di elaborare, insieme al cliente, le basi neces­sarie decidendo in modo corretto per lui e il suo caso specifico. 

Abbiamo calcolato schema­ti­ca­mente l’ammor­ta­mento e i contributi al fondo di rinno­va­mento, così come le risul­tanti rendite di costo, tutte per tre tipi di immobili: per un nuovo edificio, per un immobile ristrut­turato e per un vecchio edificio. Il grafico qui sotto mostra due diverse varianti di ammor­ta­mento per un nuovo edificio e in quale misura entrambe vanno a influenzare il costo dell’affitto.Se neces­sario, questi calcoli possono essere eseguiti anche per una proprietà specifica o per un intero porta­foglio.