Abschreibungen, Erneuerungsfonds und die Folgen für die Kostenmiete
24. Februar 2022
Themen
Welchen Einfluss haben Abschreibungen und Einlagen in den Erneuerungsfonds auf die Kostenmiete? So lautete die Frage, auf die Wüest Partner im Rahmen eines Kundenprojekts Antworten finden sollte.
«Abschreibungen und Einlagen in den Erneuerungsfonds vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Alterung von Bestandsliegenschaften», so lautete der vollständige Titel dieses Projekts. Dieses Thema ist für Immobilieneigentümer:innen, die ihre Objekte zur Kostenmiete vermieten (wie zum Beispiel Genossenschaften, Gemeinden und Kantone) von grosser Bedeutung.
Abschreibungen und Einlagen in den Erneuerungsfonds bilden einen Teil der jährlichen Aufwendungen und haben mithin Folgen für die Kostenmiete. Wie hoch aber sollen die jährlichen Abschreibungen sein? Und wie viel soll pro Jahr in den Erneuerungsfonds einbezahlt werden? Da in diesem Bereich oft nur grobe Vorgaben existieren, haben die Eigentümer einen gewissen Spielraum – und entsprechend öffnet sich hier ein Spannungsfeld.
Eine vorsichtige Bilanzierungspraxis – also hohe Abschreibungen und Einzahlungen in den Erneuerungsfonds – hat entsprechend höhere Kostenmieten zur Folge. Umgekehrt fehlen im Sanierungsfall unter Umständen die notwendigen Mittel.
Für Eigentümer:innen von Immobilien ist es teilweise schwierig abzuschätzen, wie viel sie konkret jährlich in den Erneuerungsfonds einzahlen sollen, um sicherzustellen, dass sie im Bedarfsfall genügend Mittel haben, um anfallende Instandsetzungsmassnahmen durchführen zu können. Wüest Partner verfügt dank jahrzehntelanger Beratungs- und Bewertungstätigkeit nicht nur über einen grossen Erfahrungsschatz, sondern auch über hervorragendes Datenmaterial und somit über die Basis, die es braucht, um gute Antworten auf die oben skizzierten Fragen zu finden. Da es in diesem Bereich keine eindeutig richtigen oder falschen Lösungen gibt, bestand unsere Aufgabe darin, die verschiedenen Vorgehensmöglichkeiten und deren Folgen für die Kostenmiete aufzuzeigen. Das Ziel bestand also darin, zusammen mit dem Kunden die nötigen Grundlagen zu erarbeiten, die er benötigt, um die für ihn und seinen spezifischen Fall richtige Entscheidung fällen zu können.
Die Abschreibungen und Einlagen in den Erneuerungsfonds, sowie die daraus resultierenden Kostenmieten, haben wir für drei Liegenschaftstypen schematisch durchgerechnet: für einen Neubau, für eine sanierte Liegenschaft und für einen Altbau. Die untenstehende Grafik zeigt zwei unterschiedliche Abschreibungsvarianten für einen Neubau und ihre Auswirkungen auf die Kostenmiete. Bei Bedarf lassen sich diese Berechnungen auch für ein konkretes Objekt oder für ein ganzes Portfolio durchspielen.
