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Amortissements, fonds de rénovation et conséquences sur le coût du loyer

24.02.2022

Quel est l’impact des amortissements et des versements au fonds de renouvellement sur le coût du loyer ? Wüest Partner a été chargé de trouver des réponses à ces questions dans le cadre d’un projet client. 

Le projet, intitulé “Amortissements et versement au fonds de renouvellement dans le contexte du vieillissement économique des biens immobiliers existants”, présente un intérêt majeur pour les propriétaires immobiliers qui louent leurs biens à prix coûtant, comme les coopératives, les communes et les cantons. 

L’amortissement et les versements au fonds de renouvellement font partie des dépenses annuelles et influent donc sur le coût du loyer. Mais quel doit être le montant de l’amortissement annuel et quelle doit être la somme versée chaque année au fonds de renouvellement ? En l’absence de directives précises dans ce domaine, les propriétaires disposent d’une certaine marge de manœuvre, ce qui est souvent source de frictions. 

Une pratique comptable prudente – avec des amortissements élevés et des versements au fonds de renouvellement – se traduit par un coût des loyers proportionnellement plus élevé. A l’inverse, les fonds requis pour les rénovations peuvent être insuffisants. 

Il peut être difficile pour les propriétaires immobiliers d’estimer le montant à verser chaque année dans les fonds de renouvellement afin de s’assurer que des fonds suffisants soient disponibles pour réaliser les mesures de rénovation nécessaires. Des dizaines d’années de travail de conseil et d’évaluation ont permis à Wüest Partner d’acquérir une grande expérience et de disposer de données pointues pour trouver des réponses solides aux questions ci-dessus. Il n’y a pas de bonnes ou de mauvaises solutions évidentes dans ce domaine, notre tâche était donc de montrer les différentes approches possibles et leurs conséquences sur le coût du loyer. L’objectif était donc d’identifier, avec le client, les bases nécessaires pour prendre les décisions intelligentes dans chaque cas concret. 

Nous avons calculé les amortissements et les versements au fonds de renouvellement, ainsi que le coût des loyers qui en résulte, de manière schématique pour trois types de biens immobiliers : les nouveaux bâtiments, les biens rénovés et les anciens bâtiments. Le graphique ci-dessous montre deux variantes d’amortissement différentes pour un nouveau bâtiment et leurs effets sur le coût du loyer. Ces calculs peuvent être effectués pour des biens précis ou pour l’ensemble d’un portefeuille. 

Plot, Diagram, Measurements
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