Nachhaltige Immobilien
auf einen Blick
Acht zentrale Nachhaltigkeitsthemen im Immobilien-Bereich
Nachhaltige Immobilien von heute und morgen
Diese Seite bietet ein Überblick zu wichtigen Themen bezüglich der Nachhaltigkeit von Immobilien. Dies als Zusammenfassung des grundlegende Fachwissen, das man benötigt, um Immobilien, die weniger oder gar kein CO2 ausstossen, zu bauen, zu managen und zu finanzieren. Entdecken Sie hier unser umfassendes Nachhaltigkeits-Angebot.
Diese Seite präsentiert auf leicht verständliche Art wichtige Aussagen und Kennzahlen zur Nachhaltigkeit. Sie will damit zu einer Verbreitung dieses Wissen und zu einer Unterstützung von Nachhaltigkeitsbemühungen beitragen. Dieses Bildungsprojekt wurde realisiert mit der Unterstützung von EnergieSchweiz.
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Gebäudepark: Schlüsselrolle bei der Erreichung der Klimaziele
Der Betrieb der bestehenden Immobilien verursachte 2023 22% der CO2-Emissionen der Schweiz; 15% stammen aus dem Betrieb von Wohnliegenschaften. Dank Gebäudesanierungen, insbesondere dank der Substitution von Öl- und Gasheizungen durch fossilfreie Heizsysteme, werden die Treibhausgasemissionen von Gebäuden laufend reduziert. 2021 wurden aber immer noch 58% der Schweizer Wohngebäude fossil beheizt, auch wenn in neuen Wohnbauten kaum mehr fossile Wärmeerzeuger eingebaut werden, sondern primär Wärmepumpen oder Fernwärmesysteme.
Auch der Bau und die Sanierung von Gebäuden verursacht bedeutende CO2-Emissionen. Die Senkung dieser sogenannten grauen Emissionen stellt eine grosse Herausforderung dar. Sie ist aber notwendig zur Erreichung des von der Schweiz formulierten Netto-Null-Ziels, das besagt, dass die Schweiz ab 2050 nicht mehr Treibhausgase in die Atmosphäre ausstossen soll, als durch natürliche und technische Speicher aufgenommen werden. Neben dem Gebäudepark sind Verkehr und Industrie die grössten Treibhausgasverursacher (vgl. Abbildung).
22%
der CO2-Emissionen verursacht
der Betrieb des Schweizer Gebäudeparks
Emissionen des Gebäudeparks sind stärker gesunken als die Emissionen von Verkehr und Industrie
Die CO2-Emissionen aus dem Betrieb des Schweizer Gebäudeparks lagen 2023 46% unter jenen von 1990 und befinden sich damit knapp unter dem Absenkpfad des Pariser Klimaabkommens. Dies ist insofern bemerkenswert, als einerseits die Energiebezugsfläche in Gebäuden im selben Zeitraum um 49% angestiegen ist und andererseits Verkehr (–8%) und Industrie (–32%) nicht die gleichen Fortschritte erzielen konnten.
Klimaziele mit rechtlichen Vorgaben erreichen
Regulierung als Abbild der Gesellschaft
Die Regulierung ist ein Spiegelbild gesellschaftlicher Präferenzen. Sie widerspiegelt die Sensibilisierung der Menschen, das wirtschaftlich Vertretbare, die technologischen Möglichkeiten sowie die Lobbyarbeit von Interessengruppen.
Instrumente zur Erreichung der Klimaziele sind Bauvorschriften, Lenkungsabgaben auf fossile Brennstoffe, die Förderung von technologischen Fortschritten sowie die Sensibilisierung von Menschen mit dem Ziel, eine Verhaltensänderung zu erreichen.
Regulierungen in diesem Bereich verfolgen das Ziel, generell den Energiebedarf zu reduzieren und speziell den Neu- und Wiedereinbau fossiler Wärmeerzeuger an deren Lebensende zu erschweren. Für die Umsetzung sind die Kantone mit ihren Energie- und Baugesetzen zuständig. Für die Koordination unter den Kantonen gibt es die Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn).
Gemäss MuKEn 2014 darf ein Neubau noch 3.5 Liter Heizöläquivalente pro Quadratmeter verbrauchen. Dies entspricht einem Energiebedarf von 35.1 kwh/m2. Wird dieser Energiebedarf mit Heizöl gedeckt, resultieren Treibhausgasemissionen im Umfang von 9.3 kg CO2-Äquivalente pro m2 und Jahr, wird er mit Schweizer Verbraucher-Strommix gedeckt, werden 4.5 kg CO2-Äquivalente pro m2 und Jahr ausgestossen (Quelle: BAFU).
Auf Bundesebene relevant sind das CO2-Gesetz, das Bundesgesetz über die Ziele im Klimaschutz, die Innovation und die Stärkung der Energiesicherheit (KlG), die Verordnung über die Berichterstattung über Klimabelange, Industriestandards wie SIA 2040, aber auch standardisierte Berichterstattungs- und Zielsetzungsframeworks wie PACTA oder GRESB, mit denen Unternehmen öffentlich über Umweltbelange berichten können.
Die Wirtschaftlichkeit von Massnahmen im Bereich Nachhaltigkeit wird durch technologische Verbesserungen gefördert. Der Staat kann die Wirtschaftlichkeitsrechnung nicht nur durch Forschung beeinflussen, sondern auch über Lenkungsabgaben und Fördergelder. Die CO2-Abgabe beträgt in der Schweiz 120 Franken pro Tonne und bezweckt, dass der Verursacher mehr Kosten seiner Emissionen trägt. Die CO2-Abgabe finanziert das Gebäudeprogramm, das energetische Sanierungen mit jährlich bis zu 450 Mio. Franken fördert.
120 Franken pro Tonne
CO2-Abgabe in der Schweiz
Labels und Zertifikate bieten Transparenz
Es gibt zahlreiche Nachhaltigkeits-Labels. Sie verwenden unterschiedliche Beurteilungsskalen. Die in der Schweiz am weitesten verbreiteten Zertifikate sind GEAK und Minergie mit rund 100’000 bzw. 50’000 Zertifikaten.
Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) weist die Energieeffizienz von Gebäuden auf einer Skala von A bis G aus. Bewertet wird einerseits die Effizienz der Gebäudehülle bei der Wärmedämmung (Aussenwand, Dach, Boden, Fenster), andererseits die Gesamtenergieeffizienz, die über die Gebäudetechnik den Einsatz erneuerbarer Energie belohnt.
Minergie-Gebäude entsprechen hohen Energiestandards im Betrieb. Minergie‑P erfüllt die Anforderungen von Niedrigstenergie-Bauten, Minergie‑A setzt auf Unabhängigkeit durch Eigenproduktion. Bei Minergie ECO werden zusätzlich Gesundheit, Bauökologie und graue Energie als Themen berücksichtigt.
Zertifikate unterscheiden sich bezüglich ihres Themenumfangs. Eine mögliche Systematisierung ist die Einteilung in 8 Themenfelder: Betriebsenergie, Komfort/Innenraumklima, Materialisierung/graue Energie, Kosten/Wirtschaftlichkeit, Gesellschaft/Soziales, Mobilität, Umgebung, Klimakompatibilität.
Umfassende Labels sind BREEAM, LEED, DGNB und SNBS.
Zusätzliche Informationen zu einzelnen Zertifikaten sind auf der «Landkarte Standards und Labels» des Netzwerks Nachhaltiges Bauen Schweiz (NNBS) zu finden.
Im Schweizer Gebäudepark kommen verschiedene Nachhaltigkeits-Zertifikate und ‑Labels zum Einsatz. Diese unterscheiden sich bezüglich Etablierung, Themenumfang, Kosten, Geltungsdauer und Subventionsberechtigung. Klare Marktführer in der Schweiz sind GEAK und Minergie.
Auf der y‑Achse (senkrecht) wird gezeigt, wie viele Themen das Zertifikat umfasst, auf der x‑Achse (waagrecht) das Einführungsjahr. Die Zertifikate unterscheiden sich in ihrer Anwendungsebene: Anwendung auf einzelne Gebäude (blau) oder auf ganze Areale (rot). 2023 werden die neuen Zertifikate «Minergie Areal» und «SNBS Areal» lanciert.
Kreislaufwirtschaft zur Reduktion grauer Emissionen
Das Grundprinzip der Kreislaufwirtschaft besteht darin, Materialien und Bauteile so lange wie möglich im Kreislauf zu halten. Das kann geschehen durch Reparieren, Wiederverwenden und Recyceln, aber auch durch Teilen und Leasen. Ziel ist die Verlängerung des Lebenszyklus von Materialien, um so die bei der Herstellung anfallenden Treibhausgasemissionen zu reduzieren.
Das hierarchische Grundprinzip der Kreislaufwirtschaft lautet: Reduce, Reuse, Recycle (Vermeidung, Wiederverwendung, Wiederverwertung). Spezifisch für Immobilien bedeutet dies:
Gebäudeflächen möglichst effizient nutzen (zum Beispiel mit erhöhter Belegung); Bauvorhaben nach Kriterien der Suffizienz planen; bestehende Gebäude möglichst lange weiternutzen (Reduce).
Bauteile, die angepasst oder ersetzt werden müssen, an anderen Stellen wieder einsetzen; generell: Sanieren statt neu Bauen (Reuse).
Bauteile, die nicht wiederverwendet werden können, sollten zumindest aus Materialien bestehen, die durch Recycling im Kreislauf gehalten werden (Recycle).
Die Abbildung rechts zeigt die Grundprinzipien der Kreislaufwirtschaft. Grundsätzlich gilt, dass bei der Kreislaufwirtschaft die Vermeidung oberste Priorität hat. Dann folgen die Wiederverwendung und das Recycling. Nur dort, wo das nicht möglich ist, kommen die sonstige Verwertung und die Beseitigung von Materialien zur Anwendung.
Die Kreislaufwirtschaft steht in einem engen Zusammenhang mit dem Netto-Null-Ziel. Dieses kann ohne eine vermehrte Implementierung der Kreislaufwirtschaft nicht erreicht werden. Es gibt Bestrebungen in Bundesbern, verbindliche Vorgaben über die graue Energie bei Neu- und Umbauten zu erlassen.
Hier geht es zum Umweltgesetz (USG, Überarbeitung).
Good to know: Die Kreislauftwirtschaft wird massiv an Bedeutung gewinnen. So hat die Zürcher Stimmbevölkerung im Herbst 2022 ein Bekenntnis zur Kreislaufwirtschaft in die Kantonsverfassung aufgenommen.
3 Scopes für die CO2-Bilanz
Beim Betrieb sowie bei der Erstellung und der Sanierung von Liegenschaften fallen CO2-Emissionen unterschiedlicher Art an. Das «Greenhouse Gas Protocol» (GHGP, dt. Treibhausgasprotokoll) definiert 3 Scopes, die verwendet werden, um CO2-Emissionen zu bilanzieren.
Scope 1 umfasst alle direkten Emissionen, die vor Ort anfallen (z. B. Öl- oder Gasheizung).
Scope 2 beinhaltet die Emissionen, die bei der Produktion von importierter Energie wie Elektrizität oder Fernwärme anfallen.
Scope 3 betrachtet die Emissionen von vor- und nachgelagerten Aktivitäten. Diese werden in insgesamt 15 Kategorien unterteilt. Für Immobilien sind insbesondere die Kategorien «Eingekaufte Güter und Dienstleistungen», «Kapitalgüter», «Brennstoff- und energiebezogene Emissionen», «Transport und Verteilung» sowie «Abfall» relevant. Scope 3 erfasst damit auch die grauen Treibhausgasemissionen, die beim Bau oder bei der Sanierung von Gebäuden anfallen, also die Erstellung, Anlieferung und Montage neuer Bauteile bzw. die Entsorgung alter Bauteile.
CO2-Ausstoss beim Betrieb von Gebäuden
Die wichtigsten Bestimmungsgrössen für die C02-Emissionen aus dem Betrieb von Liegenschaften sind der Energieträger, die Gebäudegrösse und ‑nutzung sowie die thermische Qualität der Gebäudehülle. Oft ist letztere stark vom Gebäudealter und von eventuell vorgenommenen Sanierungen abhängig.
Im Schweizer Gebäudepark dominiert derzeit noch die Wärmeerzeugung mittels fossiler Brennstoffe. Bei neu erstellten Gebäuden werden jedoch kaum mehr Öl- oder Gasheizungen eingebaut. Am häufigsten kommen im Neubau Wärmepumpen zur Anwendung. Wärmepumpen benötigen zwar teilweise beträchtliche Strommengen, aber deren CO2-Ausstoss ist dennoch wesentlich tiefer als derjenige von Öl- oder Gasheizungen. Die CO2-Emissionen einer Ölheizung betragen durchschnittlich 55 kg CO2-Äquivalente pro m2 und Jahr. Eine typische Wärmepumpe im Bestand stösst hingegen nur 8 kg CO2-Äquivalente pro m2 und Jahr aus, und bei Neubauten wird künftig ein Zielwert von 4.5 kg CO2-Äquivalente pro m2 und Jahr angestrebt.
Wirtschaftlichkeit von CO2-Reduktionen
Eine im Frühling 2022 im Auftrag des BAFU publizierte empirische Studie von Wüest Partner zeigt (vgl. Abbildung):
Eine Investorin zahlt für ein fossil beheiztes Mehrfamilienhaus im Durchschnitt rund 4 Prozent weniger als für ein ansonsten identisches, nachhaltig beheiztes. Die zusätzlichen Investitionskosten, die für eine Wärmepumpe anfallen, können in vielen Fällen durch höhere Mieterträge und tiefere Renditeerwartungen kompensiert werden: Die Amortisationskosten, die nach dem Einbau einer Wärmepumpe anfallen, sind zwar um 34 Franken pro Wohnung und Monat höher als beim Ersatz einer alten durch eine neue Öl- oder Gasheizung. Die erzielbare Nettomiete einer Durchschnittswohnung liegt dafür in einem nachhaltig beheizten Mehrfamilienhaus – primär aufgrund der tieferen Nebenkosten – um rund 40 Franken pro Monat höher. Investoren akzeptieren für nachhaltige Liegenschaft eine um 10 Basispunkte tiefere Rendite.
Hier geht’s zur Studie «Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte»
Schematische Übersicht: Viele energetische Sanierungen zahlen sich auch finanziell aus, aber nicht alle. Ob sich eine energetische Sanierung auch wirtschaftlich lohnt, hängt namentlich von den folgenden Komponenten ab:
- Einsparungen bei den Nebenkosten erhöhen im Fall von neuen Mietabschlüssen die Erträge.
- Technische Möglichkeiten vor Ort wie z. B. die Möglichkeit einer Erdsondenbohrung.
- Synergien bei Bauteilen, wenn etwa ein Heizungsersatz gleichzeitig vorgenommen wird wie der Einbau von neuen Fenstern.
- Eingriffstiefe.
- Fördergelder für Heizungsersatz, Dämmungen und Solaranlagen.
Zahlenbeispiel: Zur Verbesserung der Nachhaltigkeit ist die Substitution eines fossilen Wärmeerzeugers durch einen fossilfreien Wärmeerzeuger besonders effektiv. Wenn zusätzlich Kellerdecke und Estrichboden gedämmt werden, können mit Investitionskosten von durchschnittlich CHF 17’000 pro Wohnung rund 60% der CO2-Emissionen eingespart werden.
Good to know: Heute spricht man bei nachhaltigen Liegenschaft von Marktwertzuschlägen, in wenigen Jahren wird dann eher von Marktabschlägen bei nicht nachhaltigen Liegenschaften die Rede sein, von sogenannten «Stranded assets».
Das ESG-Framework
Environmental, Social, and Corporate Governance (ESG) ist ein Framework, das den Stakeholdern hilft zu verstehen, wie eine Organisation mit Risiken und Chancen im Zusammenhang mit ökologischen, sozialen und Governance-Kriterien umgeht.
Was bedeutet ESG bei Immobilien konkret,
und welche Bereiche beeinflusst es?
Social (soziale Aspekte)
- Standort (Makrolage, Mikrolage)
- Nutzung
- Wohlbefinden
- Sicherheit
Environment (Umweltaspekte)
- CO2-Emissionen
- Erneuerbare Energie (Heizung)
- Energiebedarf (Dämmung)
- Ressourcenverbrauch
- (Wasser, Abfall, graue Energie)
Governance (betriebswirtschaftliche Aspekte)
- Nachhaltige Anlagen (Stranded assets)
- Renditeerwartungen
- Risikomanagement (Naturgefahren etc.)
- Während des Lebenszyklus anfallende Kosten
- Betriebskosten
Good to know: Das «E» ist das etablierteste der drei ESG-Kriterien. Der «Economist» beispielsweise empfiehlt, nur auf Treibhausgas-Emissionen zu fokussieren. Wüest Partner bietet ein eigenes ESG-Rating an.
Wichtige Reporting-Frameworks
Task Force on Climate-Related Financial Disclosures (TCFD) bietet Guidelines, um die Berichterstattung über klimabezogene Finanzinformationen zu verbessern. Die Schweiz verlangt von Unternehmen im Finanzsektor ab 2024 eine TCDF-kompatible Berichterstattung.
Paris Agreement Capital Transition Assessment (PACTA) ist eine Methode zur Anpassung von Finanzportfolios an Klimaszenarien und wird betrieben durch das Rocky Mountain Institute.
Asset Management Association Switzerland (AMAS) fördert die Selbstregulierung mit Bezug auf Transparenz und Offenlegung bei Kollektivvermögen mit Nachhaltigkeitsbezug.
Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) bietet Informationen und Beurteilungstools über die ESG-Performance und Best Practices im Bereich Nachhaltigkeit von Immobilienfonds und ‑unternehmen weltweit.
Wüest Partner
Wüest Partner fördert innovative Lösungen für Nachhaltigkeit im Bau- und Immobilienbereich und bietet eine umfassende Palette von Dienstleistungen und Lösungen.
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Mit Wüest Climate können Sie den CO2-Ausstoss von Immobilien ermitteln. Die digitale Lösung Wüest Dimensions kann u.a. den Absenkpfad einer Immobilie simulieren.
Wüest Academy
Die Wüest Academy vermittelt wertvolle Kenntnisse aus dem weiten Feld des Immobilienmarkts.
Dies ist eine Zusammenfassung einiger Themen unseres Kurses Nachhaltigkeit für Immobilienprofis. Eine Neuauflage des Kurses Nachhaltigkeit für Immobilienprofis findet im August 2023 statt. Weitere Veranstaltungen im Bereich Nachhaltigkeit: Auf dem Weg zu Netto-Null und Stadt aus Holz.
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Durable
Durable ist ein Tochterunternehmen von Wüest Partner.
Gemeinsam nehmen wir eine starke Position für innovative Lösungen rund um Nachhaltigkeit im Bau- und Immobilienmarkt ein.
Die Zusammenarbeit fokussiert sich auf die gemeinsame Entwicklung von Instrumenten und Lösungsmöglichkeiten für aktuelle Fragen der nachhaltigen Projektentwicklung und Immobilienbewirtschaftung.
