Energie-Performance von Wohngebäuden

Veröffentlicht am: 21. November 2024 Letzte Aktualisierung: 22. April 2025

von Jacqueline Schweizer

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Um die ambitionierten Klimaziele zu erreichen, müssen die richtigen Massnahmen ergriffen und zeitlich gut aufeinander abgestimmt werden. Dafür ist eine breite und detaillierte Datengrundlage notwendig. Effektiv gemessene Energieverbrauchsdaten von spezifischen Gebäuden bieten den Vorteil, dass sie präzise, spezifisch und unmittelbar anwendbar sind. Sie ermöglichen es Eigentümern und Investoren, fundierte Entscheidungen zu treffen, die Energieeffizienz gezielt zu verbessern, Kosten zu sparen und einen effektiven Beitrag zum Klimaschutz zu leisten.

Um zuverlässige Benchmarks für den realen Energieverbrauch, gemessen in Kilowattstunden (kWh), von Schweizer Wohngebäuden zu erstellen, haben Signa-Terre und Wüest Partner die Verbrauchsdaten von über 10’000 Wohngebäuden mit einer Energiebezugsfläche von knapp 18 Millionen Quadratmetern analysiert. Dabei wurden die Daten anonymisiert, sodass keine Rückschlüsse auf bestimmte Gebäude oder deren Eigentümer mehr möglich sind.

Die Datenerfassung beginnt mit einer Begehung der Liegenschaft

Der Datenerfassungs- und ‑verarbeitungsprozess von Signa-Terre beginnt mit einer technischen Begehung der Liegenschaften. Dabei werden die Zähler identifiziert, Messkonzepte erstellt und Energieaufteilungsschlüssel festgelegt, die als solide Grundlage für ein genaues Energie-Controlling dienen. Die Einhaltung international anerkannter Standards wie etwa ISAE 3000 Typ 2 bei der Erfassung und der Verarbeitung der Daten gewährleistet eine hohe Zuverlässigkeit.

Für ein aussagekräftiges Benchmarking werden die Verbrauchsdaten auf die Energiebezugsfläche (EBF) normiert, hier auf Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a). Diese Normierung erlaubt einen direkten Vergleich zwischen verschiedenen Wohngebäuden und liefert wertvolle Informationen über die aktuelle Performance und das Verbesserungspotenzial.

Berechnung der CO₂-Äquivalenzwerte

Um die Emissionswerte, basierend auf den effektiven Verbrauchskennzahlen eines Wohngebäudes, zu berechnen, wird der tatsächliche Energieverbrauch (gemessen in kWh) zunächst witterungsbereinigt, um die Daten zu harmonisieren und vergleichbar zu machen. Diese Witterungsbereinigung erfolgt gemäss SIA 380:2022, Anhang F, die auch von der Real Estate Investment Data Association (REIDA) benutzt wird. Anschliessend wird der bereinigte Energieverbrauch mit dem jeweiligen Emissionsfaktor multipliziert, der vom verwendeten Energieträger abhängt. Dieser Emissionsfaktor beschreibt die Menge an CO₂-Äquivalenten (CO₂eq), die pro verbrauchter Energieeinheit freigesetzt werden. Die Faktoren werden regelmässig aktualisiert und sind mit den Vorgaben von REIDA abgestimmt.
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Die Klassifizierung der CO₂-Emissionen in die verschiedenen Scopes folgt der Methodik des Greenhouse Gas Protocol (GHGP). Eine genaue Liste der Emissionsfaktoren wird auf der Grundlage von Studien wie der «Intep-Studie» erstellt und für den Gebäudesektor jährlich angepasst. Die resultierenden Emissionswerte geben die Treibhausgasemissionen (in kg CO₂eq) an, die aus dem Energieverbrauch resultieren.

Wichtigste Ergebnisse

Die durchschnittliche Energieintensität der untersuchten Gebäude beträgt, gewichtet mit der Energiebezugsfläche (EBF), 119.2 kWh/m²a.
Die Emissionsintensität der untersuchten Objekten liegt bei 19.3 kg CO₂-Äquivalente pro m² EBF und Jahr (kg CO₂eq/m²a).
Die Scope-1-Emissionen (direkte Emissionen aus Brennstoffen) dominieren dabei mit einer gewichteten Emissionsintensität von 17.2 kg CO₂eq/m²a bei Weitem über die Scope-2-Emissionen (indirekte Treibhausgasemissionen aus eingekaufter Energie). Die direkten Emissionen sind damit der grösste Verursacher in Sachen CO₂-Belastung, was aufgrund des hohen Anteils an fossilen Brennstoffen (71.5%) den Erwartungen entspricht.
Die durchschnittliche Energieintensität von Gebäuden variiert stark je nach Eigentümertyp. Immobilien, die sich im Besitz von Privatpersonen oder Family Offices befinden, weisen mit durchschnittlich 127.6 kWh/m²a die höchste durchschnittliche Energieintensität auf.
Dies deutet darauf hin, dass diese Eigentümergruppen tendenziell ältere Gebäude besitzen, die energetisch weniger optimiert sind. Das kann daran liegen, dass ihnen die finanziellen Mittel fehlen, oder auch daran, dass sie angesichts der immer komplizierter werdenden Regulierungen nicht über das nötige Know-how verfügen. Zu beachten ist aber auch die Tatsache, dass der regulatorische Druck auf diese Eigentümer (noch) nicht so gross wie im Falle von institutionellen Anlegern.
Am anderen Ende der Skala findet sich die Kategorie, die Immobilienstiftungen und Genossenschaften umfasst. Sie weist mit 109.8 kWh/m²a die niedrigste Energieintensität auf – ein Hinweis darauf, wie stark diese Eigentümertypen auf nachhaltige und energieeffiziente Gebäude setzen.
Die durchschnittliche Emissionsintensität (Scope 1 + 2) liegt zwischen 14.8 kg CO₂eq/m²a (Immobilienstiftungen, Genossenschaften) und 22.3 kg CO₂eq/m²a (Privatpersonen und Family Offices).
Bereits in früheren Studien, wie etwa durch REIDA, wurden tatsächliche Energieverbrauchs- und Emissionsdaten analysiert. Ein Vergleich mit diesen Studien zeigt, dass die ermittelten Werte nicht identisch sind. Dafür kann es mehrere Gründe geben: Zusammensetzung und Grösse des Samples, geografische Verteilung des Samples, methodische Ansätze.