Transitorische Klimarisiken und ihre Bedeutung für den Immobiliensektor

Transitorische Klimarisiken gewinnen im Immobiliensektor stark an Relevanz. Sie entstehen nicht durch direkte Klimaschäden, sondern durch den Übergang zu einer CO₂-armen bzw. klimaneutralen Wirtschaft. Auslöser sind vor allem politische Entscheidungen, Regulierung, technologische Veränderungen sowie sich wandelnde Erwartungen von Investorinnen und weiteren Anspruchsgruppen. Da der Gebäudesektor einen wesentlichen Anteil an den nationalen Emissionen und am Energieverbrauch hat, steht er im Zentrum der Klimapolitik, mit unmittelbaren Folgen für Investitionen, Betriebskosten und Marktwerte von Liegenschaften.

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Risiken infolge des Klimawandels

In unserem Beitrag werden transitorische Risiken systematisch eingeordnet: treiberbasierte Risiken beschreiben die Ursachen des Anpassungsdrucks (Regulierung, Markt, Technologie, Stakeholder-Erwartungen), während wirkungsbasierte Risiken die finanziellen Konsequenzen abbilden (z. B. höhere Kosten, sinkende Erträge, Wertminderungen, Investitions- und Stranding-Risiken). Ein zentraler Risikofaktor ist die Dynamik des politischen Rahmens: Mit Netto-Null-Zielen, verbindlichen Zwischenzielen und dem Klima- und Innovationsgesetz ist die Richtung gesetzt; bei Zielverfehlungen besteht zudem ein gesetzlicher Handlungsauftrag, der zusätzliche Verschärfungen über Verordnungen wahrscheinlicher macht.

Für den Immobilienbereich stehen derzeit insbesondere regulatorische Risiken im Vordergrund. In der Schweiz unterscheiden sie sich je nach Kanton, da die Energiegesetze kantonal geregelt und unterschiedlich streng sind. Kantone nutzen verschiedene Instrumente wie Effizienzvorschriften, Anforderungen an erneuerbare Wärme, Förderinstrumente und raumplanerische Massnahmen. Die Unterschiede führen dazu, dass Zeitpunkt, Umfang und Kosten energetischer Sanierungen je nach Standort stark variieren, etwa wenn der Ersatz fossiler Heizungen zusätzlich an Anforderungen an die Gebäudehülle gekoppelt wird.

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Wirkungsbasierte Risikokategorien von transitorische Klimarisiken

Die Analysen für drei regulatorischen Szenarien zeigen, dass transitorische Risiken umso stärker zunehmen, je später und unkoordinierter der Ausstieg aus fossilen Heizsystemen erfolgt: Verzögerte Sanierungen führen zu Nachfragespitzen, steigenden Kosten, Engpässen bei Fachkräften und erhöhten Leerstandsrisiken. Gleichzeitig beeinflussen transitorische Risiken nicht nur die Instandsetzungskosten, sondern auch die Ertragskraft und die Marktwerte von Immobilien; mit wachsendem Anpassungsdruck wird es zudem schwieriger, Kosten auf die Mieterschaft zu überwälzen, wodurch die Projektrisiken weiter steigen.

Der Beitrag betont die Notwendigkeit einer aktiven Steuerung: Eigentümerinnen und Eigentümer sollten energetische Erneuerungen frühzeitig planen und mit den kantonalen Vorgaben synchronisieren, um Investitionen zu staffeln und Liquidität abzusichern. Für Banken und Hypothekargeber rücken Klimarisiken als Bestandteil der Kredit- und Sicherheitenpolitik in den Fokus; insbesondere grössere Institute müssen gemäss aufsichtsrechtlichen Erwartungen darlegen, wie sie klimabezogene finanzielle Risiken identifizieren, messen, steuern und in Strategie sowie Risikomanagement integrieren.

Eine vorausschauende Investitions- und Sanierungsplanung ist ein klarer Wettbewerbsvorteil. Frühzeitiges Handeln reduziert das Risiko, in Phasen hoher Auslastung und knapper Kapazitäten sanieren zu müssen, was Kosten, Terminrisiken und potenzielle Leerstände erhöht. Gleichzeitig bleibt eine Verschärfung der Regulierung möglich, weil der Anpassungsdruck mit zunehmenden Klimafolgen tendenziell steigt. Deshalb sollten transitorische Risiken konsequent in die Liquiditäts- und Investitionsplanung integriert werden, um Portfolios robust und langfristig zukunftsfähig auszurichten.