Immo-Monitoring – Wohnungs­markt: Auf dem Weg in eine ruhigere Phase?

Wohnungsbau: Fragiler Aufschwung

• 2025 wurden Baube­wil­li­gungen für rund 50 700 neue Wohnungen erteilt. Dies entspricht einem Anstieg von 6 % gegenüber dem Vorjahr und markiert den höchsten Wert seit 2018. Der Zuwachs entfällt überwiegend auf den Mietwoh­nungsbau (+21 %).
• Die Bauge­suche gingen jedoch innert Jahres­frist um 11 % zurück. Dies deutet darauf hin, dass der aktuelle Aufschwung von begrenzter Dauer sein könnte.

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Umbau­in­ves­ti­tionen steigen stark

• Inves­ti­tionen in den bestehenden Wohnungs­be­stand verzeichnen eine deutliche Beschleu­nigung. Die Umbau­ge­suche stiegen um 18 % gegenüber dem Vorjahr und um über 160 % innerhalb von fünf Jahren.
• Zusätz­lichen Schub erhält diese Entwicklung durch die baldige Abschaffung des Eigen­miet­werts. Steuerlich ist es inter­essant, allfällige Umbauten noch vor der Umsetzung der Reform durch­zu­führen, was zahlreiche Eigen­tümer dazu veran­lasst, geplante Arbeiten zeitlich vorzu­ziehen.

Wohnei­gentum: Ausge­prägte Preis­dy­namik

• Im 4. Quartal 2025 legten die Preise für Einfa­mi­li­en­häuser im Vorjah­res­ver­gleich um 5.3 % zu, jene für Eigen­tums­woh­nungen um 4.5 %. Damit liegen die Zuwachs­raten klar über den langfris­tigen Durch­schnitts­werten.
• Getrieben wird diese Entwicklung insbe­sondere durch die weiterhin günstigen Finan­zie­rungs­be­din­gungen sowie durch den Mangel an Alter­na­tiven im angespannten Mietwoh­nungs­segment.

Ausblick 2026: Preise für Wohnei­gentum steigen etwas langsamer

• Die stabil tiefen Zinsen, das knappe Angebot sowie die angekün­digte Abschaffung des Eigen­miet­werts stützen die Nachfrage nach Wohnei­gentum.
• Das geringere Beschäf­ti­gungs­wachstum, die nachlas­sende Zuwan­derung sowie die sinkende Erschwing­lichkeit dürften die Preis­dy­namik bremsen.
• Für 2026 rechnen wir mit einem durch­schnitt­lichen Preis­an­stieg von 2.8 % (Eigen­tums­woh­nungen) bzw. 3.1 % (Einfa­mi­li­en­häuser).

Mietwoh­nungen: Anhal­tende Knappheit

• Das Mietwoh­nungs­an­gebot erreichte zuletzt einen neuen histo­ri­schen Tiefstand. Weniger als 98 000 Wohnungen waren ausge­schrieben, was einer Angebots­ziffer von lediglich 3.4 % entspricht
• Die Nachfrage verlagert sich zunehmend aus den Zentren in die Agglo­me­ra­tionen und die peripheren Gemeinden, was die Knappheit dort weiter verschärft.
• Der Neubau bleibt struk­turell schwach, sodass kurzfristig keine Entspannung absehbar ist.

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Ausblick 2026: Mieten stabi­li­sieren sich

• Trotz der Knappheit lässt die Mietdy­namik nach. Begünstigt durch die beiden Senkungen des hypothe­ka­ri­schen Referenz­zins­satzes im Jahr 2025 dürften die Bestan­des­mieten 2026 leicht zurück­gehen (−0.8 %).
• Die Angebots­mieten hingegen dürften zulegen, wenn auch nur noch moderat (+0.7 %), da die zusätz­liche Nachfrage aufgrund der nachlas­senden Bevölkerungs- und Beschäf­ti­gungs­ent­wicklung geringer ausfällt.

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