Referenz­zinssatz sinkt in Folge tieferer Leitzinsen ein letztes Mal

Der Referenz­zinssatz ist am 1. September 2025 von 1.50 auf 1.25 Prozent gesunken, das ist die zweite Senkung in diesem Jahr, eine weitere Senkung wird es auf absehbare Zeit nicht mehr geben. Die erneute Senkung ist vor allem auf die beiden Leitzins­sen­kungen im laufenden Jahr zurück­zu­führen. Für Miete­rinnen und Mieter, die nicht umziehen, kann eine Senkung des Referenz­zins­satzes eine Entlastung der Haushalts­budgets durch niedrigere Bestan­des­miet­zinsen bringen. Gleich­zeitig wird die Reduktion des Referenz­zins­satzes den anhal­tenden Aufwärts­trend der Angebots­mieten dämpfen.

Im Folgenden werden die Hinter­gründe und Auswir­kungen der Referenz­zins­satz­senkung beleuchtet.

Der Referenz­zinssatz entspricht dem auf ein Viertel­prozent kaufmän­nisch gerun­deten, gewich­teten Durch­schnitts­zinssatz der Banken­hy­po­theken. Dieser Durch­schnitt beträgt aktuell 1.37 Prozent. Mit der Abrundung beträgt der neue Referenz­zinssatz 1.25 und nicht mehr 1.50 Prozent. Hätte der Durch­schnitt bei 1.38 Prozent gelegen, dann wäre der Referenz­zinssatz im September 2025 unver­ändert geblieben. Es war also ein knappes Resultat.

Berechnung des Referenz­zins­satzes im Detail

Der Durch­schnitts­zinssatz wird errechnet, indem die melde­pflich­tigen Banken in der Schweiz ihre laufenden Hypothe­kar­kredite der SNB melden. Damit zeigt der Referenz­zinssatz die durch­schnitt­lichen Finan­zie­rungs­kosten. Zu beachten ist, dass für die Festsetzung jeweils der Durch­schnittszins am Ende des voran­ge­henden Quartals gilt, der am 1. September 2025 publi­zierte Referenz­zinssatz basiert also auf dem Durch­schnitts­zinssatz vom 30. Juni 2025. Der Durch­schnitts­zinssatz unter­liegt norma­ler­weise nur trägen Verän­de­rungen. Dies ist vom Gesetz­geber bewusst zur Stabi­li­sierung der Mieten beabsichtigt. Die Trägheit liegt daran, dass auch langjährige Festhy­po­theken in die Berechnung einfliessen. Rund 75 bis 80 Prozent der Hypothe­kar­vo­lumen entfallen auf Festhy­po­theken. Unter der Annahme einer Laufzeit der Festhy­po­theken von 7 bis 8 Jahren werden pro Jahr lediglich knapp 12 bis 15 Prozent der Festhy­po­theken refinan­ziert. Dies verlangsamt die Anpassung des Durch­schnitts­zins­satzes.

Einen schnel­leren Einfluss üben hingegen SARON-Hypotheken aus, die etwa 20 bis 25 Prozent des Hypothe­kar­vo­lumens ausmachen. Bei diesen variablen Finan­zie­rungen basiert der Zins auf dem SARON-Satz, ergänzt durch eine Marge der Banken. Je nach Bonität der Kredit­nehmer liegt diese Marge zwischen etwa 0.5 und 1.2 Prozent. Diese Hypotheken passen sich fortlaufend dem aktuellen Zinsumfeld an und wirken somit schneller auf den Durch­schnittszins.

Entwicklung der Finan­zie­rungs­kosten und deren Einfluss auf den Durch­schnittszins

Die Finan­zie­rungs­kosten für kurzfristige Hypotheken haben sich mit den im laufenden Jahr erfolgten zwei Leitzins­sen­kungen der Schwei­ze­ri­schen Natio­nalbank (SNB) nochmals reduziert. Auch beim neuen Leitzins von 0 Prozent verblieben die Hypothe­kar­zinsen im Juni 2025 auf einem höheren Niveau als in der Negativ­zinsära.

Die SARON-Hypotheken übten Druck auf den Rückgang des Durch­schnitts­zins­satzes aus. Da der Zinssatz bei SARON-Hypotheken norma­ler­weise alle drei Monate dem aktuell gültigen Leitzins angepasst wird, führten die zwei erfolgten Leitzins­sen­kungen im laufenden Jahr jeweils mit leichter Verzö­gerung zu günsti­geren Kondi­tionen und bewirkten, dass der Durch­schnittszins seit März 2024 eine rückläufige Tendenz aufweist. Diese Entwicklung setzte sich seit der letzten Publi­kation des Referenz­zins­satzes im Juni (Stichtag 31. März 2025) fort. Mit der Leitzins­senkung vom 19. Juni 2025 wurden die SARON-Hypotheken erneut günstiger, was eine Senkung des Referenz­zins­satzes für den 1. September 2025 verur­sacht hat.

Kurzfris­tigere SARON-Hypotheken lagen gemäss den Daten der SNB im Juli 2025 bei 1.10 Prozent. Eine durch­schnitt­liche Festhy­pothek mit einer Laufzeit von zehn Jahren kostete beim Neuab­schluss im Juni 2025 rund 1.93 Prozent. Damit ist die Zinskurve wieder norma­li­siert, also dass längere Laufzeiten substan­ziell höhere Zinsen haben als kürzere Laufzeiten. Die langfris­tigen Hypotheken sorgen aktuell aber weiterhin für Aufwärts­druck auf den Durch­schnittszins. Denn viele Festhy­po­theken wurden im laufenden Jahr trotz Zinssen­kungen zu höheren Kondi­tionen refinan­ziert, weil sie während der Negativ­zinsära zu deutlich niedri­geren Zinssätzen abgeschlossen wurden, häufig zwischen 0.8 und 1.5 Prozent, abhängig von Abschluss­zeit­punkt, Kredit­laufzeit und Bonität. Das heutige Zinsniveau übersteigt jenes der Negativ­zinsära weiterhin, was bei den Refinan­zie­rungen zu einem Anstieg der Finan­zie­rungs­kosten führte und damit den Durch­schnitts­zinssatz nach oben beein­flusste.

Insgesamt zeigt sich, wie unter­schiedlich die beiden Haupt­formen der Hypothe­kar­fi­nan­zierung im aktuellen Umfeld auf den Referenz­zinssatz wirken. Während die Flexi­bi­lität der SARON-Hypotheken in den Jahren zuvor den Anstieg und nun den Rückgang des Referenz­zins­satzes begünstigt hat, stellte die Trägheit der Festhy­po­theken eine bremsende und stabi­li­sie­rende Kraft dar.

Einfluss des Referenz­zins­satzes auf die Bestan­des­mieten

Die am 1. September 2025 erfolgte Senkung des Referenz­zins­satzes auf 1.25 Prozent wird dazu führen, dass in zahlreichen Mietver­trägen die Netto­miete tiefer ausfallen wird. Voraus­setzung dafür ist, dass der Mietvertrag auf einem Referenzzins von 1.5 Prozent oder höher basiert. Die Reduktion des Referenz­zins­satzes um ein Viertel­prozent erlaubt grund­sätzlich eine Senkung der Bestan­des­mieten um 2.91 Prozent.

Dennoch dürften die Mietzins­rück­gänge in der Realität weniger deutlich ausfallen. Etwa im Falle von Umbauten werden die Inves­ti­ti­ons­kosten auf die Mietenden überwälzt. Zudem sind die Vermieter berechtigt, 40 Prozent der seit der letzten Mietz­ins­an­passung aufge­lau­fenen Teuerung und die allge­meine Kosten­stei­gerung gegen­zu­rechnen. Was bedeutet das für dieje­nigen Mietver­hält­nisse, welche im Zuge der ersten Referenz­zins­satz­senkung im März 2025 bereits auf 1.5 Prozent angepasst wurden? Im Juli 2025 lag der Landes­index der Konsu­men­ten­preise um 0.3 Prozent über dem Niveau vom März 2025. Für jene Mietver­hält­nisse, bei welchen der Referenz­zinssatz im Juni 2023 auf 1.5 Prozent angepasst wurde, im Dezember 2023 dann aber nicht auf 1.75 Prozent, besteht nun auch ein Senkungs­an­spruch, jedoch fällt dieser aufgrund der aufge­lau­fenen Inflation der letzten zwei Jahre (+1.4%) tiefer aus. Hinzu könnte in beiden Fällen die allge­meine Kosten­stei­gerung kommen, die je nach Region und Ortsüb­lichkeit zwischen 0.25 und 1.0 Prozent liegt. Unter Berück­sich­tigung der aufge­lau­fenen Inflation und der Weitergabe der allge­meinen Kosten­stei­gerung resul­tiert ein Herab­set­zungs­be­gehren schluss­endlich in einer Mietzins­senkung zwischen 1.3 und 2.6 Prozent.

Die Mietz­ins­an­passung erfolgt nicht automa­tisch. Falls die Vermie­ter­schaft das nicht proaktiv angeht, können Mietende selbst aktiv werden und ein formelles Herab­set­zungs­be­gehren einreichen. In zahlreichen Mietver­trägen wird auf die referenz­zins­satz­be­dingte Anpassung verzichtet. Dies führt dazu, dass der Spielraum für Mietz­ins­an­pas­sungen teilweise länger ungenutzt bleibt. Weiter hängt der Zeitpunkt, zu dem die Senkung des Referenz­zins­satzes tatsächlich wirksam wird, massgeblich vom nächsten Kündi­gungs­termin ab. Aufgrund der in der Schweiz üblichen Kündi­gungs­frist von drei Monaten wird sich der Effekt auf die Bestan­des­mieten verzögern. Selbst wenn Mietende im September postwendend ein Herab­set­zungs­be­gehren einreichen, dürften Anpas­sungen in der Regel frühestens per Anfang Dezember 2025 wirksam werden.

Die Bestan­des­mieten werden sich im 2025 bei den meisten Objekten, bei welchen keine Umbau­in­ves­ti­tionen vorge­nommen wurden, rückläufig entwi­ckeln. Der Rückgang dürfte jedoch noch nicht ausreichen, um im Total die starken Zuwächse der vergan­genen Jahre auszu­gleichen. Im Zuge der zweima­ligen Referenz­zins­satz­er­hö­hungen und der Weitergabe der substan­zi­ellen aufge­lau­fenen Teuerung ist der Altbe­stan­des­miet­index (BWO / ZKB) zwischen dem 1. Quartal 2023 und dem 4. Quartal 2024 um 3.9 Prozent angestiegen. Seit Anfang Jahr tendieren die Altbe­stan­des­mieten nun seitwärts und liegen im 2. Quartal 2025 nur 0.4 Prozent höher als im 4. Quartal 2024. Im 3. Quartal dürften sie aufgrund der Referenz­zins­satz­senkung im vergan­genen März nun erstmals wieder sinken. Die Referenz­zins­satz­senkung vom 1. September wird sich dann ab dem 1. Quartal 2026 bemerkbar machen.

Indirekter Effekt auf Angebots­mieten

Der Referenz­zinssatz ist auch eine wichtige Deter­mi­nante für die Entwicklung der Angebots­mieten. Dies zeigt unter anderem eine kürzlich im Swiss Real Estate Journal publi­zierte Studie mit dem Titel «Mietpreis­ent­wick­lungen: Auf der Suche nach den funda­men­talen Erklä­rungs­fak­toren» (Dubois & Weinert, 2024). Gemäss der Analyse führt ein Anstieg des Referenz­zins­satzes um einen Prozent­punkt zu einer Erhöhung der Angebots­mieten um etwas mehr als ein Prozent. Die bevor­ste­hende Senkung des Referenz­zins­satzes dürfte daher auch indirekt auf die Angebots­mieten wirken. Eine Senkung des Referenz­zins­satzes um 25 Basis­punkte würde demnach die Angebots­mieten um 0.25 Prozent reduzieren.

Unter Berück­sich­tigung sämtlicher Einfluss­fak­toren, wie beispiels­weise den anhaltend tiefen Leerstands­zahlen und dem weiterhin robusten Bevöl­ke­rungs­wachstum, nimmt Wüest Partner für 2025 einen durch­schnitt­lichen Anstieg der Angebots­mieten von 1.7 Prozent an. Wir rechnen also mit weiteren Steige­rungen der Angebots­mieten. Aller­dings dürfte sich der Anstieg, im Vergleich zum Anstieg im Jahr 2024 verlang­samen, nicht zuletzt aufgrund der beiden kürzlichen Referenz­zins­satz­sen­kungen.

Ob am Ende des Jahres aufgrund verän­derter Wohnkosten tatsächlich mehr Geld im Porte­monnaie der Haushalte verbleibt, hängt jedoch nicht nur von der Mietpreis­ent­wicklung, sondern auch von der Entwicklung der Neben­kosten ab. Die Neben­kosten hängen zu grossen Teilen vom jewei­ligen Heizsystem und dem entspre­chenden Energie­träger ab. Aktuell liegen die Kosten für Öl, Gas sowie Elektri­zität unter dem Vorjah­res­niveau.

Einfluss der Mieten auf die Inflation

Weil der Mietpreis­index des Bundesamts für Statistik knapp 20 Prozent des Landes­index der Konsu­men­ten­preise (LIK) beein­flusst, haben insbe­sondere die zuvor beschrie­benen rückläu­figen Bestan­des­mieten eine dämpfende Wirkung auf die Inflation. Aufgrund der erwar­teten zweiten Referenz­zins­satz­senkung wird die Inflation 2026 ceteris paribus um rund 20 bis 30 Basis­punkte tiefer ausfallen, als dies der Fall wäre ohne Referenz­zins­satz­senkung. Dabei handelt es sich jedoch um einen Einmal­effekt, der ab 2027 nicht mehr greift. Wir gehen daher insgesamt davon aus, dass der infla­ti­ons­trei­bende Effekt der Mieten im laufenden und im kommenden Jahr weiterhin abnehmen und langfristig auf dem Niveau vor dem ersten Referenz­zins­satz­an­stieg im Juni 2023 einpendeln wird.

Ausblick

Vor einer weiterer Senkung des Referenz­zins­satzes ist aktuell nicht auszu­gehen. Nicht einmal während der Phase der Negativ­zinsen zwischen 2015 und 2022 ist der Referenz­zinssatz auf 1.0 Prozent gesunken. Zudem hätte eine erneute Senkung des Leitzinses der SNB in den negativen Bereich nur einen begrenzten Effekt: Die meisten Schweizer Banken legen bei der Vergabe von Hypotheken, die an Geldmarkt­zinsen gebunden sind, eine Unter­grenze von 0 Prozent fest. Entspre­chend verharren die Zinssätze von Saron-Hypotheken um 1 Prozent (Saron zuzüglich Marge).

Ein erneuter Anstieg des Referenz­zins­satzes dürfte vorerst ebenfalls ausbleiben, auch wenn die Senkung im September sehr knapp aufge­fallen ist. Für einen erneuten Anstieg des Referenz­zins­satzes müsste der Durch­schnittszins wieder über 1.375 Prozent steigen. Es laufen zwar noch immer sehr günstige Festhy­po­theken aus der Negativ­zinsära aus, und seit Ende Dezember 2024 haben sich die Zinsen für langfristige Hypotheken nicht substan­ziell vergünstigt, entfaltet dieser Aufwärts­druck nur noch länger­fristig und relativ schwach Wirkung. Gleich­zeitig passen sich die Zinssätze für laufende SARON-Hypotheken infolge der Leitzins­sen­kungen vom Juni 2025 mit zeitlicher Verzö­gerung weiterhin nach unten an. Ein erneuter Anstieg wäre bei gleich­blei­bendem Zinsniveau demnach ab Ende 2026 realis­tisch.

Fazit

Die zweite Senkung des Referenz­zins­satzes im Jahr 2025 auf nun 1.25 Prozent dürfte die letzte Senkung sein. Sie wird sich auf den Mieter­markt in der Breite auswirken: Viele Bestan­des­mieten werden sinken, und gleich­zeitig steigen die Angebots­mieten nicht mehr ganz so stark an.

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