Le taux de référence recule une dernière fois sous l’effet de la baisse des taux direc­teurs

Le taux de référence a été abaissé le 1^er septembre 2025, passant de 1,50 % à 1,25 %. Il s’agit de la deuxième réduction cette année, et aucune nouvelle baisse n’est attendue à court terme. Cette évolution s’explique princi­pa­lement par les deux diminu­tions du taux directeur inter­venues au cours de l’année. Pour les locataires qui restent dans leur logement, cette baisse peut alléger le budget des ménages grâce à une diminution des loyers des baux en cours. Dans le même temps, la réduction du taux de référence devrait freiner la tendance haussière persis­tante des loyers de l’offre.

Cet article présente les raisons de la baisse du taux de référence ainsi que ses princi­pales consé­quences.

Le taux de référence correspond à la moyenne pondérée des taux hypothé­caires bancaires, arrondie au quart de point le plus proche. Actuel­lement, cette moyenne s’élève à 1,37 %. Après arrondi, le nouveau taux de référence s’établit à 1,25 %, contre 1,50 % auparavant. Si la moyenne avait atteint 1,38 %, le taux de référence serait resté inchangé en septembre 2025. Le résultat s’est donc joué de très près.

Calcul du taux d’intérêt de référence

Le taux d’intérêt moyen est calculé à partir des données que les banques soumises à l’obligation de décla­ration trans­mettent à la Banque nationale suisse (BNS) concernant leurs crédits hypothé­caires en cours. Le taux de référence reflète ainsi les coûts moyens de finan­cement. Il convient de noter que ce taux est fixé sur la base du taux moyen constaté à la fin du trimestre précédent. Par consé­quent, le taux de référence publié le 1^er septembre 2025 se fonde sur le taux moyen du 30 juin 2025. Ce taux moyen évolue généra­lement de manière lente et progressive. Le légis­lateur l’a voulu ainsi afin de stabi­liser les loyers. Cette inertie s’explique par le fait que les hypothèques à taux fixe de longue durée entrent également dans le calcul. Environ 75 à 80 % du volume hypothé­caire repose sur des prêts à taux fixe. En supposant une durée moyenne de 7 à 8 ans pour ces hypothèques, seuls 12 à 15 % d’entre elles arrivent à échéance et sont refinancées chaque année, ce qui ralentit l’ajustement du taux moyen.

Les hypothèques SARON, en revanche, influencent le taux moyen plus rapidement. Elles repré­sentent environ 20 à 25 % du volume hypothé­caire. Leur taux est indexé sur le SARON, auquel s’ajoute une marge bancaire. Selon la solva­bilité des emprun­teurs, cette marge varie entre 0,5 % et 1,2 %. Comme ces hypothèques sont à taux variable, elles s’adaptent en continu à l’environnement de taux actuel et se réper­cutent donc plus rapidement sur le taux moyen.

Évolution des coûts de finan­cement et leur influence sur le taux d’intérêt moyen

Les coûts de finan­cement des hypothèques à court terme ont encore diminué cette année à la suite des deux baisses de taux direc­teurs décidées par la BNS. Toutefois, même avec un taux directeur ramené à 0 %, les taux hypothé­caires en juin 2025 sont restés supérieurs à ceux observés durant l’ère des taux négatifs.

Les hypothèques SARON ont exercé une pression à la baisse sur le taux d’intérêt moyen. Comme leur taux est généra­lement ajusté tous les trois mois en fonction du taux directeur en vigueur, les deux baisses inter­venues cette année ont conduit, avec un léger décalage, à des condi­tions plus favorables. Cela a entraîné une tendance baissière du taux moyen depuis mars 2024, qui s’est poursuivie après la dernière publi­cation du taux de référence en juin (date de référence : 31 mars 2025). La réduction du taux directeur du 19 juin 2025 a de nouveau rendu les hypothèques SARON moins coûteuses, ce qui a finalement conduit à la baisse du taux de référence au 1^er septembre 2025.

En juillet 2025, les hypothèques SARON à plus court terme affichaient un taux d’environ 1,10 % selon les données de la BNS. À titre de compa­raison, une hypothèque fixe moyenne sur dix ans coûtait environ 1,93 % lors d’un nouveau contrat en juin 2025. La courbe des taux s’est donc norma­lisée : les durées longues affichent à nouveau des taux sensi­blement plus élevés que les durées courtes. Les hypothèques à long terme conti­nuent toutefois de maintenir une pression haussière sur le taux moyen. En effet, nombre d’hypothèques à taux fixe ont été refinancées cette année à des condi­tions plus élevées, bien que les taux direc­teurs aient baissé. Cela s’explique par le fait qu’elles avaient été conclues durant l’ère des taux négatifs à des niveaux nettement inférieurs, souvent entre 0,8 % et 1,5 % selon la date de conclusion, la durée et la solva­bilité de l’emprunteur. Le niveau actuel des taux reste donc supérieur à celui de l’époque des taux négatifs, ce qui, lors des refinan­ce­ments, a entraîné une hausse des coûts de finan­cement et exercé une pression à la hausse sur le taux d’intérêt moyen.

Dans l’ensemble, on constate à quel point les deux princi­pales formes de finan­cement hypothé­caire ont un impact différent sur le taux d’intérêt de référence dans le contexte actuel. Alors que la flexi­bilité des hypothèques SARON a favorisé la hausse du taux d’intérêt de référence les années précé­dentes et sa baisse à présent, l’inertie des hypothèques à taux fixe a joué un rôle modérateur et stabi­li­sateur.

Influence du taux d’intérêt de référence sur les loyers des baux en cours

La baisse du taux de référence à 1,25 % au 1^er septembre 2025 entraînera, dans de nombreux baux, une diminution du loyer net. Cette réduction est toutefois condi­tionnée au fait que le bail repose sur un taux de référence de 1,50 % ou plus. En principe, une baisse d’un quart de point du taux de référence ouvre droit à une diminution des loyers existants de 2,91 %.

Cependant, dans la pratique, la diminution des loyers risque d’être moins marquée. En cas de rénova­tions, par exemple, les coûts d’investissement peuvent être réper­cutés sur les locataires. De plus, les bailleurs sont autorisés à réper­cuter 40% du renché­ris­sement accumulé depuis la dernière adaptation des loyers ainsi que la hausse générale des coûts.

Qu’en est-il alors des contrats de location qui avaient déjà été adaptés à un taux de 1,50 % lors de la première baisse du taux de référence en mars 2025 ? En juillet 2025, l’indice suisse des prix à la consom­mation se situait 0,3 % au-dessus de son niveau de mars 2025. Pour les baux ajustés en juin 2023 à un taux de 1,50 %, mais qui n’avaient pas été relevés à 1,75 % en décembre 2023, un droit à réduction existe également. Toutefois, celui-ci est limité en raison de l’inflation cumulée sur les deux dernières années (+1,4 %). À cela s’ajoute, dans les deux cas, la hausse générale des coûts, qui varie selon les régions et les usages locaux entre 0,25 % et 1,0 %. En tenant compte de l’inflation cumulée et de la réper­cussion des charges, une demande de réduction devrait finalement aboutir à une baisse des loyers comprise entre 1,3 % et 2,6 %.

L’adap­tation du loyer n’est pas automa­tique. Si les bailleurs ne prennent pas l’initiative, les locataires peuvent eux-mêmes agir et déposer une demande formelle de réduction de loyer. Or, dans de nombreux cas, cette demande n’est pas immédia­tement mise en œuvre, voire pas du tout. Il en résulte que la marge d’adap­tation des loyers reste parfois plus longtemps inuti­lisée. Par ailleurs, le moment où la baisse du taux de référence devient effec­ti­vement appli­cable dépend princi­pa­lement de la prochaine échéance de résiliation du bail. Compte tenu du délai de résiliation habituel de trois mois en Suisse, l’effet sur les loyers existants se fera avec retard. Même si les locataires déposent une demande de réduction dès septembre, les ajuste­ments ne prendront généra­lement effet qu’au plus tôt début décembre 2025.

En 2025, les loyers en cours devraient reculer pour la plupart des logements, à condition qu’aucun inves­tis­sement de trans­for­mation n’ait été réalisé. Toutefois, cette baisse ne suffira pas encore à compenser les fortes hausses enregis­trées ces dernières années. En effet, en raison des deux relève­ments successifs du taux de référence et de la réper­cussion d’une inflation accumulée substan­tielle, l’indice des loyers des baux anciens (BWO / ZKB) a progressé de 3,9 % entre le 1^er trimestre 2023 et le 4^e trimestre 2024. Depuis le début de l’année, les loyers des baux en cours évoluent désormais de manière latérale et ne dépas­saient au 2^e trimestre 2025 que de 0,4 % leur niveau du 4^e trimestre 2024. Au 3^e trimestre, ils devraient enregistrer leur première baisse grâce à la diminution du taux de référence inter­venue en mars dernier. La baisse du 1^er septembre se fera quant à elle sentir à partir du 1^er trimestre 2026.

Effet indirect sur les loyers de l’offre

Le taux de référence constitue également un déter­minant important de l’évolution des loyers de l’offre. Cela ressort notamment d’une étude publiée récemment dans le Swiss Real Estate Journal et intitulée « Évolution des loyers: à la recherche des déter­mi­nants fonda­mentaux » (Dubois & Weinert, 2024). Selon cette analyse, une hausse d’un point de pourcentage du taux d’intérêt de référence entraîne une diminution des loyers de l’offre d’un peu plus de 1 %. À l’inverse, la baisse du taux de référence prévue devrait donc également avoir un effet indirect sur ces loyers. Une diminution de 25 points de base du taux de référence corres­pon­drait ainsi à une réduction des loyers de l’offre d’environ 0,25 %.

En tenant compte de tous les facteurs d’influence, comme par exemple le nombre toujours faible de logements vacants et la crois­sance démogra­phique toujours robuste, Wüest Partner prévoit une augmen­tation moyenne des loyers de l’offre de 1,7% pour 2025. Autrement dit, les loyers devraient continuer à progresser, mais à un rythme moins marqué qu’en 2024, notamment en raison des deux baisses récentes du taux de référence.

Reste à savoir si, en fin d’année, les ménages dispo­seront effec­ti­vement de plus d’argent en raison de la baisse des coûts du logement. Cela dépendra non seulement de l’évolution des loyers, mais aussi de celle des charges. Or, ces dernières sont en grande partie liées au système de chauffage utilisé et à la source d’énergie corres­pon­dante. Actuel­lement, les coûts du mazout, du gaz et de l’électricité se situent en dessous de leur niveau de l’année précé­dente.

Influence des loyers sur l’inflation

Étant donné que l’indice des loyers de l’Office fédéral de la statis­tique repré­sente près de 20 % de l’indice suisse des prix à la consom­mation (IPC), la baisse des loyers existants décrite précé­demment exerce un effet modérateur sur l’inflation. En raison de la deuxième baisse attendue du taux de référence, l’inflation devrait en 2026 être inférieure d’environ 20 à 30 points de base, toutes choses égales par ailleurs, par rapport à une situation sans diminution du taux de référence. Il s’agit toutefois d’un effet ponctuel, qui ne jouera plus à partir de 2027. Nous estimons donc que l’effet infla­tion­niste des loyers conti­nuera de s’atténuer cette année et l’an prochain, avant de se stabi­liser à long terme au niveau qui prévalait avant la première hausse du taux de référence en juin 2023.

Perspectives

Une nouvelle baisse du taux de référence n’est actuel­lement pas envisagée. Même durant la période des taux négatifs entre 2015 et 2022, le taux de référence n’est jamais tombé à 1,0 %. En outre, une nouvelle réduction du taux directeur de la BNS en terri­toire négatif n’aurait qu’un effet limité : la plupart des banques suisses fixent en effet un plancher de 0 % pour l’octroi d’hypothèques liées aux taux du marché monétaire. Ainsi, les taux des hypothèques SARON reste­raient autour de 1 % (SARON plus marge).

Un nouveau relèvement du taux de référence ne semble pas non plus imminent, même si la baisse de septembre a été décidée de justesse. Pour qu’il remonte, il faudrait que le taux moyen dépasse à nouveau 1,375 %. Certes, des hypothèques fixes avanta­geuses conclues durant l’ère des taux négatifs conti­nuent d’arriver à échéance, et depuis fin décembre 2024, les taux des hypothèques à long terme ne se sont pas sensi­blement détendus. Cependant, cette pression haussière ne produit désormais ses effets qu’à plus long terme et de manière relati­vement modérée. Paral­lè­lement, les taux des hypothèques SARON en cours conti­nuent de s’ajuster à la baisse, avec un léger décalage, à la suite des réduc­tions du taux directeur de juin 2025. Dans un contexte de stabilité des taux, une remontée du taux de référence ne serait donc envisa­geable qu’à partir de fin 2026.

Conclusion

La deuxième baisse du taux de référence en 2025, à 1,25 %, devrait être la dernière. Elle se réper­cutera largement sur le marché locatif : de nombreux loyers en cours diminueront, tandis que la hausse des loyers de l’offre devrait perdre en intensité.

Ce texte est mis à jour en continu et constitue une actua­li­sation de la publi­cation du 3 mars 2025.

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