Immo-Monitoring: Mehrwertabgabe – Hürde oder Erfolgsmodell?
Veröffentlicht am: 13. Februar 2025 Letzte Aktualisierung: 22. April 2025
Themen
Ein‑, Um- oder Aufzonungen führen dazu, dass der Wert der betroffenen Grundstücke teils stark ansteigt. Die Mehrwertabgabe als Instrument der Raumplanung erfüllt hier eine wichtige Funktion: Sie regelt die Verteilung dieses Wertzuwachses zwischen Grundeigentümern und öffentlicher Hand.
Unsere neu im Immo-Monitoring publizierte Untersuchung beginnt mit einem kurzen historischen Rückblick und der Definition von Mehrwert und Mehrwertabgabe. Der zweite Teil bietet einen Überblick über die verschiedenen kantonalen Regelungen. Den Schwerpunkt der Studie, bilden Analysen von über 200 Mehrwertgutachten: Wir konnten zahlreiche neue Erkenntnisse gewinnen, Unterschiede bezüglich Lage aufdecken und Benchmarks definieren.
Die wichtigsten Erkenntnisse aus der Studie sind:
Mehrwertlandschaft Schweiz
- Regionale Heterogenität: Die dezentrale Regelung der Mehrwertabgabe hat zur Folge, dass alle Kantone und in einigen Kantonen auch deren Gemeinden je eigene Vorschriften zu Abgabetatbeständen, Abgabesätzen, Mindestbeträgen, Fälligkeit, Befreiung von der Abgabepflicht, Verwendung der Erträge usw. einführen.
- Abgabesätze bei Einzonungen: Mindestens 20%, einige Kantone erheben 30% oder 40%, einige Kantone erlauben ihren Gemeinden Abgabesätze von bis zu 50%.
- Mindestbeträge: Die meisten Kantone haben einen Mindestbetrag eingeführt, der bestimmt, ab welchem Mehrwert eine Abgabe erhoben wird. Die Höhe dieser Mindestbeträge variiert zwischen 0 und 100’000 Franken.
- Abgabetatbestand: Knapp die Hälfte der Kantone schreibt ihren Gemeinden vor, dass sowohl bei Einzonungen als auch bei Um- und Aufzonungen eine Mehrwertabgabe zu leisten ist. Die anderen Kantone verzichten bei Um- und/oder Aufzonungen auf eine Mehrwertabgabe oder überlassen die Entscheidung darüber ihren Gemeinden
Analysen und Benchmarks
- Analysen von 204 Gutachten aus 79 Gemeinden und 10 Kantonen.
- Aufzonungen generieren den höchsten Mehrwert pro Quadratmeter Grundstücksfläche, da sie typischerweise an zentralen Lagen vorgenommen werden.
- Einzonungen erzeugen weniger Mehrwert pro Quadratmeter Grundstücksfläche, da sie meist am Siedlungsrand erfolgen und die zusätzlich erlaubte Ausnützung oft weniger hoch ist als bei Aufzonungen.
- Die Differenz zwischen Auf- und Einzonungen schmilzt stark, wenn man den Mehrwert pro zusätzlich erlaubter Hauptnutzfläche vergleicht (Median: 1800 vs. 1500 Franken). Die verbleibende Differenz von lässt sich mit der unterschiedlichen Lagequalität erklären.
- Umzonungen (z. B. von Gewerbe- in Wohnnutzung) können teils zu relativ geringen Mehrwerten führen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Grundstückswert vor der Planungsmassnahme bereits vergleichsweise hoch ist und die zusätzlich realisierbare Ausnutzung nur wenig erhöht oder sogar reduziert wird.
- Tragbarkeit: Die Mehrwertabgabe beläuft sich in den meisten Fällen auf weniger als 10% der Erstellungskosten für einen Neubau.
Charakteristiken unseres Samples
4 Thesen
Ergänzt wird die Studie durch vier Thesen, die in intensiven Dialogen mit Akteuren aus Kantonen und Gemeinden diskutiert wurden. In Interviews mit Fachpersonen wurden vier zentrale Thesen diskutiert: Erleichtert ein frühzeitiger Einbezug der Grundeigentümer den Prozess? Sorgen bebaute Grundstücke häufiger für Streitigkeiten als unbebaute Grundstücke? Blieben viele der bisher eingenommenen Gelder noch ungenutzt? Kennt eine gute Planungsmassnahme mit fair berechneter Mehrwertabgabe nur Gewinner?
Immo-Monitoring
Lesen Sie mehr über die Thematik der Mehrwertabgabe, kantonale Unterschiede und wie die Zukunft der Mehrwertabgabe aussehen könnte im neuen Immo-Monitoring.