Immo-Monitoring: La taxe sur la plus-value, un obstacle ou un modèle gagnant?
13 février 2025
Sujets
Les classements, les changements d’affectation ou les augmentations du coefficient d’utilisation peuvent fortement augmenter la valeur des terrains. En tant qu’instrument d’aménagement du territoire, la taxe sur la plus-value remplit une fonction importante: elle règle la répartition de la plus-value entre les propriétaires fonciers et les pouvoirs publics.
L’étude publiée dans l’Immo-Monitoring s’ouvre sur un bref rappel historique et sur la définition de la plus-value et de la taxe sur la plus-value. La deuxième partie offre un aperçu des différentes réglementations cantonales. L’élément central de l’étude réside dans l’analyse de plus de 200 estimations de plus-value : celle-ci a permis d’acquérir de nouvelles connaissances, de mettre en évidence les différences selon l’emplacement et de définir des benchmarks.
Les principales conclusions de l’étude sont les suivantes :
Taxe sur la plus-value en Suisse
- Hétérogénéité régionale: la réglementation décentralisée de la taxe sur la plus-value a pour conséquence que chaque canton, et dans certains cas même les communes, introduisent leurs propres règles concernant les cas soumis à la taxe, les taux d’imposition, les montants minimaux, l’échéance, les exonérations, l’utilisation des recettes, etc.
- Taux de prélèvement sur la plus-value lors de classements: un minimum de 20% est exigé, certains cantons imposent 30% ou 40%, et d’autres permettent à leurs communes d’appliquer des taux allant jusqu’à 50%.
- Montants minimaux: la plupart des cantons ont instauré un seuil à partir duquel la taxe est due. Les montants minimaux varient ainsi de 0 à 100’000 francs.
- Cas soumis à taxation: environ la moitié des cantons obligent leurs communes à prélever une taxe sur la plus-value à la fois lors d’un classement, d’un changement d’affectation ou d’une augmentation du coefficient d’utilisation. Les autres cantons renoncent à la taxation dans les deux derniers cas ou laissent la décision aux communes.
Analyses et benchmarks
- Analyses de 204 rapports d’expertise provenant de 79 communes et 10 cantons.
- Les augmentations du coefficient d’utilisation génèrent la plus forte plus-value par mètre carré de terrain, car elles sont généralement réalisées dans des emplacements centraux.
- Les classements génèrent une plus faible plus-value par mètre carré, car ils sont souvent situés en périphérie, avec une exploitation autorisée généralement moindre que pour les augmentations du coefficient d’utilisation.
- Comparaison des plus-values par mètre carré de surface principale supplémentaire autorisée: la différence entre augmentations du coefficient d’utilisation et classements se réduit fortement (médiane: 1800 francs contre 1500 francs). L’écart résiduel s’explique par la qualité des emplacements.
- Les changements d’affectation (par exemple, de zones commerciales à zones résidentielles) peuvent parfois entraîner des plus-values relativement faibles, notamment lorsque la valeur initiale du terrain est déjà élevée et que l’exploitation supplémentaire réalisable n’augmente que faiblement, voire diminue.
- Caractère supportable de la taxe: dans la majorité des cas, la taxe sur la plus-value représente moins de 10% des coûts de construction d’un bâtiment neuf.
Caractéristiques de notre échantillon
Quatre thèses ont fait l’objet de discussions approfondies
L’étude est complétée par quatre thèses, qui ont été débattues dans le cadre de dialogues approfondis avec des acteurs des cantons et des communes:
- L’implication précoce des propriétaires fonciers facilite-t-elle le processus?
- Les terrains bâtis sont-ils plus souvent source de conflits que les terrains non bâtis?
- Une grande partie des fonds perçus jusqu’à présent restent-ils inutilisés?
- Une bonne mesure de planification avec une taxe sur la plus-value équitablement calculée ne fait-elle que des gagnants?
Immo-Monitoring
Découvrez-en plus sur la thématique de la taxe sur la plus-value, les différences cantonales et les perspectives d’avenir de cette taxe dans le nouvel Immo-Monitoring.