Immo-Monitoring: La taxe sur la plus-value, un obstacle ou un modèle gagnant?

Les classe­ments, les change­ments d’affectation ou les augmen­ta­tions du coeffi­cient d’uti­li­sation peuvent fortement augmenter la valeur des terrains. En tant qu’instrument d’aménagement du terri­toire, la taxe sur la plus-value remplit une fonction impor­tante: elle règle la répar­tition de la plus-value entre les proprié­taires fonciers et les pouvoirs publics.

L’étude publiée dans l’Immo-Monitoring s’ouvre sur un bref rappel histo­rique et sur la définition de la plus-value et de la taxe sur la plus-value. La deuxième partie offre un aperçu des diffé­rentes régle­men­ta­tions canto­nales. L’élément central de l’étude réside dans l’analyse de plus de 200 estima­tions de plus-value : celle-ci a permis d’acquérir de nouvelles connais­sances, de mettre en évidence les diffé­rences selon l’emplacement et de définir des bench­marks.

Les princi­pales conclu­sions de l’étude sont les suivantes :

Taxe sur la plus-value en Suisse

• Hétéro­gé­néité régionale: la régle­men­tation décen­tra­lisée de la taxe sur la plus-value a pour consé­quence que chaque canton, et dans certains cas même les communes, intro­duisent leurs propres règles concernant les cas soumis à la taxe, les taux d’imposition, les montants minimaux, l’échéance, les exoné­ra­tions, l’utilisation des recettes, etc.
  
• Taux de prélè­vement sur la plus-value lors de classe­ments: un minimum de 20% est exigé, certains cantons imposent 30% ou 40%, et d’autres permettent à leurs communes d’appliquer des taux allant jusqu’à 50%.
  
• Montants minimaux: la plupart des cantons ont instauré un seuil à partir duquel la taxe est due. Les montants minimaux varient ainsi de 0 à 100’000 francs.
  
• Cas soumis à taxation:  environ la moitié des cantons obligent leurs communes à prélever une taxe sur la plus-value à la fois lors d’un classement, d’un changement d’affectation ou d’une augmen­tation du coeffi­cient d’utilisation. Les autres cantons renoncent à la taxation dans les deux derniers cas ou laissent la décision aux communes.

Analyses et bench­marks

• Analyses de 204 rapports d’expertise provenant de 79 communes et 10 cantons.
  
• Les augmen­ta­tions du coeffi­cient d’utilisation génèrent la plus forte plus-value par mètre carré de terrain, car elles sont généra­lement réalisées dans des empla­ce­ments centraux.
  
• Les classe­ments génèrent une plus faible plus-value par mètre carré, car ils sont souvent situés en périphérie, avec une exploi­tation autorisée généra­lement moindre que pour les augmen­ta­tions du coeffi­cient d’utilisation.
  
• Compa­raison des plus-values par mètre carré de surface principale supplé­men­taire autorisée: la diffé­rence entre augmen­ta­tions du coeffi­cient d’utilisation et classe­ments se réduit fortement (médiane: 1800 francs contre 1500 francs). L’écart résiduel s’explique par la qualité des empla­ce­ments.
  
• Les change­ments d’affectation (par exemple, de zones commer­ciales à zones résiden­tielles) peuvent parfois entraîner des plus-values relati­vement faibles, notamment lorsque la valeur initiale du terrain est déjà élevée et que l’exploitation supplé­men­taire réali­sable n’augmente que faiblement, voire diminue.
  
• Caractère suppor­table de la taxe: dans la majorité des cas, la taxe sur la plus-value repré­sente moins de 10% des coûts de construction d’un bâtiment neuf.

Carac­té­ris­tiques de notre échan­tillon

Quatre thèses ont fait l’objet de discus­sions appro­fondies

L’étude est complétée par quatre thèses, qui ont été débattues dans le cadre de dialogues appro­fondis avec des acteurs des cantons et des communes:

• L’impli­cation précoce des proprié­taires fonciers facilite-t-elle le processus?
• Les terrains bâtis sont-ils plus souvent source de conflits que les terrains non bâtis?
• Une grande partie des fonds perçus jusqu’à présent restent-ils inuti­lisés?
• Une bonne mesure de plani­fi­cation avec une taxe sur la plus-value équita­blement calculée ne fait-elle que des gagnants?

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