Zentra­li­sierung der Arbeits­plätze: Flächen­ent­wicklung nach Innen

Zwischen dem vierten Quartal 2018 und dem vierten Quartal 2019 stieg die Zahl der vollzeit­äqui­valent Beschäf­tigten um 1.1 Prozent an. Damit war das Stellen­wachstum über ein Jahrzehnt ungebrochen – dies dürfte sich nach dem Einsetzen der COVID-19-Krise jedoch zumindest vorüber­gehend ändern. Zu dem Beschäf­ti­gungs­wachstum der vergan­genen Jahre trug vor allem der Dienst­leis­tungs­sektor bei: Während der verar­bei­tende Sektor in der Schweiz zwischen 2011 und 2017 1.9 Prozent der Stellen einbüsste, stieg im selben Zeitraum die Zahl der im tertiären Sektor angestellten Personen um 7.8 Prozent (Quelle: BFS). Die Schaffung dieser Arbeits­stellen prägte bis zuletzt die Entwicklung auf dem Schweizer Büromarkt, wobei regionale Unter­schiede bestehen.

Die Zentra­li­sierung der Arbeits­plätze schreitet voran

Gut die Hälfte der 2.9 Millionen Vollzeit­äqui­va­lente des dritten Sektors befindet sich heute bereits in den Gross­städten und deren Agglo­me­ra­ti­ons­ge­meinden. Zudem konzen­triert sich in den grossen und mittel­grossen Städten ein grosser Teil des absoluten Beschäf­tig­ten­wachstums der vergan­genen Jahre – und damit ebenfalls ein grosser Teil der Nachfrage nach zusätz­lichen Geschäfts­flächen. Denn die Zentrums­funk­tionen der grossen und mittel­grossen Städte sind auch für das Arbeits­platz­wachstum bedeutsam geblieben. Deutlich zulegen konnten auch die Klein­städte, die 2019 rund 9 Prozent aller Vollzeit­äqui­va­lente im tertiären Sektor und ein Stellen­wachstum von knapp 10 Prozent verbuchten. In ländlichen Gebieten sowie in den alpinen Touris­mus­ge­meinden war dagegen jüngst nur eine geringe Beschäf­ti­gungs­zu­nahme zu verzeichnen.

Bürofläche pro Person bleibt mit 19 Quadrat­metern ziemlich konstant

Parallel zum wachsenden Flächen­bedarf wurden in den letzten Jahren zahlreiche neue Büroflächen erstellt, am meisten (bezogen auf den Bestand) in den Agglo­me­ra­ti­ons­ge­meinden der Gross­städte. In der Folge hat sich der Schweizer Büroflä­chen­be­stand seit 2011 um 8.3 Prozent erhöht – ein Wachstum, das in etwa der Zunahme der Arbeits­stellen im Dienst­leis­tungs­sektor entspricht. Damit ist die (Brutto-)Bürofläche pro Person mit durch­schnittlich 19 Quadrat­metern ziemlich konstant geblieben.

Büroflä­chen­ver­brauch in Grosstädten höher

Der Flächen­ver­brauch ist jedoch nicht überall in der Schweiz gleich: Während er in den mittel­grossen Städten zurückging, hat er in den Agglo­me­ra­ti­ons­ge­meinden der Gross­zentren zugenommen. Bemer­kenswert ist, dass der Brutto­flä­chen­ver­brauch in den Gross­zentren mit durch­schnittlich 27 Quadrat­metern pro Person am grössten ist – und das, obwohl hier den Angestellten wegen der zuneh­menden Verbreitung von Gross­raum­büros und Desk-Sharing immer kleinere Arbeits­plätze zur Verfügung stehen. Dies lässt folgende Schlüsse zu:

• Die zum Teil immer klein­flä­chi­geren Arbeits­plätze werden mit gross­zü­gi­geren Begeg­nungs­zonen und Bespre­chungs­zimmern kompen­siert.
• Bei einigen wertschöp­fungs­in­ten­siven Branchen wie beispiels­weise der Pharma­in­dustrie in Basel werden einige Büroflächen als Labor verwendet, was die Fläche pro Person vergrössert.
• Die in den Gross­städten überpro­por­tional vertretene öffent­liche Hand hebt den durch­schnitt­lichen Büroflä­chen­ver­brauch pro Person an, da sich deren Arbeits­plätze noch häufig in gross­flä­chigen Altbau­ob­jekten an inner­städ­ti­scher Lage befinden.

Zentra­li­sierung der Arbeits­plätze an neuen Stand­orten

Trotz der konstanten Anzahl kleiner Betriebs­grössen arbeiten die Erwerbs­tä­tigen in der Schweiz heute deutlich enger beisammen als noch vor wenigen Jahren. Eine Analyse der Arbeits­platz­dichte macht deutlich, dass die Zahl der Erwerbs­tä­tig­keiten pro Hektar­par­zelle zwischen 2011 und 2017 um knapp 25 Prozent gestiegen ist.

• Diese aus raumpla­ne­ri­scher Sicht durchaus erwünschte Tendenz wurde dadurch ermög­licht, dass viele Geschäfts­flächen nach innen entwi­ckelt wurden – das heisst, Bebau­ungs­lücken wurden umgenutzt, aufge­stockt oder aufge­füllt.
• Zudem hat im betrach­teten Zeitraum die Zahl der Teilzeit­an­ge­stellten (10.6 Prozent) stärker zugenommen als die Zahl der 100-Prozent-Stellen (5.8 Prozent).
• Aufgrund der paral­lelen Verbreitung von modernen Konzepten wie Desk-Sharing können die Arbeits­flächen heute effizi­enter genutzt werden – eine Entwicklung, welche die betref­fenden Firmen in Zeiten von COVID-19 jedoch vor neue Heraus­for­de­rungen stellt.
• Die effizi­entere Nutzung von Arbeits­plätzen wird auch dadurch ermög­licht, dass ein wachsender Anteil der Angestellten bereits heute mobil oder im Homeoffice arbeiten. Dieser Anteil dürfte sich in Zukunft noch vergrössern.

Neubau­ent­wick­lungen führen zu regio­nalen Hotspots

Die Standorte mit den grössten Beschäf­tig­ten­dichten pro Hektar­zelle verteilen sich überwiegend auf die Innen­städte der fünf Schweizer Gross­zentren. Dies überrascht zumindest teilweise, wurden doch einige Arbeits­plätze von den Innen­städten in Neubau­ob­jekte in den äusseren Stadt­kreisen oder in den nahen Agglo­me­ra­ti­ons­ge­meinden verlagert. Aber das Beispiel Zürich macht deutlich, dass die inner­städ­ti­schen Lücken, die in den letzten Jahren durch Wegzüge grösserer Unter­nehmen entstanden, rasch wieder gefüllt wurden. Dass es aller­dings innerhalb der Städte zu räumlichen Verschie­bungen kam, ist zu einem grossen Teil den inten­siven Neubau­ent­wick­lungen in der Umgebung von Schweizer Bahnhöfen zuzuschreiben. Dazu gehören etwa die neu gebaute Zürcher Europa­allee sowie frisch erstellte Bauten in Zürich-Altstetten und in Bern Wankdorf: Hier hat die Arbeits­platz­dichte zwischen 2011 und 2017 besonders stark zugenommen.

Weitere Infor­ma­tionen zum Markt für Büroflächen

Ausführ­liche Infor­ma­tionen rund um die Perspek­tiven des Schweizer Büroflä­chen­markts  und zur Zentra­li­sierung der Arbeits­plätze können Sie in der aktuellen Immo-Monitoring 2020 | 2 Frühlings­ausgabe nachlesen (publi­ziert am 7. April 2020).