Table des matières

• Qu’est-ce que le patri­moine immobilier et pourquoi est-il essentiel pour les inves­tis­seurs privés ? 
• Comment évaluer votre patri­moine immobilier ?
• La fiscalité et la décla­ration du patri­moine immobilier
• Les enjeux straté­giques de l’investissement dans le patri­moine immobilier 
• Gestion du patri­moine immobilier : conseils et bonnes pratiques 
• Comment Wüest Partner peut vous aider à valoriser votre patri­moine immobilier ?

En France, le patri­moine immobilier constitue une compo­sante majeure du patri­moine des ménages, repré­sentant 55 % de leur patri­moine net une fois les emprunts déduits (Banque de France, 2024).  Ce poids souligne la solidité perçue de la pierre, y compris en période d’incertitude. 

Mais cette stabilité apparente est aujourd’hui mise à l’épreuve : montée des aléas clima­tiques, exigences accrues de la transition énergé­tique, nouvelles régle­men­ta­tions… autant de facteurs qui impactent direc­tement la valeur et la perfor­mance des porte­feuilles immobi­liers, notamment résiden­tiels. 

Pour les inves­tis­seurs privés et les family offices, ces défis appellent une gestion plus rigou­reuse, proactive et alignée sur des objectifs bas carbone. 

Dans ce contexte, Wüest Partner mobilise son expertise et ses outils digitaux basés sur la donnée pour accom­pagner les inves­tis­seurs vers une gestion plus résiliente et durable de leur patri­moine immobilier. 

Qu’est-ce que le patri­moine immobilier et pourquoi est-il essentiel pour les inves­tis­seurs privés ?

Le patri­moine immobilier désigne l’ensemble des biens immobi­liers détenus par une personne ou une entité, incluant des résidences, des biens locatifs et des actifs commer­ciaux. C’est un élément clé dans la gestion de patri­moine des inves­tis­seurs privés, repré­sentant une part signi­fi­cative de leur capital et de leur stratégie de diver­si­fi­cation d’actifs. 

Dans le cadre de la trans­mission du patri­moine immobilier, ce secteur se distingue par sa capacité à générer une valori­sation durable au fil du temps, offrant ainsi une stabilité bien supérieure à celle des autres formes d’inves­tis­se­ments. Cette stabilité devient encore plus cruciale dans une optique de transfert inter­gé­né­ra­tionnel de richesse, un aspect primordial pour les family offices et inves­tis­seurs de haute envergure. 

L’immo­bilier permet également de gérer les risques grâce à une diver­si­fi­cation géogra­phique et secto­rielle, réduisant ainsi l’exposition aux volati­lités écono­miques. Par exemple, les inves­tis­se­ments trans­fron­ta­liers ou la multi-propriété permettent d’élargir l’horizon d’investissement tout en optimisant les rende­ments à long terme. 

Des outils spéci­fiques tels que le démem­brement de propriété (usufruit et nue-propriété) sont des exemples de stratégies d’ingénierie patri­mo­niale qui offrent des solutions fiscales efficaces pour la trans­mission du patri­moine immobilier, en réduisant l’assiette fiscale des droits de succession tout en permettant de maintenir un contrôle sur l’actif. Grâce à ces mécanismes, un patri­moine immobilier bien structuré devient non seulement un levier puissant de valori­sation mais aussi un instrument straté­gique pour l’optimisation fiscale et la préser­vation de la richesse à long terme. 

Patri­moine immobilier vs. porte­feuille immobilier : quelles diffé­rences ?

Bien que proches, les notions de patri­moine immobilier et de porte­feuille immobilier sont distinctes. Le patri­moine immobilier repré­sente un ensemble d’actifs immobi­liers, tandis que le porte­feuille immobilier se concentre sur la gestion active de ces actifs, dans une optique de renta­bilité et d’opti­mi­sation. 

Comment évaluer votre patri­moine immobilier ?

L’évaluation de votre patri­moine immobilier est essen­tielle pour une gestion optimale. Voici les princi­pales méthodes utilisées : 

1. Évaluation compa­rative : Cette méthode consiste à comparer votre bien avec des transac­tions récentes de biens similaires dans la même zone géogra­phique. Elle est efficace dans des marchés stables mais peut-être moins précise dans des marchés volatils.  
    

2. Évaluation par le revenu : Idéale pour les biens locatifs, cette méthode calcule la valeur du bien en fonction de ses revenus locatifs annuels divisés par le taux de capita­li­sation. Elle permet d’obtenir une estimation directe de la renta­bilité d’un bien. 
    

3. Méthode du coût de rempla­cement : Pour les biens atypiques, cette approche estime la valeur en fonction du coût de recons­truction, prenant en compte la vétusté du bien. Toutefois, elle ne tient pas compte de la demande du marché. 

Une méthode mixte combinant ces approches permet d’obtenir une évaluation plus précise et adaptée à la diversité des biens. 

Pour des résultats plus fiables, l’uti­li­sation d’outils perfor­mants comme Patrim (outil public d’estimation foncière) ou DVF (base de données des transac­tions immobi­lières) est recom­mandée. Chez Wüest Partner, nous avons également développé des outils digitaux avancés comme Wüest Visits et Wüest Dimen­sions pour une analyse appro­fondie et une gestion dynamique de votre porte­feuille immobilier. 

La fiscalité et la décla­ration du patri­moine immobilier

La gestion du patri­moine immobilier en France implique une série d’obli­ga­tions fiscales, princi­pa­lement régies par l’Impôt sur la Fortune Immobi­lière (IFI). Cet impôt s’applique aux parti­cu­liers dont la valeur nette du patri­moine immobilier dépasse 1,3 million d’euros. L’IFI est calculé selon un barème progressif allant de 0,5 % à 1,5 %. Certains biens, comme ceux affectés à une activité profes­sion­nelle, sont exonérés de l’IFI. De plus, une décote de 30 % est appliquée sur la valeur de la résidence principale pour le calcul de l’impôt. 

En plus de l’IFI, les proprié­taires doivent s’acquitter de la taxe foncière, tandis que la taxe d’habi­tation ne concerne plus les résidences princi­pales depuis 2023, mais s’applique aux résidences secon­daires. 

Plusieurs stratégies peuvent être mises en place pour optimiser la gestion fiscale de votre patri­moine immobilier : 

• Déduc­tions fiscales : Les dettes immobi­lières, telles que les prêts en cours, peuvent être déduites du calcul de l’IFI. 
   

• Exoné­ra­tions fiscales : Les biens affectés à une activité profes­sion­nelle peuvent être exemptés d’IFI. 
   

• Lois fiscales avanta­geuses : Le dispo­sitif Denor­mandie offre des réduc­tions fiscales pour les inves­tis­se­ments locatifs dans des biens anciens, permettant ainsi de réduire la base imposable.  

En combinant ces outils fiscaux et en ayant une gestion proactive, il est possible de réduire l’impact fiscal de votre patri­moine immobilier tout en optimisant sa valori­sation à long terme. 

Comment déclarer son patri­moine immobilier ?

Que vous soyez ou non concerné par l’IFI, vous pouvez déclarer votre patri­moine immobilier direc­tement depuis votre espace personnel sur impots.gouv.fr, via la rubrique « Décla­ration des revenus ». Il convient de vérifier les biens automa­ti­quement recensés, de fournir les justi­fi­catifs néces­saires (actes de propriété, estima­tions, etc.) et, pour les proprié­taires soumis à l’IFI, de remplir l’annexe dédiée. 

Les enjeux straté­giques de l’investissement dans le patri­moine immobilier 

Valoriser un porte­feuille immobilier de grande valeur et avec des actifs diver­sifiés est une tâche complexe. Les gestion­naires de fortune et agences de patri­moine immobilier doivent relever plusieurs défis d’envergure.  

Normes ESG et durabilité 

2. Dans un contexte où les exigences clima­tiques et régle­men­taires s’intensifient, le secteur immobilier se retrouve en première ligne. Les normes ESG (Environ­nement, Social, Gouver­nance) redéfi­nissent les attentes en matière de gestion d’actifs, y compris pour les inves­tis­seurs privés. Elles influencent désormais direc­tement la valeur, la liquidité et l’alignement straté­gique des porte­feuilles immobi­liers. 

La régle­men­tation énergé­tique en France – à commencer par le nouveau Diagnostic de Perfor­mance Énergé­tique (DPE) – impose des seuils stricts à respecter pour la mise en location. À horizon 2035, les logements classés G, F puis E seront progres­si­vement interdits à la location. Ces évolu­tions néces­sitent des décisions rapides et souvent des inves­tis­se­ments lourds en rénovation. 

Sans antici­pation, ces contraintes peuvent entraîner une dépré­ciation des actifs, voire une perte de revenus. 

Chez Wüest Partner, nous accom­pa­gnons les inves­tis­seurs privés, family offices et insti­tu­tionnels dans cette transition. Grâce à nos outils digitaux et à notre expertise ESG intégrée, nous vous aidons à évaluer l’exposition de vos biens aux risques régle­men­taires, à identifier les leviers d’amélioration énergé­tique, et à sécuriser la valeur long terme de votre patri­moine. 

Notre approche repose sur des données fiables, une modéli­sation rigou­reuse et une vision straté­gique adaptée à votre profil patri­monial. 

Gestion de porte­feuilles inter­na­tionaux 

La diver­si­fi­cation géogra­phique reste un pilier de résilience pour les inves­tis­seurs immobi­liers. Elle permet de lisser les risques locaux et de capter des oppor­tu­nités diffé­ren­ciées en matière de fiscalité, de rendement et de valori­sation patri­mo­niale. 

Mais cette stratégie suppose une maîtrise fine des cadres juridiques et fiscaux propres à chaque pays. Qu’il s’agisse de l’IFI en France, des régimes succes­soraux trans­fron­ta­liers ou des exigences de trans­pa­rence décla­rative, chaque marché impose ses propres contraintes. À cela s’ajoutent les enjeux opéra­tionnels liés à la gestion locative, à la mainte­nance ou à la conformité ESG, souvent hétéro­gènes d’une juridiction à l’autre. 

Dans ce contexte, l’analyse multi-marchés pilotée par la donnée s’impose comme un outil de pilotage indis­pen­sable. En croisant indica­teurs de marché, données fiscales et exigences régle­men­taires, Wüest Partner permet aux inves­tis­seurs de struc­turer des porte­feuilles cohérents, durables et adaptés aux exigences locales comme aux objectifs globaux de perfor­mance. 

Crois­sance à long terme au travers des cycles de marché 

La gestion d’un porte­feuille immobilier sur le long terme nécessite une approche straté­gique face aux fluctua­tions écono­miques et aux cycles de marché. En période d’incer­titude (inflation, hausse des taux), il est essentiel de maximiser la résilience du patri­moine tout en identi­fiant les leviers de valori­sation. Les cycles écono­miques influencent non seulement les condi­tions macroé­co­no­miques mais aussi l’émergence de nouvelles tendances, comme l’essor des espaces de travail flexibles. Anticiper ces évolu­tions et ajuster les inves­tis­se­ments permet de maintenir la valeur du porte­feuille. Une analyse appro­fondie, soutenue par des outils de suivi sophis­tiqués, est néces­saire pour optimiser la perfor­mance et la résilience à long terme des actifs. 

Chez Wüest Partner, notre stratégie orientée par les données permet de piloter avec agilité la valori­sation durable du patri­moine immobilier, en tenant compte des spéci­fi­cités de chaque marché et des oppor­tu­nités qu’il présente. 

Diver­si­fi­cation et optimi­sation des porte­feuilles immobi­liers

Répartir les inves­tis­se­ments immobi­liers entre diffé­rents types de biens, secteurs et zones géogra­phiques permet de réduire les risques tout en maximisant la renta­bilité. Cette stratégie de diver­si­fi­cation offre une protection contre les fluctua­tions spéci­fiques à chaque marché, tout en permettant d’exploiter des oppor­tu­nités locales. Une optimi­sation régulière du porte­feuille, avec une rééva­luation des actifs en fonction des tendances de marché et des indica­teurs écono­miques, est indis­pen­sable pour améliorer la perfor­mance globale du patri­moine immobilier. 

Fiscalité et trans­mission patri­mo­niale

La trans­mission d’un patri­moine immobilier, notamment lorsqu’il est composé de biens situés dans plusieurs juridic­tions, nécessite une antici­pation rigou­reuse des cadres fiscaux appli­cables. 

En France, les donations bénéfi­cient d’un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renou­ve­lable tous les 15 ans. Au-delà de ce seuil, les trans­mis­sions sont soumises à des droits de succession progressifs, avec l’ajout éventuel d’impôts sur la fortune, comme l’IFI. En Espagne, le Patri­monio s’applique également aux actifs détenus par des non-résidents, impactant ainsi la trans­mission des biens immobi­liers. 

Pour limiter la pression fiscale, des struc­tures comme la SCI, le démem­brement de propriété (usufruit/nue-propriété), ou encore des holdings familiales inter­na­tio­nales peuvent être envisagées. Ces montages, s’ils sont bien struc­turés, permettent de préserver la valeur nette des actifs, d’éviter les risques de double imposition, et de faciliter la trans­mission inter­gé­né­ra­tion­nelle. 

Une approche sur mesure, fondée sur l’analyse croisée des obliga­tions locales et des objectifs patri­mo­niaux, est essen­tielle pour sécuriser la pérennité du capital immobilier. 

Struc­tures de détention pour optimiser la fiscalité et la conformité

Le choix de la structure de détention d’un bien immobilier impacte direc­tement la renta­bilité et la conformité fiscale. Voici un aperçu des princi­pales options : 

• Propriété directe : Gestion simple, mais exposition à une fiscalité élevée sur les plus-values et revenus locatifs. 
   

• Société Civile Immobi­lière (SCI) : Elle facilite la gestion de plusieurs biens ainsi que la trans­mission patri­mo­niale. 

• SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) : Les revenus générés par la SCI sont direc­tement imposés au niveau des associés, en fonction de leur part dans la société. Ce régime offre une fiscalité trans­pa­rente, mais peut entraîner une imposition élevée si les revenus fonciers sont impor­tants. 

• SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) : La SCI est imposée direc­tement sur ses bénéfices, ce qui peut être avantageux si les loyers sont réinvestis, car le taux d’imposition est généra­lement plus bas. En revanche, la vente des biens est moins favorable fisca­lement, car les plus-values sont calculées diffé­remment et souvent plus lourdement taxées. 
   

• Trusts et struc­tures offshore : Solutions adaptées pour des porte­feuilles inter­na­tionaux, offrant protection des actifs et optimi­sation fiscale en fonction des juridic­tions. 

Chaque option doit être choisie en fonction des objectifs patri­mo­niaux et fiscaux, tout en veillant à garantir la conformité régle­men­taire. 

Adaptation régle­men­taire 

9. L’incertitude régle­men­taire est l’un des principaux défis pour les inves­tis­seurs immobi­liers, en raison des révisions fréquentes des lois fiscales et immobi­lières. Ces change­ments peuvent compliquer la gestion des porte­feuilles et affecter leur renta­bilité. Pour naviguer effica­cement dans cet environ­nement complexe, voici quelques points essen­tiels à consi­dérer : 

• Réformes fiscales : Les ajuste­ments sur les taxes foncières, les plus-values immobi­lières et les impôts sur la fortune peuvent impacter la renta­bilité des actifs. 
   

• Régle­men­ta­tions environ­ne­men­tales (ESG) : L’évolution des normes liées aux critères ESG (environ­ne­mentaux, sociaux et de gouver­nance) oblige à se conformer à des exigences de plus en plus strictes. 
   

• Veille régle­men­taire active : Il est crucial de maintenir une surveillance continue des change­ments légis­latifs pour anticiper les nouvelles règles et ajuster les stratégies en consé­quence. 
   

• Utili­sation d’outils d’analyse : Des outils d’analyse de données permettent de suivre les évolu­tions légales et d’adapter rapidement les stratégies de gestion des porte­feuilles. 
   

• Conseils d’experts : Un accom­pa­gnement spécialisé est indis­pen­sable pour évaluer l’impact des réformes et garantir la conformité avec les nouvelles régula­tions. 
   

Cette approche proactive permet de minimiser les risques, de garantir la conformité et de saisir les oppor­tu­nités créées par un cadre régle­men­taire en constante évolution. 

Gestion du patri­moine immobilier : conseils et bonnes pratiques

Les défis du marché immobilier sont des sources d’oppor­tu­nités. Adopter une approche proactive, notamment en intégrant les critères ESG, permet de créer des porte­feuilles durables et de limiter les risques énergé­tiques et sociaux. La diver­si­fi­cation des inves­tis­se­ments, comme les SCPI ou la SCI familiale, optimise la renta­bilité et facilite la trans­mission tout en réduisant la fiscalité. En identi­fiant les bonnes zones d’investissement et en envisa­geant des parte­na­riats, on maximise le potentiel de crois­sance tout en minimisant les risques. Pour garantir l’efficacité de cette stratégie, une analyse régulière du porte­feuille, une étude des dispo­sitifs fiscaux et une veille du marché sont indis­pen­sables. 

Comment Wüest Partner peut vous aider à valoriser votre patri­moine immobilier ?

En tant qu’acteur de référence dans le secteur immobilier, Wüest Partner combine son expertise humaine et ses solutions digitales de pointe pour optimiser la gestion et la valori­sation de votre patri­moine immobilier. Nous accom­pa­gnons les inves­tis­seurs privés, les family offices et les gestion­naires de porte­feuilles dans la gestion de leurs actifs, qu’il s’agisse de biens indivi­duels ou de porte­feuilles inter­na­tionaux complexes. 

Expertise humaine

Wüest Partner dispose d’une expertise appro­fondie dans l’évaluation et la gestion de tous types de porte­feuilles immobi­liers. Nous conseillons des inves­tis­seurs privés et des family offices dans la définition de stratégies patri­mo­niales ciblées, l’estimation de la valeur des biens et l’intégration des objectifs de durabilité.  

Nous vous aidons à : 

• Développer une stratégie ciblée : Élabo­ration de plans sur mesure pour maximiser la renta­bilité et sécuriser les inves­tis­se­ments. 
   

• Évaluer la valeur de vos biens immobi­liers : Estima­tions précises pour optimiser les décisions d’achat, de vente ou de trans­mission. 
   

• Gérer les enjeux énergé­tiques et de durabilité : Accom­pa­gnement dans les rénova­tions énergé­tiques et le respect des normes ESG, afin de minimiser les risques liés à la perfor­mance énergé­tique et à l’impact environ­ne­mental de vos actifs. 
   

• Anticiper les risques liés au changement clima­tique : Apporter des solutions pour garantir la longévité de votre patri­moine immobilier face aux défis clima­tiques. 

Solutions digitales sur mesure

En plus de notre expertise humaine, Wüest Partner propose des solutions digitales sur mesure, notamment à travers des outils comme Wüest Dimen­sions et Wüest Visits, qui permettent d’optimiser l’évaluation, la gestion et la renta­bilité de vos biens. 

• Wüest Dimen­sions : Un logiciel d’analyse avancée pour optimiser la gestion de votre porte­feuille immobilier. Il propose des modules spéci­fiques tels que : 
   

• Évaluation & Planning : Fournit des estima­tions détaillées pour une gestion straté­gique des inves­tis­se­ments. 
   

• Real Estate Market & Location Infor­mation : Mise à dispo­sition de données sur les tendances du marché et les carac­té­ris­tiques des zones d’investissement. 
   

• Gestion des actifs et des porte­feuilles : Permet de suivre et d’optimiser les perfor­mances de vos actifs, en facilitant les décisions d’acquisition, de vente ou de rénovation. 
   

• Sustai­na­bility Management : Intègre les critères ESG pour un suivi de la perfor­mance environ­ne­mentale de votre porte­feuille. 
   

• Wüest Visits : Une appli­cation innovante qui permet de centra­liser et d’enregistrer toutes les données essen­tielles lors de chaque visite de vos biens immobi­liers, facilitant ainsi le suivi et l’optimisation de vos inves­tis­se­ments. 
   

• Publi­ca­tions numériques et rapports pour vous aider à prendre des décisions informées basées sur des données précises. 
   

En alliant expertise humaine et solutions digitales, Wüest Partner vous aide à valoriser durablement votre patri­moine immobilier, tout en optimisant la renta­bilité et en minimisant les risques associés. Pour en savoir plus sur nos services et solutions, contactez-nous dès aujourd’hui. 

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