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Critères ESG : vers une (re)valorisation des actifs immobiliers tertiaires ?

08 janvier 2025

Critères ESG : vers une revalorisation des actifs immobiliers tertiaires - Wüest Partner - immeuble de bureau en plein nature

Les critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ou critères ESG) sont désormais une composante essentielle de la performance extra-financière d’une entreprise en France. Et le secteur immobilier ne fait pas exception à la règle, l’intégration des critères ESG favorise des pratiques plus respectueuses de l’environnement, une responsabilité sociale et sociétale et une gouvernance plus transparente et durable. [MY1] Ils gagnent en importance au fur-et-à-mesure des années et les investisseurs immobiliers les intègrent même à leur stratégie, afin de limiter leur impact sur le climat.

A l’occasion du dernier salon SIMI, Wüest Partner France a organisé une conférence sur ce thème et s’est posé la question suivante : « Critères ESG : vers une (re)valorisation des actifs immobiliers tertiaires ? »

Éléments de réponse(s) avec Rémi Durand-Gasselin, Directeur Expertise et Conseil de Wüest Partner France, Marc Yehya, Directeur ESG de Wüest Partner France, Corinne Orsoni, Directrice du développement économique d’EuroMéditerranée, Olivier Rochefort, Head of Asset Management and Development de SwissLife Asset Managers et Frédéric Ciuntu, directeur immobilier et Grand utilisateur à l’Association des Directeurs Immobiliers (ADI).

Des critères nécessaires dans la gestion des actifs immobiliers

Le pilotage et la valorisation des actifs passe par plusieurs stades, d’une vision court terme (en général pendant la durée du bail) à une vision long terme. Il est désormais entendu et compris que les critères ESG pour Environnementaux, Sociaux et de qualité de Gouvernance impactent la valeur d’un actif immobilier. Un impact qui se mesure jusque dans les paramètres du Discounted Cash-Flow (DCF), nous en parlerons plus tard.

Pour certaines entreprises, la prise en compte de ces critères ESG leur est imposée par la loi Énergie-Climat de 2019. Ce sont par exemple les sociétés dont les actifs sous gestion sont supérieurs à 500 millions d’euros. Ces sociétés n’ont pas le choix : elles doivent intégrer les critères ESG dans leur politique d’investissement pour mieux mesurer les risques liés à l’actif et les anticiper lors de l’octroi, le suivi et le recouvrement des prêts … et pour être en conformité avec les exigences de Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR), instaurés pour renforcer au sein de l’Union Européenne les obligations de transparence concernant les enjeux ESG.

Le défi des experts : mieux comprendre l’impact des critères ESG sur la valeur des biens immobiliers

Dans le travail de l’expert, la méthode des Discounted Cash-Flow permet de calculer les flux futurs de trésorerie qu’un bien est capable de générer. Elle repose sur les projections financières du bien et sur son taux d’actualisation. Sont donc pris en compte les loyers, l’indexation, les charges supportées par le bailleur, les hypothèses d’occupation et de travaux … et les critères ESG ! La prise en compte d’un DCF sur une longue période, comme c’est le cas chez Wüest Partner (sur une période pouvant aller jusqu’à 100 ans) permet de maîtriser et réduire son risque.

Économies d’énergie (bâtiment économe par rapport aux immeubles concurrents) ou immeuble frugal en termes d’équipements techniques (par exemple sans système de climatisation), penser un bâtiment comme étant réversible ou flexible, privilégier les espaces agréables pour fidéliser les locataires, travailler sur la localisation d’un point de vue climatique pour réduire les travaux de maintenance, veiller aux seuils de consommation et d’émissions de gaz à effets de serre, travailler l’impact social et sociétal du bâtiment sur un territoire défavorisé, penser le bâtiment pour créer des synergies avec une population, obtenir un label ou une certification internationale … autant d’éléments qui vont influer sur son niveau de charges, sur son revenu net, sur sa capacité (ou non) d’obsolescence ou sur son impact positif sur sa valeur.

Clairement, les critères ESG sont intégrés dans les différentes méthodes d’évaluation. Une tendance presque naturelle vue l’évolution des exigences réglementaires.

Le positionnement des acteurs de l’immobilier – l’exemple de l’enquête Wüest Partner sur la durabilité

Pour la deuxième année consécutive, Wüest Partner France a mené une enquête sur la durabilité. Cette année, il s’agissait de cibler spécifiquement les investisseurs sur leur positionnement quant aux critères ESG.

26 entreprises ont été interrogées, en France et à l’international, qui gèrent ou détiennent un patrimoine de plus de 290 milliards d’euros et qui travaillent sur des catégories d’actifs variées : bureau (80%), commerce (56%), Résidentiel (59%), Industrie & logistique (48%), hôtellerie et loisirs (41%), établissement de santé (22%), immobilier géré (15%), etc.

Parmi ces entreprises, 44% sont des investisseurs immobiliers, 41% des gestionnaires d’actifs, 3% des banques et 12% exercent des activités diverses (promotion immobilière, fonds de pension, etc.).

Il ressort de cette étude une priorité de 35% des investisseurs sur les 3 critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance. 11% axent leurs priorités sur le Social, 54% sur l’Environnement. 88% des investisseurs interrogés se sont fixés des objectifs concernant la durabilité de leurs actifs et leurs projets. 76% des répondants utilisent des notations ou ratings ESG dans leurs décisions immobilières. Une tendance très claire se dégage, celle d’un intérêt marqué des répondants pour des pratiques responsables et une stratégie alignée sur les enjeux durables.

Dans les critères Environnementaux évoqués avec les interrogés, l’énergie, le carbone et le suivi des consommations occupent les trois premières places. Vient ensuite la résilience climatique (qui gagne en importance face aux bouleversements climatiques que nous connaissons), suivie de la mobilité douce et la réversibilité des actifs.

Pour les critères Sociaux, 85% des sondés considèrent l’accessibilité aux transports en commun comme essentielle. Avec le confort acoustique, visuel et thermique, ils constituent un facteur primordial de fidélisation des locataires.

Enfin sur le plan de la Gouvernance, la stratégie ESG claire, la formation et la sensibilisation en interne, avec l’éthique et la déontologie sont des éléments fondamentaux.

Une étude qui permet également de constater la prise en compte de la taxinomie Européenne comme enjeu réel de valorisation des actifs, 87% des investisseurs interrogés déclarant la prendre en compte lors de l’acquisition de nouveaux actifs ou la rénovation d’actifs existants dans leur portefeuille.

Enfin, 65% des sondés déclarent intégrer ces critères ESG pour maintenir la rentabilité de leurs actifs ou pour les valoriser, pour respecter la politique ESG de leur entreprise (43%) ou pour répondre aux exigences règlementaires (35%).

Des tendances qui vont dans le bon sens et en très nette progression malgré 3 défis majeurs : des données indisponibles ou en quantité insuffisante (46%), un manque de compétences internes et une vraie complexité du sujet (33%), un impact non négligeable sur les coûts et la rentabilité (25%).

Une enquête qui, comme la précédente, a permis de confirmer un intérêt accru des investisseurs, envers les critères ESG. Côté utilisateurs de bureaux, l’enquête Euromed V2 que nous détaillons en exclusivité dans la conférence permet de constater que les ambitions sont partagées. 50% des répondants déclarent ainsi pouvoir payer un surcoût de loyer allant jusqu’à 5% pour un bâtiment à forte ambition environnementale, 21% accepteraient un surcoût de 5 à 10%.

La valorisation des critères ESG est désormais intégrée dans les stratégies immobilières à moyen et long termes. C’est un élément clef, dans un secteur immobilier qui favorise la durabilité et l’atténuation des risques. Si l’Europe constitue un terreau favorable, grâce à une politique et des réglementations qui soutiennent le développement durable, il est entendu partout dans le monde que la performance énergétique joue un rôle crucial dans la réalisation des objectifs Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance des différentes parties prenantes.

Revoir la conférence Wüest Partner au SIMI 2024