Perspec­tives d’investissement dans l’immobilier, vers une nouvelle donne ?

De nombreux facteurs affectent le secteur immobilier. Exigence de durabilité, prise en compte des critères ESG, évolu­tions règle­men­taires, tensions géopo­li­tiques, remontée des taux et contraintes de finan­cement imposées par les banques, sans oublier un contexte infla­tion­niste (+6% en moyenne sur les 12 derniers mois) ainsi qu’un ralen­tis­sement de la crois­sance, qui consti­tuent autant de défis à consi­dérer par les profes­sionnels de l’immobilier comme les ménages dans leurs stratégies d’investissement immobilier.  

Les oppor­tu­nités existent cependant et doivent être évaluées sous plusieurs angles : le coût de la dette, les critères finan­ciers et extra finan­ciers, qui sont de plus en plus inter­dé­pen­dants, ainsi que l’optimisation de l’usage et surtout la qualité de l’espace. Les plus créatifs et audacieux en profitent pour se réinventer et se positionner sur des immeubles plus verts, des actifs gérés offrant plus de services et à plus forte renta­bilité ou encore miser sur les nouvelles techno­logies, pour générer des données fiables qui permet­tront de ration­na­liser des décisions d’investissements straté­giques. Les plus prudents préfèrent observer une pause, afin de voir les impacts, y compris en matière d’évolution des prix, de cette période mouve­mentée, se confirmer voire se stabi­liser.  La valeur des inves­tis­se­ments directs dans le secteur immobilier a baissé de ‑13% en France en 2022 (comparé à ‑19% dans le monde).  

Durcis­sement des condi­tions de finan­cement  

Le relèvement des taux direc­teurs de la BCE et la forte poussée de l’EURIBOR rendent diffi­ciles les condi­tions de finan­cement. A cela s’ajoute des marges bancaires qui reflètent davantage les risques perçus et sont donc moins favorables pour les inves­tis­seurs.  
Le coût du finan­cement étant plus élevé, il devient néces­saire de prioriser ses inves­tis­se­ments et d’être plus sélectif dans leur examen. 

Résidentiel : un ajustement des prix attendu ?        

D’un côté, la forte augmen­tation du coût de la dette et la diffi­culté du finan­cement tasse la demande des parti­cu­liers. Par consé­quent, une baisse des prix est attendue mais tarde à se matéria­liser. Le marché de la revente en bloc est également fortement ralenti, voire à l’arrêt.  

D’un autre côté, la demande pour des espaces de qualité, à faible consom­mation énergé­tique favorise la résilience de ce secteur. En effet, le dynamisme est tiré par un certain nombre de mesures régle­men­taires. Renforcée par la loi Climat et Résilience, l’intégration des enjeux environ­ne­mentaux rend d’autant plus rentables les projets de rénovation. Même si le coût et les capitaux à investir sont impor­tants au départ, le gain financier, à moyen et long terme, est manifeste sur la valori­sation des biens.  

Le résidentiel géré continue à être une source d’opportunités. Les résidences seniors, étudiantes et coliving affichent des taux de rendement supérieurs (entre 3,5% et 4,5%) au résidentiel classique (entre 2% et 3,5%).   

Des bureaux adaptés à un mode de travail davantage hybride 

Dans l’immobilier de bureaux, une forte demande se maintient pour les espaces dits Space as a Service, type co-working. Une confir­mation pour les espaces flexibles que l’on peut louer à l’heure, à la journée ou au mois, à l’image des évolu­tions des façons de travailler. En 2022, une étude Xerfi tablait sur une augmen­tation de 25% du chiffre d’affaires généré par les activités de coworking par rapport à l’année précé­dente. Cette attrac­tivité s’explique par une volonté de privi­légier un engagement flexible motivé par le manque de visibilité de l’activité écono­mique qui empêche de se projeter et d’anticiper l’évolution de l’espace requis. L’autre raison c’est le besoin d’avoir accès immédia­tement à des bureaux fonctionnels sans avoir à engager des travaux consé­quents, dans un contexte infla­tion­niste où la dispo­ni­bilité des entre­prises de travaux et parfois de certains matériaux ou équipe­ments n’est pas garantie.  

Si les bureaux classiques ne vont pas dispa­raitre, les espaces sont repensés et optimisés. Les salariés devront y trouver de réels avantages et une offre de services qu’ils n’ont pas à domicile, par exemple des salles de sport, des espaces de santé et de bien-être, l’organisation d’événements de socia­li­sation entre collègues pour créer une forte culture d’entreprise et une cohésion d’équipe ainsi que des moments de convi­vialité et récréatifs. La dimension sociale des entre­prises et des bâtiments prend alors tout son sens.  

Cette métamor­phose des bureaux devient possible aussi grâce aux techno­logies numériques et à Internet. A titre d’exemple, il existe aujourd’hui de nombreuses appli­ca­tions connectées qui permettent aux employés de trouver un créneau et de réserver un bureau en ligne. Dans les bâtiments intel­li­gents, l’éclairage s’active et s’intensifie en fonction du nombre de personnes présentes, afin de diminuer la consom­mation d’énergie. Ainsi, entre octobre 2021 et octobre 2022, une des tours de La Défense aurait réduit sa consom­mation de 40% à l’aide de capteurs. Les données générées par ces bâtiments connectés permettent d’établir des tendances et de tirer des conclu­sions sur la consom­mation et l’usage faits des espaces et d’agir en consé­quence pour améliorer l’efficacité et mieux maîtriser ses coûts opéra­tionnels.  

Globa­lement, la demande en 2023 devrait ralentir à l’exception des espaces prime, durables, flexibles, respec­tueux des critères ESG avec une forte valeur ajoutée notamment une offre servi­cielle.  

Résilience de la logis­tique 

Le secteur de la logis­tique n’échappe pas à l’impact de la remontée des taux (direc­teurs et obliga­taires) avec un ajustement à la baisse des rende­ments mais qui demeurent élevés malgré tout (autour de 4% pour le prime). La résilience est portée par le e‑commerce, les livraisons à domicile, y compris les plats préparés et le « city hub logis­tique », ces entrepôts qui viennent s’intégrer dans la ville. Le « last mile » ou dernier kilomètre est couvert par de mini entrepôts qui vont assurer une fluidité d’approvisionnement pour pouvoir livrer en temps et en heure, même dans les villes les plus reculées.  

ESG : contrainte ou réelle oppor­tunité ?  

Poussé par la France et l’Union européenne, le verdis­sement de l’économie pour répondre à des objectifs clima­tiques et environ­ne­mentaux ambitieux, incite par ailleurs au fléchage des inves­tis­se­ments dans la finance verte et l’immobilier durable. Les gestion­naires d’actifs et inves­tis­seurs sont amenés à intégrer plus largement et avec le plus de granu­larité possible les critères ESG (Environ­nement, Social et Gouver­nance), s’alignant sur les nouvelles exigences de reporting de « durabilité » dans l’UE (Corporate Sustai­nable Reporting Directive, appli­cable en 2023 ; règle­ments taxonomie et SFDR en 2021). Depuis fin 2020, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et les fonds immobi­liers ont d’ailleurs leur propre label ISR (Inves­tis­sement Socia­lement Respon­sable).  Mais est-ce vraiment une contrainte ?  

Des études récentes montrent une corré­lation entre des bâtiments certifiés « verts » et des primes de loyer et par consé­quent une valori­sation plus impor­tante. D’ailleurs, Wüest Partner a pu mesurer la plus-value issue des critères ESG en 2022, dans le cadre d’une étude réalisée pour le compte de Linkcity. Celle-ci s’est située entre +9% et +12% pour 3 projets en cours de dévelop­pement.  

La demande pour des bâtiments durables, respec­tueux des critères ESG devrait croître. Ces bâtiments ont des taux de rende­ments supérieurs notamment parce qu’ils répondent mieux aux exigences des locataires qui sont davantage attentifs à la qualité, aux labels et aux coûts opéra­tionnels des bâtiments.  

Le pari du numérique et de la digita­li­sation  

Le ralen­tis­sement de l’activité permet à certains inves­tis­seurs d’accélérer leur recours aux nouvelles techno­logies. Les oppor­tu­nités d’investissement peuvent être examinées et ratio­na­lisées grâce à la puissance des outils d’aide à la prise de décision. Les exemples d’applications sont larges : analyser son porte­feuille immobilier existant d’un point de vue financier et extra financier, maîtriser les données émanant de son parc immobilier pour affiner sa stratégie d’investissement et prioriser son plan d’actions, comparer entre plusieurs scénarios d’investissement possibles ou calculer les émissions CO₂ d’un parc immobilier.  

Les données et les outils d’aide à la prise de décisions développés par Wüest Partner ont pour objectif d’anticiper les tendances dans l’investissement immobilier. Ils permettent par exemple de faciliter l’analyse et la compa­raison de rende­ments au sein d’un porte­feuille constitué de plusieurs classes d’actifs, situés dans une zone géogra­phique étendue, tout en intégrant les consi­dé­ra­tions ESG.