La legge sulle abitazioni secondarie contribuisce alla carenza di alloggi in affitto?

La carenza di alloggi in affitto non è un problema soltanto nell’altopiano svizzero densamente popolato,ma anche in molti comuni turistici. Ad esempio, a Zermatt, Scuol, Saanen o Davos, l’offerta di alloggi in affitto non solo è inferiore alla media nazionale, ma anche a quella di grandi città come Zurigo e Ginevra. In queste condizioni, spesso è quasi impossibile trovare un alloggio adeguato in una comunità turistica, questo per la popolazione e per molti lavoratori stagionali.

La “Lex Weber” e le sue conseguenze sul mercato degli alloggi in affitto

In questo contesto è lecito chiedersi l’esistenza di un legame tra l’introduzione della legge sulle abitazioni secondarie(Lex Weber) e il forte calo dell’offerta di alloggi in affitto nei comuni turistici. In seguito all’approvazione della proposta sulle seconde case del marzo 2012, il 1° gennaio 2013 è entrata in vigore un’ordinanza provvisoria, seguita il 1° gennaio 2016 dalla legge federale attuale. Questo ha portato, dall’inizio del 2013 al divieto di costruire nuove abitazioni di proprietà libera nei comuni con una quota di seconde case superiore al 20%.
È facile immaginare come la legge sulle abitazioni secondarie (LASec) ha influito sulla costruzione di abitazioni destinate all’affitto, tanto che prima della sua entrata in vigore, molti comuni (come Sils o Crans-Montana) consentivano la costruzione di seconde case solo se una parte degli oggetti fosse destinata alla vendita o all’affitto in qualità di prima abitazione. Tali norme incoraggiavano la costruzione di alloggi in affitto e attiravano investitori questo perché  le seconde case possono avere prezzi superiori alla media (in molte comunità alpine, i prezzi delle seconde case superano del 24/47% quelli delle prime case)Lo stop alla costruzione di seconde case imposto dalla legge nel 2013 ha reso impossibile questo tipo di sovvenzionamento incrociato, destinato alla costruzione di alloggi in affitto. 

Evoluzione dell’attività edilizia

Per misurare l’attività di costruzione di nuove abitazioni in affitto, sono stati studiati il numero totale di permessi di costruzione e il numero di richieste di permessi per 1000 abitanti tra il 2005 e il 2021 (Figura 1). I risultati di questi calcoli consentono di confrontare l’evoluzione dei comuni soggetti alla legge,con quella dei comuni non soggetti.
È emerso che il numero di richieste di permessi e autorizzazioni edilizie ha raggiunto un picco tra la metà del 2012 e il 2014, in diretta connessione con il voto relativo alla LASec all’epoca, molti costruttori speravano di ottenere una licenza edilizia prima dell’entrata in vigore della legge. Per non falsare i risultati, questo aumento temporaneo non è stato preso in considerazione nell’analisi empirica. L’analisi descrittiva mostra che le richieste di licenze edilizie e le autorizzazioni a costruire alloggi in affitto continuano ad aumentare negli anni successivi all’introduzione della ZWG nei comuni non interessati dalla legge, mentre sembrano ristagnare nei comuni interessati.

Metodo e modello

Il metodo delle doppie differenze stima l’effetto di una misura (in questo caso, l’introduzione della LASec) confrontando l’evoluzione del gruppo interessato (in questo caso, i comuni con più del 20% di seconde case) e del gruppo di controllo (in questo caso, i comuni con meno del 20% di seconde case) prima e dopo l’introduzione della misura stessa.
Il modello di regressione assume la forma seguente (dove i si riferisce al comune e t all’anno):

Yi,t= a + b1Webert + b2Mehr20ZweitWohni + b3(WebertMehr20ZweitWohni) + ei,t

Yi,t=rappresenta l’attività di costruzione di alloggi in affitto (numero di richieste di permessi di costruzione e di licenze edilizie). Weber è una variabile binaria che assume il valore 0 prima dell’introduzione della Lex Weber (cioè tra il 2005 e il 2011) e il valore 1 in seguito(dal 2015 al 2021). Gli anni che vanno dal 2012 al 2014 non sono stati inclusi nell’analisi, a causa della loro eccezionalità. Anche Mehr20ZweitWohni è una variabile binaria che assume il valore 1 per i comuni con più del 20% di seconde case e il valore 0 per gli altri comuni. Di particolare interesse è l’interazione tra le variabili Webert e Mehr20ZweitWohn che ci permette di misurare i vari effetti della Lex Weber sulla costruzione di alloggi in affitto nei comuni interessati da questa legge e in quelli che non lo sono.

Analisi e risultati

I risultati della regressione (Figura 2) indicano un significativo effetto differenziale negativo della LASec sulle nuove costruzioni nei comuni dove è vigente,rispetto ai comuni dove non lo è. Se consideriamo il numero di unità in affitto previste nei permessi di costruzione, il coefficiente -0,871 significa che i comuni dove si applica la LASec hanno autorizzato una riduzione di 0,871 unità in affitto per 1.000 abitanti dopo l’introduzione della legge, questo rispetto ai comuni dove non si applica. Questa cifra può sembrare apparentemente bassa, ma non bisogna dimenticare che la media svizzera di permessi di costruzione per abitazioni in affitto ogni 1000 abitanti è pari al 2,1. Una differenza di 0,871 ha quindi un impatto significativo rispetto alla media, corrispondendo a un calo pari a circa il 40% delle licenze edilizie per le abitazioni in affitto nei comuni turistici, naturalmente dopo l’introduzione della legge sulle abitazioni secondarie.

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