Le sfide della valuta­zione ESG nel settore immobi­liare

Tasso­nomia e nuovi regola­menti

In qualità di secondo maggiore emettitore di CO2 della Svizzera, il settore immobi­liare sta accele­rando il proprio processo di trasfor­ma­zione tenendo conto di criteri di soste­ni­bilità e respon­sa­bilità.   

In linea con la spinta europea verso la finanza soste­nibile, Berna punta alla neutralità climatica entro il 2050. Nel 2020, l’Unione europea ha adottato la propria tasso­nomia sulle attività verdi e oggi, non a caso, il settore immobi­liare svizzero è sotto pressione, chiamato dalle autorità del paese, dalle banche e dai fondi d’inve­sti­mento a mettersi al passo per integrare i criteri ambientali, sociali e di gover­nance (ESG).   

La prima parte del regola­mento europeo sulla tasso­nomia mira alla promo­zione degli investi­menti verdi e alle limita­zioni  dei rischi di «green­wa­shing». Questo quadro di riferi­mento fornisce i necessari criteri per etichettare le attività econo­miche ed ecolo­giche in grado di mitigare e adattarsi al cambia­mento climatico. Permette anche alle aziende di soddi­sfare i nuovi obblighi europei legati al reporting ESG (regola­mento di divul­ga­zione appli­cabile nel marzo 2021). Per il momento, questi obblighi riguardano le imprese europee con più di 500 dipen­denti e quelle che superano un fatturato di 100 milioni di euro. Questa tasso­nomia va completata entro la fine dell’anno, in rispetto ai criteri di inqui­na­mento, economia circolare, biodi­versità e della prote­zione delle risorse idriche.  

Nonostante gli obblighi normativi di reporting siano meno severi in Svizzera rispetto al resto dell’U­nione Europea, per gli investitori locali e stranieri e per le società di gestione immobi­liare, l’inclu­sione di criteri ESG è ormai indispen­sabile per rimanere compe­titivi. Per non parlare dell’im­patto della carbon tax sui combu­stibili fossili appli­cabile  agli immobili svizzeri.   

Dopo i trasporti, il settore immobi­liare è il più grande emettitore di gas a effetto serra della Svizzera, rappre­sen­tando quasi il 30% delle emissioni totali di CO2. Il settore immobi­liare rappre­senta quindi uno dei pilastri della strategia climatica della Confe­de­ra­zione, in linea con gli obiettivi dell’Ac­cordo di Parigi. Secondo l’Ufficio federale dell’e­nergia, gli edifici rappre­sentano il 45% del consumo totale di energia del paese, il 75% del quale è attri­buibile al riscal­da­mento (princi­pal­mente petrolio e gas naturale). Questo settore è anche respon­sabile delle buone pratiche in termini di gestione dei rifiuti, riciclo dei materiali, isola­mento, inqui­na­mento, consumo di acqua e biodi­versità. Sempre più va  presa in consi­de­ra­zione l’energia grigia degli edifici.   

Oltre al clima e all’am­biente, i requisiti riguardano anche le presta­zioni sociali e la gover­nance, legate al mix sociale negli alloggi, l’acces­si­bilità per i disabili, la lotta alla corru­zione, la traspa­renza e la comuni­ca­zione.

Raccolta di dati  

Come prendere in consi­de­ra­zione questi criteri ESG? Quali sono le sfide? «Il problema principale dei rating ESG è la raccolta dei dati. Ci sono vari criteri appli­cabili in molte aree e risulta spesso noioso, lungo e costoso occuparsene sia per un fondo d’inve­sti­mento sia per un proprie­tario di immobili, per poi imple­mentare un rating», dice François-Xavier Favre, manager specia­lizzato in valuta­zione di porta­foglio e questioni di soste­ni­bilità presso l’ufficio di Ginevra di Wüest Partner.

Wüest Partner attinge a una grande base di dati economici e geospa­ziali legati al terri­torio della Svizzera e degli altri paesi dell’U­nione Europea per racco­gliere una grande quantità di infor­ma­zioni quasi automa­ti­ca­mente, utiliz­zando appli­ca­zioni e team di sviluppatori/esperti immobi­liari. Tra le infor­ma­zioni raccolte emergono: le carat­te­ri­stiche di ubica­zione dell’e­di­ficio, la luminosità di un sito, la vicinanza di negozi, scuole, servizi commer­ciali e pubblici, ecc. Le emissioni di CO2 vengono calcolate, ad esempio, con Wüest Climate, un’ap­pli­ca­zione sviluppata da Wüest Partner nell’ambito dei test di compa­ti­bilità del porta­foglio immobi­liare svizzero (test PACTA) su incarico dell’UFAM. Gli esperti completano poi questo lavoro con visite tecniche in loco e interviste/questionari sotto­posti ai proprietari. Nel campo della gover­nance, ad esempio, la questione è se una compagnia di assicu­ra­zione con un fondo immobi­liare possa avere inquilini attivi in aree carat­te­rizzate da criteri di esclu­sione, quali la presenza di tabacco, alcol o il carbone.

Un’altra questione impor­tante è la standar­diz­za­zione dei criteri. Sono stati sviluppati molti rating, non neces­sa­ria­mente ESG e pertanto non concen­trati solo ed esclu­si­va­mente sull’a­spetto ambientale dell’im­mobile», dice François-Xavier Favre. Da qui l’approccio di Wüest Partner allo sviluppo di un rating equili­brato per il settore immobi­liare in grado di consi­derare in egual misura criteri ambientali, sociali e di gover­nance. Il rating è anche destinato ad essere parzial­mente compa­tibile con alcuni standard inter­na­zionali quali il GRESB (Global Real Estate Sustai­na­bility Benchmark), almeno «fino al 60–70%» – dice Wüest Partner. Con la sua presenza inter­na­zionale, Wüest Partner ha appena lanciato in Germania un modello in grado di calcolare le emissioni di CO2 prodotte dagli edifici, seguendo gli standard europei (inter­na­zio­na­liz­za­zione del modello) tenendo conto che gran parte della produ­zione di elettricità deriva dal carbone. In Svizzera, dove gran parte dell’e­let­tricità è prodotta da dighe (2/3 idroe­let­trica, 1/3 nucleare), il coeffi­ciente di emissione di CO2 associato è quasi neutro. In Italia e in Francia, dove si sta svilup­pando, Wüest Partner è ora in grado di replicare e adattare lo stesso modello.

Conci­liare soste­ni­bilità e reddi­tività  

Il settore immobi­liare svizzero può essere soste­nibile e respon­sabile? Sì, a condi­zione che mostri una visione a lungo termine legata alla propria strategia e all’ef­fi­cacia ESG dei propri asset, cioè che sia in grado di valutare la propria perfor­mance ambientale, sociale e di gover­nance, capace di comunicare e costruire un reporting traspa­rente, coerente e annua­lizzato, sempre miglio­rabile Wüest Partner non si limita ad eseguire un rating ESG, ma assiste anche i gestori di fondi immobi­liari, gli investitori e i proprietari nel loro reporting ESG e nella loro strategia per un orizzonte temporale che va dai cinque ai dieci anni.

«Oggi vediamo edifici molto poveri in termini di energia e, più in generale, carenti dei criteri ESG. Questo non significa che debbano essere venduti! È sicura­mente possibile migliorare le presta­zioni e la soste­ni­bilità ambientale e sociale di questi edifici, e in definitiva il loro rating. Oltre al rating ESG, offriamo dei sugge­ri­menti utili agli investitori affinché possano procedere con le giuste migliorie, „ tenendo presente lo sviluppo economico dell’e­di­ficio. In passato per i proprietari di immobili era difficile tentare di intra­prendere ristrut­tu­ra­zioni energe­tiche poiché ritenute troppo costose e perché regnava la convin­zione che tali spese non avrebbero influito sul valore della proprietà o sul valore di mercato dell’e­di­ficio. Tuttavia, grazie alle nostre analisi di porta­fogli e ai successivi progetti,possiamo dimostrare che una ristrut­tu­ra­zione energetica implica molto spesso un aumento finan­ziario del valore dell’e­di­ficio (link allo studio 3 Gewinners), a causa di vari parametri quali l’affitto attuale rispetto ai valori di mercato, gli oneri associati, i sussidi cantonali, le tasse sul CO2, ecc…», evidenzia François-Xavier Favre.