La demande de surfaces de bureaux en période de change­ments struc­turels

Depuis la pandémie de COVID-19, la forte crois­sance de l’emploi a soutenu la demande de surfaces de bureaux, tandis que des change­ments struc­turels tels que le télétravail et le partage de bureaux ont freiné la demande. Dans cet article de blog, nous présentons les dernières analyses relatives à l’évolution de la demande de surfaces de bureaux issues des résultats de l’enquête “Baromètre des surfaces de bureaux”, les replaçons dans le contexte des récentes évolu­tions du marché suisse du travail et examinons les perspec­tives futures.

Stabi­li­sation des pratiques de télétravail

Une estimation réaliste des besoins futurs en surfaces de bureaux doit tenir compte de l’évolution des condi­tions de travail depuis la pandémie de corona­virus. De nombreuses entre­prises ont aujourd’hui besoin de moins de surface supplé­men­taire par nouveau poste de travail que dans le passé, car une part signi­fi­cative du travail est effectuée depuis le domicile et le concept de partage de bureaux a été introduit en parallèle. Selon l’enquête actuelle du “Baromètre des surfaces de bureaux”, la proportion moyenne de télétravail est de 32%. Ce chiffre est certes nettement plus élevé qu’avant la pandémie, mais il reste inférieur à celui observé au plus fort de la crise.

À court terme, une stabi­li­sation des pratiques de télétravail semble se dessiner. Les entre­prises prévoient une part similaire d’environ 33% de télétravail à l’avenir. Les sondages menés en 2022 tablaient sur des taux encore plus élevés à l’avenir qui pouvaient aller jusqu’à 40%. Cette stabi­li­sation devrait en principe maintenir la demande de surfaces de bureaux, même si les schémas d’utilisation ont changé.

Utili­sation plus efficace de l’espace grâce au partage de bureaux et à la sous-location

Les entre­prises ont réagi à l’évolution des modes de travail par une série d’adaptations. D’une part, des mesures organi­sa­tion­nelles ont été prises, comme l’introduction d’un pourcentage minimum de présence, qui, selon l’enquête, a été mis en œuvre dans environ 42% des entre­prises. D’autre part, les surfaces dispo­nibles, souvent sous-utilisées en raison de l’augmentation du télétravail, sont utilisées de manière de plus en plus efficace, par exemple dans le cadre du partage de bureaux.

Selon le “Baromètre des surfaces de bureau”, environ 32% des entre­prises inter­rogées pratiquent le partage de bureaux et cette proportion devrait encore augmenter à l’avenir. Les résultats de l’enquête montrent en effet qu’environ 38% des entre­prises comptent pratiquer le partage de bureaux à l’avenir. Dans les grandes entre­prises de plus de 250 colla­bo­ra­teurs, cette proportion devrait même atteindre 74%. C’est bien plus que les 12% d’avant la pandémie de COVID-19.

Il ne s’agit pas seulement d’une utili­sation interne plus efficace des espaces, mais aussi de la possi­bilité pour de nombreuses entre­prises de louer leurs espaces. Ainsi, nos récentes analyses sur la sous-location ont montré que la proportion des surfaces de bureaux mises en sous-location a augmenté par rapport au niveau précédant la pandémie, passant d’environ 2% en moyenne (valeur moyenne de 2014 à 2020) à plus de 5% (valeur moyenne depuis début 2022) (“Évolution de la sous-location de surfaces résiden­tielles et commer­ciales en Suisse”).

Malgré ces mesures, le taux d’occupation actuel des postes de travail dans les entre­prises inter­rogées est de 72% en moyenne. Une éventuelle crois­sance de l’emploi ne devrait donc pas néces­sai­rement se traduire par une augmen­tation des besoins en espace.

Évolution du marché du travail en Suisse

La statis­tique de l’emploi publiée fin novembre pour le 3^e trimestre 2024 indique une stabi­li­sation de la crois­sance de l’emploi dans l’économie suisse. Dans les secteurs tradi­tionnels liés au travail de bureau, la crois­sance de l’emploi, mesurée par le nombre d’équi­va­lents plein temps, était de +1,5% sur un an, restant ainsi supérieure à celle du marché global (+1,4%), mais inférieure à la moyenne des dix dernières années (+1,7%). Il faut tenir compte du fait que les secteurs des bureaux ont connu une évolution parti­cu­liè­rement dynamique depuis le début de la pandémie. Cette crois­sance a contribué de manière décisive à ce que la demande de surfaces de bureaux n’évolue pas à la baisse malgré l’augmentation de la proportion de télétravail et la mise en place du desk-sharing.

Perspec­tives d’emploi

Wüest Partner s’attend à une solide crois­sance de l’emploi dans les secteurs des bureaux au cours des prochaines années. D’ici à 2030, nous prévoyons une crois­sance moyenne de 1,6% par an. Cela correspond au total à environ 100 000 emplois supplé­men­taires (mesurés en équiva­lents temps plein). La plupart de ces nouveaux emplois devraient être créés dans les techno­logies de l’information, le conseil aux entre­prises et les services liés à la finance (notamment les entre­prises de fintech, la gestion de fonds, le commerce de valeurs mobilières et de marchan­dises).

Il faut toutefois tenir compte du fait que les tendances à long terme, telles que l’évolution démogra­phique et l’utilisation de l’intelligence artifi­cielle, sont suscep­tibles de réduire le besoin de main‑d’œuvre supplé­men­taire. Les gains d’efficience poten­tiels de l’IA générative dans le secteur immobilier ont été abordés dans notre article de blog intitulé “Quelle est l’ampleur des gains d’efficience grâce à l’IA générative dans l’immobilier ?”. Les prévi­sions relatives à l’emploi à moyen terme ne sont donc plus aussi dynamiques qu’au cours de la dernière décennie. Néanmoins, elles devraient rester stables et ainsi générer une demande supplé­men­taire d’espaces de bureaux.

Besoins futurs en surfaces de bureaux – également en fonction du taux d’occupation

Les change­ments struc­turels, qui tendent à réduire la demande de nouvelles surfaces de bureaux, et l’évolution positive de l’emploi agissent donc encore dans des direc­tions contraires. Il reste donc difficile d’évaluer de façon quanti­tative lequel des deux facteurs prévaudra à moyen terme. C’est la raison pour laquelle nous avons demandé aux entre­prises, dans le cadre de l’enquête “Baromètre des surfaces de bureaux”, de nous donner leur avis sur les besoins futurs en surfaces de bureaux. Cela permet d’obtenir au moins une estimation quali­tative de l’évolution future de la demande de surfaces de bureaux.

La majorité des entre­prises s’attend à ce que la taille de leurs surfaces de bureaux actuelles reste inchangée. 26% s’attendent plutôt à une augmen­tation, qui pour 24% serait modérée, et pour 2% serait signi­fi­cative. En revanche, 14% prévoient une réduction de leurs surfaces, la majorité d’entre elles n’envisageant que des adapta­tions mineures. Comme on pouvait s’y attendre, plus le taux d’occupation des bureaux est élevé, plus la proportion des entre­prises qui souhaitent réduire leur surface est faible. Le besoin d’espace supplé­men­taire ne concerne toutefois pas néces­sai­rement les surfaces destinées aux postes de travail classiques. L’enquête montre que de nombreuses entre­prises souhaitent avant tout des espaces supplé­men­taires pour les salles de réunion et leur clientèle, mais aussi pour des espaces propices à la concen­tration, la décon­nexion et la détente.

Conclusion

La demande de surfaces de bureaux continue d’être marquée par des change­ments struc­turels tels que le télétravail et le partage de bureaux. Toutefois, la stabi­li­sation des pratiques de télétravail suggère que, bien que le processus de trans­for­mation vers une nouvelle organi­sation du travail ne soit pas encore achevé partout, il n’y a pas eu d’effets négatifs majeurs sur la demande de surfaces de bureaux en Suisse. Cela s’explique notamment par une crois­sance dynamique de l’emploi au cours des dernières années.

L’utilisation de l’intelligence artifi­cielle, en parti­culier l’IA générative, pourrait toutefois réduire consi­dé­ra­blement le besoin de main‑d’œuvre supplé­men­taire dans les secteurs des bureaux à l’avenir. L’IA promet des gains de produc­tivité et d’efficience consi­dé­rables dans les tâches répéti­tives, ce qui réduirait le besoin de recruter du personnel supplé­men­taire. Bien que nous nous atten­dions à une crois­sance robuste de l’emploi à moyen terme dans les secteurs tradi­tionnels des bureaux, ce qui pourrait se traduire par une augmen­tation de la demande de surface selon l’enquête, le besoin d’espace supplé­men­taire, en parti­culier pour des postes de travail supplé­men­taires, devrait rester modéré. À l’avenir, le besoin d’espace concernera davantage des espaces flexibles tels que les salles de réunion, les espaces dédiés à la décon­nexion et à la clientèle.

Les attentes des entre­prises vis-à-vis des espaces de bureaux et leur empla­cement optimal ont fait l’objet d’un autre article de blog intitulé “L’évolution des exigences imposées au bureau moderne”.

Le “Baromètre des surfaces de bureaux” de Wüest Partner
Le “Baromètre des surfaces de bureaux” de Wüest Partner est une enquête nationale qui s’adresse aux décideurs des entre­prises utilisant des surfaces de bureaux. Environ 300 entre­prises suisses sont inter­rogées sur la situation actuelle des espaces de travail dans les bureaux et sur la demande struc­tu­relle de surfaces de bureaux à plus long terme. L’enquête a été menée chaque année entre 2020 et 2022 et maintenant en 2024.

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