La demande de surfaces de bureaux en période de changements structurels
13 janvier 2025
Sujets
Depuis la pandémie de COVID-19, la forte croissance de l’emploi a soutenu la demande de surfaces de bureaux, tandis que des changements structurels tels que le télétravail et le partage de bureaux ont freiné la demande. Dans cet article de blog, nous présentons les dernières analyses relatives à l’évolution de la demande de surfaces de bureaux issues des résultats de l’enquête “Baromètre des surfaces de bureaux”, les replaçons dans le contexte des récentes évolutions du marché suisse du travail et examinons les perspectives futures.
Stabilisation des pratiques de télétravail
Une estimation réaliste des besoins futurs en surfaces de bureaux doit tenir compte de l’évolution des conditions de travail depuis la pandémie de coronavirus. De nombreuses entreprises ont aujourd’hui besoin de moins de surface supplémentaire par nouveau poste de travail que dans le passé, car une part significative du travail est effectuée depuis le domicile et le concept de partage de bureaux a été introduit en parallèle. Selon l’enquête actuelle du “Baromètre des surfaces de bureaux”, la proportion moyenne de télétravail est de 32%. Ce chiffre est certes nettement plus élevé qu’avant la pandémie, mais il reste inférieur à celui observé au plus fort de la crise.
À court terme, une stabilisation des pratiques de télétravail semble se dessiner. Les entreprises prévoient une part similaire d’environ 33% de télétravail à l’avenir. Les sondages menés en 2022 tablaient sur des taux encore plus élevés à l’avenir qui pouvaient aller jusqu’à 40%. Cette stabilisation devrait en principe maintenir la demande de surfaces de bureaux, même si les schémas d’utilisation ont changé.
Utilisation plus efficace de l’espace grâce au partage de bureaux et à la sous-location
Les entreprises ont réagi à l’évolution des modes de travail par une série d’adaptations. D’une part, des mesures organisationnelles ont été prises, comme l’introduction d’un pourcentage minimum de présence, qui, selon l’enquête, a été mis en œuvre dans environ 42% des entreprises. D’autre part, les surfaces disponibles, souvent sous-utilisées en raison de l’augmentation du télétravail, sont utilisées de manière de plus en plus efficace, par exemple dans le cadre du partage de bureaux.
Selon le “Baromètre des surfaces de bureau”, environ 32% des entreprises interrogées pratiquent le partage de bureaux et cette proportion devrait encore augmenter à l’avenir. Les résultats de l’enquête montrent en effet qu’environ 38% des entreprises comptent pratiquer le partage de bureaux à l’avenir. Dans les grandes entreprises de plus de 250 collaborateurs, cette proportion devrait même atteindre 74%. C’est bien plus que les 12% d’avant la pandémie de COVID-19.
Il ne s’agit pas seulement d’une utilisation interne plus efficace des espaces, mais aussi de la possibilité pour de nombreuses entreprises de louer leurs espaces. Ainsi, nos récentes analyses sur la sous-location ont montré que la proportion des surfaces de bureaux mises en sous-location a augmenté par rapport au niveau précédant la pandémie, passant d’environ 2% en moyenne (valeur moyenne de 2014 à 2020) à plus de 5% (valeur moyenne depuis début 2022) (“Évolution de la sous-location de surfaces résidentielles et commerciales en Suisse”).
Malgré ces mesures, le taux d’occupation actuel des postes de travail dans les entreprises interrogées est de 72% en moyenne. Une éventuelle croissance de l’emploi ne devrait donc pas nécessairement se traduire par une augmentation des besoins en espace.
Évolution du marché du travail en Suisse
La statistique de l’emploi publiée fin novembre pour le 3e trimestre 2024 indique une stabilisation de la croissance de l’emploi dans l’économie suisse. Dans les secteurs traditionnels liés au travail de bureau, la croissance de l’emploi, mesurée par le nombre d’équivalents plein temps, était de +1,5% sur un an, restant ainsi supérieure à celle du marché global (+1,4%), mais inférieure à la moyenne des dix dernières années (+1,7%). Il faut tenir compte du fait que les secteurs des bureaux ont connu une évolution particulièrement dynamique depuis le début de la pandémie. Cette croissance a contribué de manière décisive à ce que la demande de surfaces de bureaux n’évolue pas à la baisse malgré l’augmentation de la proportion de télétravail et la mise en place du desk-sharing.
Perspectives d’emploi
Wüest Partner s’attend à une solide croissance de l’emploi dans les secteurs des bureaux au cours des prochaines années. D’ici à 2030, nous prévoyons une croissance moyenne de 1,6% par an. Cela correspond au total à environ 100 000 emplois supplémentaires (mesurés en équivalents temps plein). La plupart de ces nouveaux emplois devraient être créés dans les technologies de l’information, le conseil aux entreprises et les services liés à la finance (notamment les entreprises de fintech, la gestion de fonds, le commerce de valeurs mobilières et de marchandises).
Il faut toutefois tenir compte du fait que les tendances à long terme, telles que l’évolution démographique et l’utilisation de l’intelligence artificielle, sont susceptibles de réduire le besoin de main-d’œuvre supplémentaire. Les gains d’efficience potentiels de l’IA générative dans le secteur immobilier ont été abordés dans notre article de blog intitulé “Quelle est l’ampleur des gains d’efficience grâce à l’IA générative dans l’immobilier ?”. Les prévisions relatives à l’emploi à moyen terme ne sont donc plus aussi dynamiques qu’au cours de la dernière décennie. Néanmoins, elles devraient rester stables et ainsi générer une demande supplémentaire d’espaces de bureaux.
Besoins futurs en surfaces de bureaux – également en fonction du taux d’occupation
Les changements structurels, qui tendent à réduire la demande de nouvelles surfaces de bureaux, et l’évolution positive de l’emploi agissent donc encore dans des directions contraires. Il reste donc difficile d’évaluer de façon quantitative lequel des deux facteurs prévaudra à moyen terme. C’est la raison pour laquelle nous avons demandé aux entreprises, dans le cadre de l’enquête “Baromètre des surfaces de bureaux”, de nous donner leur avis sur les besoins futurs en surfaces de bureaux. Cela permet d’obtenir au moins une estimation qualitative de l’évolution future de la demande de surfaces de bureaux.
La majorité des entreprises s’attend à ce que la taille de leurs surfaces de bureaux actuelles reste inchangée. 26% s’attendent plutôt à une augmentation, qui pour 24% serait modérée, et pour 2% serait significative. En revanche, 14% prévoient une réduction de leurs surfaces, la majorité d’entre elles n’envisageant que des adaptations mineures. Comme on pouvait s’y attendre, plus le taux d’occupation des bureaux est élevé, plus la proportion des entreprises qui souhaitent réduire leur surface est faible. Le besoin d’espace supplémentaire ne concerne toutefois pas nécessairement les surfaces destinées aux postes de travail classiques. L’enquête montre que de nombreuses entreprises souhaitent avant tout des espaces supplémentaires pour les salles de réunion et leur clientèle, mais aussi pour des espaces propices à la concentration, la déconnexion et la détente.
Conclusion
La demande de surfaces de bureaux continue d’être marquée par des changements structurels tels que le télétravail et le partage de bureaux. Toutefois, la stabilisation des pratiques de télétravail suggère que, bien que le processus de transformation vers une nouvelle organisation du travail ne soit pas encore achevé partout, il n’y a pas eu d’effets négatifs majeurs sur la demande de surfaces de bureaux en Suisse. Cela s’explique notamment par une croissance dynamique de l’emploi au cours des dernières années.
L’utilisation de l’intelligence artificielle, en particulier l’IA générative, pourrait toutefois réduire considérablement le besoin de main-d’œuvre supplémentaire dans les secteurs des bureaux à l’avenir. L’IA promet des gains de productivité et d’efficience considérables dans les tâches répétitives, ce qui réduirait le besoin de recruter du personnel supplémentaire. Bien que nous nous attendions à une croissance robuste de l’emploi à moyen terme dans les secteurs traditionnels des bureaux, ce qui pourrait se traduire par une augmentation de la demande de surface selon l’enquête, le besoin d’espace supplémentaire, en particulier pour des postes de travail supplémentaires, devrait rester modéré. À l’avenir, le besoin d’espace concernera davantage des espaces flexibles tels que les salles de réunion, les espaces dédiés à la déconnexion et à la clientèle.
Les attentes des entreprises vis-à-vis des espaces de bureaux et leur emplacement optimal ont fait l’objet d’un autre article de blog intitulé “L’évolution des exigences imposées au bureau moderne”.
Le “Baromètre des surfaces de bureaux” de Wüest Partner
Le “Baromètre des surfaces de bureaux” de Wüest Partner est une enquête nationale qui s’adresse aux décideurs des entreprises utilisant des surfaces de bureaux. Environ 300 entreprises suisses sont interrogées sur la situation actuelle des espaces de travail dans les bureaux et sur la demande structurelle de surfaces de bureaux à plus long terme. L’enquête a été menée chaque année entre 2020 et 2022 et maintenant en 2024.
Pour en savoir plus sur les perspectives à court et à long terme du marché suisse des surfaces de bureaux, consultez l’Immo-Monitoring.