Évolution de la sous-location de surfaces résidentielles et commerciales en Suisse

Le 24 novembre 2024, la Suisse votera sur une modification de la loi concernant la régulation de la sous-location. Nous avons saisi cette occasion pour analyser les évolutions actuelles du marché des logements et des surfaces commerciales en lien avec la sous-location. En nous basant sur les annonces des principaux portails, nous avons étudié, grâce à des analyses textuelles, les parts d’offres de sous-location, les tailles des logements et les différences de loyers. Les annonces Airbnb ou les publications sur les réseaux sociaux n’ont pas été incluses dans cette analyse.

Les motifs de la sous-location

Les raisons de sous-louer un logement ou une chambre sont variées. Pour certains, la sous-location permet de couvrir ses propres frais de location lors de séjours professionnels à l’étranger, de longs voyages ou de déplacements pour les études. Dans un contexte de pénurie de logements dans les grandes villes, un autre motif pourrait être de garder son logement afin de pouvoir y retourner au même prix après une absence. Certains choisissent de sous-louer une ou plusieurs pièces de leur logement et de vivre en colocation. En principe, les locataires pourraient aussi être motivés par le fait de gagner de l’argent en sous-louant leur logement à un prix plus élevé, mais cela n’est pas autorisé par la loi.

Évolution de la sous-location

Depuis 2014, on observe une tendance à la hausse du nombre de logements sous-loués. Pendant la pandémie, leur nombre avait légèrement diminué, probablement en raison de la baisse des déplacements et des emplois transfrontaliers. Cependant, avec l’aggravation de la pénurie de logements, les chiffres sont repartis à la hausse. Entre le 3^e trimestre 2022 et le 3^e trimestre 2024, le nombre de logements proposées en sous-location a augmenté d’environ 42%, tandis que le nombre total de logements locatifs annoncés a diminué de près de 18%.

La sous-location est particulièrement répandue dans les grandes agglomérations. C’est précisément dans ces zones, où l’offre de logements est limitée, que les locataires souhaitent conserver leur appartement en cas d’absence temporaire. De plus, la popularité des colocations contribue également à la fréquence accrue de la sous-location dans les grandes agglomérations.

Parmi les grandes agglomérations, la sous-location est la plus répandue à Zurich. D'une part, les loyers de l’offre y sont très élevés par rapport au reste de la Suisse, et la pénurie de logements y est plus marquée que dans d'autres régions. Cela facilite donc la recherche de sous-locataires. D'autre part, l'importance et la connectivité internationales de ce centre économique, combinées à la renommée nationale et internationale de ses universités, attirent aussi bien les voyageurs d'affaires que les étudiants, qui recherchent des locations de courte à moyenne durée. Cela génère une demande soutenue pour ce type de solutions. En dehors de Zurich, une tendance croissante à la sous-location est également observée à Berne.

Différences selon le nombre de pièces et le type de commune

Une analyse des annonces de sous-location révèle que les petits logements sont plus souvent sous-loués que les grands. Dans les grandes agglomérations, de nombreux logements sous-loués comptent au maximum 2,5 pièces. Cela s’explique, d’une part, par le fait que ces petits logements sont souvent loués par des ménages mobiles, qui partent plus fréquemment à l’étranger ou vers d’autres régions de Suisse. D’autre part, cette tendance est liée à une forte demande pour des logements flexibles et de courte durée dans les zones urbaines. Les petites surfaces attirent particulièrement les personnes seules ou les couples recherchant une solution temporaire.

Dans les communes d'agglomération et en périphérie, le constat est différent: les logements sous-loués sont plus souvent de grande taille, ce qui pourrait indiquer une durée de location plus longue.

Différences de loyer pour les sous-locations

Dans les grandes villes, leurs agglomérations ainsi que dans les petits et moyens centres, les loyers des biens sous-loués sont souvent nettement inférieurs à ceux des autres annonces. Cela s'explique notamment par le fait que les prix de sous-location se basent généralement sur les loyers en cours, tandis que les loyers des annonces classiques reflètent les prix du marché. Dans les régions où les loyers des baux en cours et les loyers du marché sont plus proches, aucune différence significative n'est observée entre les loyers de sous-location et ceux des annonces.

Comparés aux loyers des baux en cours, les prix des sous-locations sont souvent légèrement plus élevés. Cela peut s'expliquer par le fait que les logements sous-loués sont souvent meublés, ce qui justifie une certaine majoration. Les écarts entre les loyers en cours et les prix des sous-locations dans les annonces dépendent cependant fortement de la date de conclusion du contrat de bail. Nos analyses révèlent que, lorsqu’on se limite aux contrats signés depuis le 1^er janvier 2023 pour calculer les loyers des baux en cours, les prix de sous-location sont généralement inférieurs à ces loyers des nouveaux contrats. C’est également la principale raison pour laquelle, dans les agglomérations des grandes villes, les loyers en cours dépassent les prix des sous-locations. Dans ces zones, la proportion de contrats récemment conclus est particulièrement élevée.

Sous-location des surfaces commerciales

La part de surfaces commerciales proposées en sous-location a également augmenté ces dernières années. Ce phénomène s’est intensifié depuis la pandémie, qui a favorisé l’adoption de modèles de travail plus flexibles et le télétravail. Selon la dernière enquête menée auprès de 300 entreprises suisses (Baromètre des surfaces de bureau de Wüest Partner), le taux d’occupation des bureaux atteint actuellement en moyenne 72%. Cette situation incite de plus en plus d’entreprises à proposer leurs espaces inutilisés en sous-location.

L'évolution de la sous-location de surfaces de bureaux dans les grands centres est particulièrement frappante. Alors que la proportion des surfaces de bureaux sous-louées oscillait autour de 2% entre 2014 et 2019, elle a grimpé depuis le début de 2022 pour atteindre en moyenne plus de 5%.

Conclusion

La sous-location a gagné en importance en Suisse ces dernières années et s’étend désormais non seulement au segment résidentiel, mais aussi de plus en plus aux surfaces commerciales. La pénurie de logements et la pandémie ont accéléré cette tendance, notamment dans les grandes villes et leurs agglomérations, où les loyers des sous-locations sont souvent inférieurs à ceux des locations classiques.

Votation

Le 24 novembre 2024, un vote national sur les nouvelles réglementations en matière de sous-location aura lieu. Le parlement a adopté des modifications législatives il y a un an, auxquelles l'association des locataires (ASLOCA) a opposé un référendum. Les principaux changements portent sur :

• La nécessité d'obtenir une autorisation écrite du propriétaire pour sous-louer.
• Une limitation de la sous-location à deux ans, avec des durées plus longues nécessitant l'accord du propriétaire.
• Le maintien des colocations et des accords flexibles entre locataires et propriétaires.
• La lutte contre les abus, en particulier pour les sous-locations prolongées de logements entiers.
• En cas de sous-location non autorisée sans l’accord écrit, une résiliation extraordinaire du bail peut être prononcée après un avertissement écrit.

Votation du 24 novembre 2024 : communiqué de presse du Conseil fédéral et du Parlement

Lisez l'Immo-Monitoring pour en savoir plus sur les perspectives à court et à long terme du marché suisse des surfaces de bureaux.

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