Stratégies de rénovation et réduction des émissions de CO2 pour UBS “ Sima ”

Le fonds immobilier UBS Sima, le plus important de Suisse, se préoccupe depuis de nombreuses années de la question de la durabilité, notamment de la réduction des émissions carbones de ses immeubles existants. D’ici 2050, la Suisse, et donc l’ensemble de son parc immobilier, doit devenir neutre en CO₂. UBS Sima considère qu’il est de sa respon­sa­bilité de faire avancer la réduction des émissions de gaz à effet de serre tout en obtenant le meilleur rendement possible dans l’intérêt des inves­tis­seurs – le tout de manière prospective, systé­ma­tique et straté­gique.

Compromis entre durabilité et profit

Face au dilemme entre la réduction de CO₂ et le dévelop­pement de la valeur, Wüest Partner a été chargé d’éla­borer un plan straté­gique qui tienne compte non seulement des mesures néces­saires pour atteindre les objectifs de durabilité, mais aussi des réserves d’uti­li­sation écono­mi­quement intéres­santes. L’élément décisif est que la période allant jusqu’en 2050 correspond à un peu moins de 30 ans et donc à un cycle de rénovation complet. Pendant cette période, tous les immeubles seront rénovés une fois. Des mesures struc­tu­relles devront donc être prises dans tous les cas.

Émissions grises : Un nouveau regard sur les coûts et les rende­ments

Une approche respon­sable de la question des émissions de gaz à effet de serre n’est possible que si l’on tient compte à la fois des émissions générées pendant l’exploi­tation et des émissions dites grises, c’est-à-dire celles résultant des mesures de construction. Il était donc prévu d’inclure ces émissions dans la déter­mi­nation de la meilleure stratégie possible. La solution a consisté à leur attribuer un prix. Ce prix, ainsi que les inves­tis­se­ments, forment le côté des coûts. Du côté des recettes, on trouve les valeurs ajoutées écono­miques obtenues grâce aux mesures de construction et aux émissions écono­misées.

Stratégies standard

Quatre stratégies standard sont dispo­nibles pour les propriétés existantes :

0. Conti­nuation:

S’abs­tenir de toute mesure struc­tu­relle. Cette stratégie est hors de question en raison de la longue période de 30 ans et de l’objectif net zéro à atteindre dans ce délai.

1. Rénovation énergé­tique:

Rempla­cement du générateur de chaleur fossile, mesures d’iso­lation, éventuel­lement instal­lation photo­vol­taïque.

2. Extension:

Assai­nis­sement énergé­tique des bâtiments existants plus extension, annexe, super­structure ou construction supplé­men­taire. Uniquement utile en cas de réserves d’uti­li­sation.

3. Nouveaux bâtiments de rempla­cement:

Démolition des bâtiments existants plus nouvelle construction. Uniquement judicieux si les bâtiments existants ont un certain âge et s’il existe d’impor­tantes réserves d’uti­li­sation.

Mécanisme de priori­sation

Concrè­tement, il s’agissait de déter­miner pour tous les immeubles la meilleure stratégie normative (rendement moins coûts) ainsi que le moment optimal pour sa mise en œuvre. Comme il n’est pas possible de rénover, d’agrandir ou de construire tous les immeubles en même temps, un mécanisme de priori­sation a été développé, qui permet de trouver un ordre écono­mique et écolo­gique pour la réali­sation des mesures prévues. Celui-ci tient compte de la dispo­ni­bilité des moyens finan­ciers (volume d’inves­tis­sement annuel limité), des ressources en personnel dispo­nibles ainsi que des néces­sités techniques de construction.

Mécanisme de hiérar­chi­sation des priorités

Concrè­tement, il s’agissait de déter­miner la meilleure stratégie standard (rendement moins coûts) pour chaque bien immobilier et le moment optimal pour sa mise en œuvre. Comme tous les biens immobi­liers ne peuvent pas être construits, rénovés ou agrandis en même temps, un mécanisme de priori­sation a été mis au point, qui permet de trouver un ordre écono­mi­quement et écolo­gi­quement judicieux pour la mise en œuvre des mesures prévues. Ce mécanisme tient compte de la dispo­ni­bilité des ressources finan­cières (volume d’inves­tis­sement annuel limité) et des ressources humaines, ainsi que des exigences en matière de construction.

«Social» et «Gouver­nance» complètent le rating ESG

Le projet est sur le point d’être achevé. Dans un avenir proche, il sera étendu un rating ESG complet : après s’être concentré jusqu’à présent sur la compo­sante E (Environ­mental), l’accent sera mis dans une prochaine étape sur les deux autres compo­santes S (Social) et G (Gover­nance).

Pour aller plus loin

L’article suivant traite en détail des stratégies de rénovation exposées ici :
Stratégies de rénovation tenant compte de l’éco­nomie et de l’éco­logie

Pour d’autres articles sur le lien entre les valeurs immobi­lières et la durabilité, consultez les liens suivants :

Enquête auprès des inves­tis­seurs sur la perti­nence de la durabilité en termes de valeur

10 facteurs qui influencent la valeur des propriétés durables

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