Ein Rückblick auf die Entwicklung der Immobilienpreise: Trends und Prognosen
Inhaltsverzeichnis
- Was hat sich in den letzten Jahren bei der Entwicklung der Immobilienpreise getan?
- Mietwohnungsmarkt: Entwicklung der Angebotsmieten
- Der Markt für Wohneigentum: Entwicklung der Immobilienpreise
- Gewerbeflächen: Entwicklung der Immobilienpreise von Büros
- Analyse der aktuellen Immobilienpreise in Deutschland
- Mietwohnungsmarkt: Analyse der Immobilienpreise
- Gewerbeflächen: Analyse der Immobilienpreise
- Regionale Unterschiede der Entwicklung der Immobilienpreise
- Westdeutsche Wohnungsmärkte
- Süddeutsche Wohnungsmärkte
- Norddeutsche Wohnungsmärkte
- Ostdeutsche Wohnungsmärkte
- Wie können Immobilienexpert:innen der Kundschaft helfen, die Entwicklungen der Immobilienpreise zu verstehen?
- Wüest Partner unterstützt Kund:innen auf allen Ebenen
- Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Zukunft?
- Wie Daten von Immobilienexpert:innen bei Entscheidungsfindungen den Unterschied machen können
Die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland hat in den letzten Jahren eine beeindruckende Dynamik gezeigt, doch zum ersten Mal zeigten einzelne Bereiche Schwächen. So gibt es erhebliche Unterschiede je nach Immobilienart und Standort. Während der Markt für Wohneigentum bis zur Trendumkehr im letzten Jahr ein kontinuierliches und starkes Wachstum verzeichnete, waren Gewerbeflächen vergleichsweise weniger attraktiv. Um fundierte Entscheidungen zu treffen, ist allerdings eine genauere Analyse der Immobilienpreise erforderlich. Deshalb werfen wir in diesem Artikel einen Rückblick auf die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland, analysieren die aktuellen Trends und bieten Einblicke in die regionalen Unterschiede.
- Was hat sich in den letzten Jahren bei der Entwicklung der Immobilienpreise getan?
- Analyse der aktuellen Immobilienpreise in Deutschland
- Regionale Unterschiede der Entwicklung der Immobilienpreise
- Wie können Immobilienexpert:innen der Kundschaft helfen, die Entwicklungen der Immobilienpreise zu verstehen?
- Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Zukunft?
- Wie Daten von Immobilienexpert:innen bei Entscheidungsfindungen den Unterschied machen können
Was hat sich in den letzten Jahren bei der Entwicklung der Immobilienpreise getan?
Die Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt sind in den letzten fünf Jahren allgemein sehr stark gewachsen. Allerdings zeigt eine detaillierte Analyse, die nach Immobilienart (Mietwohnungsmarkt, Wohneigentum, und Gewerbeflächen) und Standort aufschlüsselt, starke Unterschiede. So hat zum Beispiel der Wohneigentumsmarkt für Einfamilienhäuser, der Marktspitzenreiter, seit 2017 preislich um über 50 Prozentpunkte zugelegt. Beim Schlusslicht, den Büros in deutschen Grundzentren, sind die Angebotsmieten hingegen im gleichen Zeitraum um lediglich 14 Prozentpunkte gestiegen.
Mietwohnungsmarkt: Entwicklung der Angebotsmieten
Der Mietwohnungsmarkt in Deutschland hat den Investor:innen über die letzten fünf Jahre gerechnet große Zugewinne eingebracht. Auffällig ist, dass in diesem Zeitraum die Entwicklung von Immobilienpreisen in kleineren Zentren am stärksten war. So haben Angebotsmieten in Grundzentren um über 40 Prozentpunkte zugelegt, während Oberzentren vergleichsweise ‘nur’ um 26 Prozentpunkte gestiegen sind.
Werden nur die letzten zwölf Monate betrachtet, so zeigt sich ein ähnliches, für Investierende positives Bild. Die Mietpreise sind in den Top‑7 Städten um 6.7% höher als vor einem Jahr, und in München zogen die Spitzenmieten sogar um 11% an.
Der Markt für Wohneigentum: Entwicklung der Immobilienpreise
Von 2017 bis Mitte 2022 war die Entwicklung der Immobilienpreise am deutschen Wohneigentumsmarkt am stabilsten und höchsten. Investierende haben hier im Schnitt regelmäßige Gewinne eingefahren und erzielten einen Zuwachs von über 50 Prozentpunkten.
Noch ist diese Immobilienkategorie weiterhin eine Klasse für sich. Die letzten Monate waren allerdings von einer deutlichen Trendumkehr gezeichnet. So sind im Vergleich zum Vorjahresquartal die Preise in den Top-7-Städten sowohl bei Eigentumswohnungen (-2.9%) als auch bei Einfamilienhäusern (-6.6%) gesunken. Einer der Gründe dafür ist der starke Anstieg der Zinsen, der die Kauflaune drückt: Sind Kredite zu teuer, können viele Eigentum nicht mehr finanzieren. Weniger Nachfrage bedeutet sinkende Preise.
Gewerbeflächen: Entwicklung der Immobilienpreise von Büros
Im Vergleich zu Wohnungen war die Investition in deutsche Gewerbeflächen im letzten halben Jahrzehnt weniger attraktiv. Zwar konnten zwischen 2017 und Anfang 2020 bei Angebotsmieten für Büros lange Zeit kleinere, kontinuierliche Zuwächse im zweistelligen Prozentpunktbereich verzeichnet werden. Mit dem Ausbruch der Pandemie und vor allem dem Ausruf von Lockdowns im März und Dezember 2020 sowie der wachsenden Beliebtheit von Homeoffice, begann allerdings eine Trendumkehr.
Die stärkste negative Tendenz wurde in den Top‑7 Städten berichtet, wo die Büroangebotsmieten vom Höchststand in 2021 bis heute (Q1 2023) um ungefähr 15 Prozentpunkte gefallen sind. Ausreißer sind hier die Mieten für Büroflächen in Grund- und Mittelzentren, welche im letzten Quartal gestiegen sind.
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Analyse der aktuellen Immobilienpreise in Deutschland
Allgemein war die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland in den letzten Monaten ein wilder Ritt. Aber auch hier bedarf es für eine höhere Aussagekraft eine nähere Betrachtung nach Immobilienart.
Mietwohnungsmarkt: Analyse der Immobilienpreise
Des einen Leid des anderen Freud, zumindest für Investierende. Aufgrund des derzeit wegen hoher Zinsen und Baukosten weniger erschwinglichen Wohneigentums schießt die Nachfrage nach Mietobjekten in die Höhe. Mietpreise stiegen in den sieben größten Städten deshalb im Vergleich zum Vorjahresquartal um 6.7%. Zusätzlicher Nachfragedruck wird durch den Rückgang von Baugenehmigungen sowie Stornierungen von Wohnungsbauprojekten erzeugt. Berlin reagierte auf die Markttendenz und verlängerte die Senkung der Mieterhöhungsgrenze von 15% um weitere fünf Jahre.
Der Markt für Wohneigentum: Analyse der Immobilienpreise
Beim Wohneigentum setzt sich der 2022 begonnene Abwärtstrend fort, wodurch in den größten Städten die Angebotspreise um 1% bis 11% zurückgegangen sind. Mitgrund dafür sind das seit 2021 steigende Angebot sowie die Zurückhaltung von Kaufenden aufgrund der noch nicht abgeschlossenen Findungsphase des Preisniveaus. Hinzu kommt die sinkende Erschwinglichkeit, denn auch wenn Preise fielen, wurden Kredite und Bauleistungen viel teurer.
Gewerbeflächen: Analyse der Immobilienpreise
Büromieten stiegen in den letzten Monaten in allen Gemeindeklassen, bis auf die sieben größten Städte, die derzeit von Stagnation geprägt sind. Auch die Spitzenmieten stiegen und das trotz höherer Leerstandsquoten, was auf die hohe Nachfrage nach Premiumliegenschaften (beste Lage, Ausstattung und Erfüllung von ESG-Anforderungen) zurückzuführen ist. Des Weiteren bedeutet die Aufgabe alter Warenhausstandorte eine Chance für Flächenanmietungen in erstklassigen Einzelhandelslagen, selbst wenn hierbei oft moderne Umnutzungskonzepte benötigt werden.
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Regionale Unterschiede der Entwicklung der Immobilienpreise
Wenig überraschend sind die Median-Mieten für Wohnungen in den deutschen Großstädten München (21,40€/m2), Berlin (17,20€/m2), Frankfurt (16€/m2) sowie Stuttgart (15,20€/m2) am höchsten. Beim selbstgenutzten Wohneigentum ist ebenfalls München mit einem Median-Kaufpreis von 9.000€/m2 einsame Spitze, gefolgt von Frankfurt (6.470€/m2) und Hamburg (5990€/m2). Eine detaillierte Übersicht der vier geografischen Hauptregionen in Deutschland (West, Süd, Nord und Ost) liefert tiefere Einblicke.
Westdeutsche Wohnungsmärkte
Zur Halbzeit des Jahres 2022 ist der Westdeutsche Wohnungsmarkt von steigenden Angebotsmieten und Kaufpreisen gekennzeichnet. Allerdings wird das derzeitige Zinsniveau in naher Zukunft zu rückläufigen Kaufpreisen über alle Marktsegmente hinweg führen. Langfristig ist aufgrund der nach wie vor gesunden Nachfrage und dem rückläufigen Angebot in nachgefragten Lagen jedoch von einem stabilen Marktumfeld auszugehen. Die Top-Standorte Mainz, Köln, Münster, Wiesbaden und Frankfurt am Main bieten weiterhin das attraktivste Rendite-Risiko-Profil.
Erfahren Sie mehr: Westdeutsche Wohnungsmärkte: Daten 2022 & Perspektiven
Süddeutsche Wohnungsmärkte
Per Stand Q3 2022, ist der Süddeutsche Wohnungsmarkt hauptsächlich von Stillstand geprägt. Median-Mietpreise sind seit 2021 in acht von 20 Städten im Süden Deutschlands gefallen, in Ulm, Landshut, Passau und Würzburg hingegen um über drei Prozent gestiegen. Bei den Kaufpreisen spielt München weiterhin in einer eigenen Liga mit teils doppelt so hohen Summen als in anderen Städten. Aufgrund der hohen Zinssätze wird aber ein Abfallen der Kaufpreise über alle Marktsegmente hinweg erwartet. Auch hier bildet das Zusammenspiel aus gesunder Nachfrage und sinkendem Angebot, das ohnehin schon von niedrigen Leerstandsquoten gekennzeichnet ist, ein langfristig stabiles Marktumfeld.
Erfahren Sie mehr: Süddeutsche Wohnungsmärkte: Daten & Perspektiven 2022
Norddeutsche Wohnungsmärkte
In einem Großteil von Norddeutschland sind die Mieten seit 2021 stark gestiegen. Die Ausnahme ist Wolfsburg mit einem Mietpreisrückgang von 3%. Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen lag die Autostadt hingegen gemeinsam mit Osnabrück, Hannover und Lüneburg mit einem Anstieg von über 15% im absoluten Spitzenfeld. Allgemein zeigt Norddeutschland hier seit Anfang 2021 ein starkes Wachstum. So verzeichnete jede zweite Stadt im Verlauf des Jahres 2021 eine Preiserhöhung von mehr als 10%. Auch bei Mehrfamilienhäusern gehen die Kaufpreise nach oben.
Erfahren Sie mehr: Norddeutsche Wohnungsmärkte: Daten & Perspektiven 2022
Ostdeutsche Wohnungsmärkte
Das aktuelle Zinsniveau hat in 17 von 20 Städten zu teilweise stark rückläufigen Kaufpreisen geführt. Im Schnitt sanken diese in Städten von 2022 bis zum ersten Quartal 2023 um 3,7 Prozent. Die Nachfrage nach Wohnraum in Ostdeutschland ist allerdings weiterhin hoch und das Angebot bleibt begrenzt, wodurch langfristig von einem stabilen Marktumfeld auszugehen ist. Die Wohnkostenbelastung, Neubautätigkeit und Anzahl an neuen Baugenehmigungen sind zudem alle niedrig, weshalb weiterhin mit steigenden Mietpreisen bei Wohnungen in Ostdeutschland auszugehen ist.
Lesen Sie mehr: Ostdeutsche Wohnungsmärkte: Daten & Perspektiven 2023
Wie können Immobilienexpert:innen der Kundschaft helfen, die Entwicklungen der Immobilienpreise zu verstehen?
Immobilienexpert:innen tragen eine große Verantwortung für die stabilität des Marktes zu gewährleisten, welcher auch immense Einflüsse auf die Gesellschaft hat. Sie spielen eine entscheidende Rolle, damit alle Akteur:innen, unabhängig von dem bereits vorhandenen Fachwissen, die Entwicklung von Immobilienpreisen besser verstehen können. Dabei sind vor allem drei Dinge wichtig.
- Regelmäßig aktuelle und detaillierte Marktberichte sowie Benchmarking zu liefern, damit Kund:innen die Entwicklung von Immobilienpreisen jederzeit verfolgen können
- Das Wissen der Kundschaft mit Hilfe von Fachkursen, Seminaren und anderen Mittel zu erhöhen, damit sie ein besseres Verständnis der entscheidenden Faktoren für Immobilienpreise gewinnen
- Transparenz gewährleisten, damit sowohl Erfahrene als auch Neulinge am Markt sich der Risiken und Chancen des Immobilienmarkts bewusst sind
Wüest Partner unterstützt Kund:innen auf allen Ebenen
Wüest Partner ist sich der Verantwortung bewusst und stellt genau deshalb dafür folgende Lösungen bereit. Wüest Reports bietet Kund:innen individualisierbare Standort- und Immobilienmarktdaten. Das Reporting beinhaltet aktuelle Daten nicht nur auf Makroebene (Gesamtraum Deutschland), sondern auch für einzelne Bundesländer, kreisfreie Städte und Landkreise, sowie Gemeinden. Auf lokaler Ebene erhalten Suchende sogar noch detaillierte Informationen und Kennzahlen, zum Beispiel beim Vergleich von Zentren und Peripherie oder der Analyse von Preisentwicklungen in spezifischen Straßen.
Wüest Dimensions, die führende digitale Immobilien-Manaement-Lösung, besteht aus verschiedenen Modulen, welche die Kundschaft beim Immobilienmanagement unterstützen. Das Modul Real Estate Market & Location Information ermöglicht es zum Beispiel, Immobilien-Indikatoren, Standortinformationen und wirtschaftliche Daten in Echtzeit zu verfolgen, um Zeit zu sparen und bessere Einblicke zu erhalten. Und die Valuation & Analytics Lösung hilft Kund:innen die wichtigsten Werttreiber ihrer Immobilien und Portfolios zu identifizieren und zu beobachten.
Darüber hinaus organisiert Wüest Partner auch regelmäßig Fachkurse und bietet einen Newsletter an, um auf dem Laufenden zu bleiben und seine Kenntnisse zu vertiefen.
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Zukunft?
Bei der künftigen Entwicklung von Immobilienpreisen in Deutschland muss zwischen kurz- und langfristigen Erwartungen unterschieden werden. In den nächsten Monaten werden vor allem die Inflation und hohe Zinsen dazu führen, dass Immobilien für viele Kund:innen weniger erschwinglich werden. Dadurch sinkt die Nachfrage nach Wohneigentum, während sie folglich für Mietobjekte steigt. Auf der Angebotsseite ist vor allem der zuletzt starke Anstieg der Baupreise hervorzuheben und die Anzahl an Baugenehmigungen für neue Objekte. Entwickeln sich beide weiterhin suboptimal, erhöht sich damit der Druck auf die Kaufpreise noch mehr. Langfristig ist allerdings wegen der allgemein gesunden Nachfrage und dem solidem Angebot in Deutschland mit einem stabilen Marktumfeld zu rechnen. Hier werden vor allem Nachhaltigkeitsfaktoren von Immobilien weiterhin eine entscheidende Rolle bei der Preisfindung spielen.
Wie Daten von Immobilienexpert:innen bei Entscheidungsfindungen den Unterschied machen können
Damit Akteur:innen der Immobilienbranche fundierte Entscheidungen treffen können, ist eine genaue Kenntnis der Entwicklung der Immobilienpreise unerlässlich. Dafür sind mittlerweile unzählige Daten vorhanden, bei denen es schwer ist, die Spreu vom Weizen zu trennen. Wüest Partner, ein innovatives und unabhängiges Dienstleistungsunternehmen in der Immobilienwirtschaft, steht Ihnen dabei zur Seite und gibt Orientierung im Datendschungel. Mit unserem breiten Leistungsangebot bieten wir Ihnen individuell angepasste und genaueste Standort- und Immobilienmarktdaten. Zusätzlich stellen wir Studien, Fachkurse sowie digitale Lösungen zur Verfügung, um Ihnen eine verlässliche Entscheidungsgrundlage zu liefern.
Wollen Sie mehr über die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland erfahren und die richtigen Entscheidungen am Markt treffen? Dann kontaktieren Sie uns hier.