Baupreise im Hochbau vor erneutem Anstieg

Veröffentlicht am: 18. Dezember 2025 Letzte Aktualisierung: 18. Dezember 2025

von Simon Lüthi, Marco Schmid und Jörg Schläpfer

Themen

Immobilienmarkt

Volkswirtschaft

Am 18. Dezember hat das Bundesamt für Statistik die neusten Zahlen zur Baupreisteuerung publiziert. Demnach stiegen die Baupreise im Hochbau (per Oktober 2025) gegenüber dem Vorjahr erneut moderat um 0.9 %. Damit verharren die Baukosten weiterhin auf einem erhöhten Niveau, wobei sich die Preisdynamik im Vergleich zum Vorjahr sogar wieder leicht verstärkt hat. Vor diesem Hintergrund werden im Folgenden die zentralen Treiber der Baupreisentwicklung im Jahr 2025 eingeordnet und anschliessend die massgeblichen Einflussfaktoren für das Jahr 2026 diskutiert. Dabei zeigt sich, dass sowohl auf der Angebots- als auch auf der Nachfrageseite Impulse bestehen, die auch im kommenden Jahr preistreibend wirken könnten. Insbesondere die deutliche Zunahme des Umbauvolumens aufgrund der Eigenmietwertabschaffung dürfte die Preise anheizen. Für den gesamten Hochbau rechnen wir im Jahr 2026 mit einer Teuerung von rund 1.5 %.

Die jüngste Baupreissteigerung fällt über alle Segmente hinweg weiterhin deutlich geringer aus als im Durchschnitt der vergangenen Dekade. Gegenüber dem Vorjahr hat sich die Baupreisteuerung in der laufenden Berichtsperiode jedoch wieder leicht verstärkt. Ein Rückgang auf das Vorpandemieniveau erscheint damit ausser Reichweite. Die hohen Preise sind gekommen, um zu bleiben. Um ein besseres Bild zu haben lohnt sich ein Blick auf die wichtigsten Komponenten der Baupreise: die Materialpreise, Löhne und Energiepreise.

Zwar haben sich die Materialpreise im Hochbau gemäss dem Preisindex für Hochbaumaterialien (KBOB) gegenüber der Vorjahresperiode mit einem Minus von 0.9 % leicht verbilligt. Dennoch liegen die Materialpreise insgesamt weiterhin deutlich über dem Stand vor dem starken Anstieg im November 2020 (+16.6%). Ursächlich für dieses anhaltend erhöhte Preisniveau sind insbesondere Baumaterialien mit einer trägen Preisentwicklung, wie etwa Betonprodukte oder Backsteine. Diese verteuerten sich infolge der Lieferengpässe der vergangenen Jahre mit Verzögerung und liegen auch heute noch klar über dem Vorpandemieniveau. Anders stellt sich die Situation bei volatileren Materialien wie Stahl und Holz dar. Diese verzeichneten in der Vergangenheit zwar teils markante Preissteigerungen, gaben im Anschluss jedoch auch wieder deutlich nach. Bei den Stahlpreisen besteht für die Zukunft erhöht Unsicherheit, da nach den USA nun auch die EU über eine Verschärfung ihrer Stahlimportzölle nachdenkt. Dies würde die globalen Lieferketten erneut durchschütteln.

Die Energiepreise verzeichnen ihrerseits einen deutlichen Rückgang gegenüber dem Vorjahr. Im November 2025 lagen die Preise für Energie und Treibstoffe gemäss dem Landesindex der Konsumentenpreise rund 4.8 % unter dem Vorjahresniveau und etwa 9 % unter dem Höchststand vom Mai 2024. Zumindest die Strompreise werden auch 2026 weiter sinken, sodass diese Komponente etwas Linderung für die Baupreise bringt.

Lohnanstiege sorgen für Preisdruck

Ein zentraler Faktor, der die Baupreise im laufenden Jahr beeinflusst hat, sind die Löhne im Baugewerbe. Zwar liegen die definitiven Lohnzahlen des Bundesamts für Statistik (BFS) für das Gesamtjahr 2025 noch nicht vor. Die jüngste Lohnbefragung des Schweizerischen Baumeisterverbands aus dem Frühjahr 2025 deutet jedoch bereits auf überdurchschnittliche Lohnanstiege im laufenden Jahr hin. Je nach Lohnklasse stiegen die Löhne gemäss der Befragung um 1.4 % bis 2.3 %, womit die Zuwächse in sämtlichen Lohnklassen über dem durchschnittlichen jährlichen Anstieg der vergangenen zehn Jahre liegen. Lohnkosten stellen einen strukturellen, nur schwer reversiblen Kostentreiber dar und wirken entsprechend persistent auf das Baupreisniveau.

Lohnkosten wirken auch 2026 preistreibend

Die Lohnentwicklung dürfte sich dann auch als besonders ausschlaggebender angebotsseitiger Treiber für die weitere Entwicklung des Baupreisindexes im folgenden Jahr sein. Der Baumeisterverband wird den Gewerkschaften im neuen Landesmantelvertrag für das Bauhauptgewerbe 2026 voraussichtlich erhebliche Zugeständnisse machen müssen. Beispielsweise die Entschädigung der Reisezeit, Zulagen im Untertagebau und Absicherung der Löhne gegen die Teuerung. Gemäss der Lohnumfrage des KOF Institut ETH Zürich vom Oktober 2025 erwarten Unternehmen in der Baubranche in den nächsten 12 Monaten einen Zuwachs der Löhne in der Baubranche von 1.6 %. Die Lohnentwicklung düfte damit auch im folgenden Jahr für Aufwärtsdruck bei den Baupreise sorgen.

Lieferketten leichter Aufwärtsdruck auf die Preise?

Als weiterer angebotsseitiger Indikator für die Baupreisentwicklung kann der Global Supply Chain Pressure Index (GSCPI) der New Yorker Federal Reserve herangezogen werden. Der Index misst anhand verschiedener Teilindikatoren (darunter Transportkosten, Lieferzeiten und Auftragsrückstände) den Druck auf die globalen Lieferketten. Je höher der Indexwert, desto angespannter sind die Lieferketten. In den vergangenen fünfzehn Jahren zeigte der GSCPI in mehreren Phasen eine erhöhte Korrelation mit der Baupreisentwicklung im darauffolgenden Halbjahr. Besonders ausgeprägt war dieser Zusammenhang während der pandemiebedingten Lieferkettenunterbrüche, als ein stark erhöhter Indexwert der späteren Baupreisteuerung vorausging. Der GSCPI kann also als vorauseilender Indikator für die Baupreisentwicklung betrachtet werden.

Eigenmietwertabschaffung sorgt für Nachfrageimpuls beim Umbau

Den stärksten Impuls auf die Baupreise erwarten wir 2026 von der Nachfrageseite. Die Abschaffung des Eigenmietwerts dürfte im Wohnsegment zu einem spürbaren Anstieg der Umbauinvestitionen führen. Da Unterhalts- und Renovationskosten bis zum Inkrafttreten der Reform weiterhin steuerlich abzugsfähig bleiben, ist mit einem ausgeprägten Vorzieheffekt zu rechnen. Besonders stark dürfte der Impuls bei Einfamilienhäusern ausfallen, wo Umbauentscheide vergleichsweise rasch getroffen werden können. Für das Jahr 2026 wird in diesem Segment ein Zuwachs der nominalen Umbauinvestitionen von 14 bis 17 % erwartet. Bei Mehrfamilienhäusern einschliesslich Eigentumswohnungen ist die Reaktion verzögert, zugleich aber breiter abgestützt. Hier rechnen wir für 2026 mit einem nominalen Umbauplus von rund 9 bis 12 %. Ein Teil dieses nominalen Anstiegs dürfte auf Preiserhöhungen entfallen.

Die Eigenmietwertabschaffung führt damit zu einer zeitlich konzentrierten Belebung der Umbautätigkeit im Wohnsegment, insbesondere bei Einfamilienhäusern. Und auch im Neubaubereich wird für 2026 ebenfalls mit einem Wachstum gerechnet, die Dynamik dürfte jedoch deutlich geringer ausfallen als im Umbausegment. Diese zusätzliche Nachfrage trifft auf bereits gut ausgelastete Kapazitäten im Baugewerbe und erhöht damit die Preissetzungsmacht der Anbieter, was Bauprojekte verteuern wird. Besonders ausgeprägt dürfte der Anstieg bei Bauleistungen sein, die direkt mit Sanierungen und Modernisierungen verbunden sind. Aber die hohe Nachfrage nach Umbauten schlägt teilweise auch auf die Preise von Neubauten durch, da beispielsweise eine Übernachfrage nach Fenstern, Sanitären oder Küchenbauer entsteht.

Vertiefte Analysen der Auswirkungen der Eigenmietwertabstimmung auf den Schweizer Immobilienmarkt finden sich in unserem Blogbeitrag Abschaffung des Eigenmietwerts: Zehn wahrscheinliche Auswirkungen auf den Bau- und Immobilienmarkt.

Ausblick 2026

2026 werden die Baupreise ansteigen, unsere Prognose für die Baupreisteuerung liegt bei 2.0 %. Dies weil einerseits die Löhne ansteigen und andererseits aufgrund einer hohen Auslastung im Baugewerbe, weil die Eigenmietwertabschaffung einen Schlussspurt auslöst und der Wohnungsbau zunimmt. Diese prognostizierte Baupreisteuerung liegt in einem üblichen Rahmen, erfolgt aber von einem erhöhten Level ausgehend. Eine Rückkehr zu den aussergewöhnlich hohen Teuerungsraten, als die Baupreise zwischen Oktober 2020 und April 2023 um 14.3 % angestiegen waren, ist aber derzeit nicht absehbar.