Der Wohnbausaldo dürfte kleiner ausfallen als erwartet
Letzte Aktualisierung: 02. Mai 2025
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In der Schweiz wird das Wohnraumangebot immer knapper. Ende 2015 standen pro Quartal noch 74 Wohneinheiten pro 1000 Haushalte zur Verfügung, heute sind es nur noch 43. Damit ging die Insertionsmenge im Verhältnis zu allen bestehenden Haushalten um rund 42% zurück. Ob Miet‑, Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser: Wer ein neues Zuhause sucht, braucht derzeit viel Geduld.
Neue Hoffnung dank steigenden Neubaubewilligungen
Angesichts der angespannten Marktsituation wirken die jüngsten Entwicklungen im Neubaumarkt zumindest etwas positiv. Gemäss Infopro Digital und Modellierungen von Wüest Partner dürfte die Anzahl Wohneinheiten in den Neubaubewilligungen im letzten Jahr bei rund 49’000 gelegen haben – ein klarer Anstieg gegenüber 2023. Dieser Wert liegt zudem 2.1% über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass in den letzten fünf Jahren zu wenig gebaut wurde, wodurch die Wohnungsleerstände nach 2020 rückläufig waren.
Nachfrageüberhang und Bevölkerungswachstum dämpfen Euphorie
Obwohl neue Baugesuche und ‑bewilligungen Anlass zur Hoffnung geben, bestehen auch Zweifel. Erstens hat sich in den letzten fünf Jahren ein beträchtlicher Nachfrageüberhang aufgestaut, der sich selbst bei reger Bautätigkeit nur langsam abbauen liesse. Zweitens wächst die Bevölkerung aufgrund zahlreicher offener Stellen nach wie vor erheblich, auch wenn die Zuwachsraten leicht sinken. Die Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum bleibt somit weiterhin gross.
Wandel im Neubau: Mehr Ersatzneubau statt Neubau auf der grünen Wiese
Weitere Zweifel ergeben sich in Anbetracht der Veränderung des Wohnungsbaus: Wurde vor 5 Jahren noch vorwiegend auf der grünen Wiese gebaut, entstehen neue Wohnungen heute oft durch Ersatzneubau, Aufstockungen oder Anbauten. Die sogenannte Greenfield-Bautätigkeit nimmt damit stetig ab, während Brownfield-Projekte zunehmen. Beim Ersatzneubau müssen bestehende Wohneinheiten abgerissen werden, bevor neue entstehen können, wodurch der Wohnbausaldo tiefer ausfällt als bei gleich grossen Neubauprojekten auf unbebautem Land.
Abbruchzahlen als Schlüssel zum Wohnbausaldo
Um die effektive Differenz zwischen Neubautätigkeit und Nachfrage zu ermitteln, sind verlässliche Daten zu den Abbruchzahlen unerlässlich. Für die gesamte Schweiz fehlen allerdings aktuell aussagekräftige Zahlen. Zwar publiziert das Bundesamt für Statistik entsprechende Werte, doch ein Vergleich mit den offiziellen Daten des statistischen Amts des Kantons Zürich legt nahe, dass schweizweit von einer Unterschätzung der Abbrüche auszugehen ist.
Steigender Abbruchanteil im Kanton Zürich verringert Nettozugang
Ein Blick auf die Zahlen des Kantons Zürich zeigt, dass hier die Abbruchrate im Verhältnis zu den neu erstellten Wohnungen wächst. In den letzten fünf Jahren lag der relative Wohnbausaldo noch bei durchschnittlich 73% (nach 82% von 2010 bis 2014). 2024 wurden im Kanton Zürich 7500 Neubauwohnungen erstellt und 2100 abgebrochen – ein Nettozugang von 5400 Einheiten. Damit wird klar: Eine zunehmende Neubautätigkeit führt nicht automatisch zu entsprechend mehr zusätzlichem Wohnraum, weil immer öfter bestehende Wohneinheiten weichen müssen. In Grosszentren, steuerattraktiven Gemeinden und zunehmend auch in Agglomerationen sind Abbrüche immer häufiger die Voraussetzung für neue Bauprojekte.
Ersatzneubau als Strategie für die Innenentwicklung
Mit der revidierten Raumplanung, die eine Siedlungsentwicklung nach innen anstrebt, ist der Ersatzneubau vielfach die einzige Möglichkeit, um spürbar zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Zwar bieten An- und Aufbauten ebenfalls Potenzial, doch ein Komplettneubau ermöglicht in der Regel eine effizientere Ausnutzung des Grundstücks und Bauvolumens. Bestehende Gebäudestrukturen sind oft nicht für höhere Lasten ausgelegt, und Vorschriften wie Mindestabstände oder Geschosszahlen schränken Anbauten und Aufstockungen stärker ein als ein Neubauprojekt auf demselben Areal.
Ökologische Vorteile von An- und Aufbauten
Trotzdem kann es aus ökologischer Sicht sinnvoll sein, auf An- oder Aufbauten zu setzen, wenn die Vorteile eines Ersatzneubaus nicht zum Tragen kommen. Denn das Weiterverwenden einer bestehenden Tragstruktur reduziert den Ressourcenverbrauch und mindert die graue Energie, die bei einem Abriss und anschliessenden Neubau höher ausfallen kann.
Bauen in die Höhe als Zukunftsstrategie
Der wachsende Anteil an Abbrüchen bei gleichzeitig reger Neubautätigkeit, das begrenzte Potenzial von Anbauten und Aufstockungen und die ökologischen Vorteile bei der Wiederverwendung von Gebäudesubstanz zeigen, dass vertikale Verdichtung immer wichtiger wird. Höhere Ausnützungsziffern und flexiblere Bauvorschriften sind entscheidend, um die Innenentwicklung voranzutreiben und dennoch genügend Wohnraum zu schaffen. Andernfalls reduzieren unvermeidliche Abbrüche den Nettozuwachs so stark, dass trotz starker Bautätigkeit nur ein geringes Plus an Wohnflächen entsteht. Bauen in die Höhe ermöglicht nicht nur eine effizientere Nutzung bereits erschlossener Standorte, sondern ist meist die einzige Chance, die Ziele der Raumplanung – Verdichtung und Eindämmung der Zersiedlung – mit den Bedürfnissen einer wachsenden Bevölkerung in Einklang zu bringen.
Lesen Sie mehr über die kurz- und langfristigen Perspektiven des Schweizer Wohnungsmarktes im Immo-Monitoring.