Die Rolle der Untermiete im Wohn- und Geschäftsflächenmarkt der Schweiz

Veröffentlicht am: 15. November 2024 Letzte Aktualisierung: 22. April 2025

von Robert Weinert und Simon Lüthi

Themen

Am 24. November 2024 wird in der Schweiz über eine Gesetzesänderung zur Regulierung der Untermiete abgestimmt. Dies haben wir zum Anlass genommen, um die aktuellen Entwicklungen des Wohnungs- und Geschäftsflächenmarktes hinsichtlich der Untermiete zu analysieren. Basierend auf den Ausschreibungen auf den grossen Inserateportalen haben wir unter anderem mittels Textanalysen die Anteile der Untermietangebote, die Wohnungsgrössen und die Mietpreisunterschiede untersucht. Airbnb-Angebote oder Inserate in den sozialen Medien (z.B. Ron Orp) sind nicht in die Analyse eingeflossen.

Gründe für die Untermiete

Die Gründe für die Untervermietung einer Wohnung oder eines Zimmers sind vielfältig. Bei Aufenthalten im Ausland, längeren Reisen oder Studienaufenthalten bietet die Untervermietung eine Gelegenheit, die eigenen Mietkosten zu decken. Gerade in Zeiten knapper Wohnungsangebote möchten viele die Wohnung lieber behalten und sie untervermieten, um nach der Abwesenheit in die gewohnte Umgebung zum gewohnten Preis zurückkehren zu können. Andere Mieter, wie zum Beispiel in Wohngemeinschaften, untervermieten nur einzelne Zimmer. Grundsätzlich könnte es für Mieter auch verlockend sein, mit der Untervermietung Geld zu verdienen; dies ist aber rechtlich nicht zulässig.

Entwicklung der Untermiete

Seit 2014 lässt sich grundsätzlich ein Aufwärtstrend bei der Anzahl der untervermieteten Wohnungen beobachten. Zwar ging während der Pandemie die Zahl der Untermietangebote leicht zurück, was unter anderem auf weniger Reisen und grenzüberschreitende Arbeitsverhältnisse zurückzuführen ist. Doch mit der zunehmenden Wohnungsknappheit sind die Zahlen wieder gestiegen. Zwischen dem 3. Quartal 2022 und dem 3. Quartal 2024 hat sich die Anzahl der zur Untermiete inserierten Flächen um rund 42% erhöht, während die Gesamtzahl aller inserierten Mietwohnungen um knapp 18% abgenommen hat.

Besonders verbreitet ist die Untermiete in den Grosszentren. Gerade hier ist der Wohnraum knapp, sodass Mieter ihre Wohnungen bei temporär begrenzter Abwesenheit behalten möchten. Auch die Beliebtheit von Wohngemeinschaften trägt dazu bei, dass die Untermiete in diesen Regionen häufiger anzutreffen ist.

In den Grosszentren ist die Untermiete besonders in Zürich verbreitet. Einerseits sind hier die Angebotsmieten im schweizweiten Vergleich sehr hoch, und die Wohnungsknappheit ist ausgeprägter als in anderen Regionen. Deshalb ist es auch relativ einfach, Untermietende zu finden. Andererseits sorgt die internationale Bedeutung und Vernetzung des Wirtschaftsstandorts, in Verbindung mit den national und international renommierten Hochschulen, dafür, dass sowohl Geschäftsreisende als auch Studierende Interesse an kurz- bis mittelfristigen Mietdauern haben. Dies führt zu einer robusten Nachfrage nach entsprechenden Konzepten. Ausserhalb von Zürich ist ein steigender Trend zur Untermiete in Bern festzustellen.

Unterschiede nach Zimmerzahl und Gemeindetyp

Eine Analyse der zur Untermiete angebotenen Inserate zeigt, dass kleinere Wohnungen häufiger untervermietet werden als grössere. Besonders in den Grosszentren sind viele der untervermieteten Wohnungen maximal 2.5 Zimmer gross. Dies liegt erstens daran, dass solche kleineren Objekte oft von mobilen Haushalten gemietet werden, die häufiger temporär ins Ausland oder an andere Standorte in der Schweiz gehen. Zweitens ist dies auf die hohe Nachfrage nach flexiblen, kurzfristigen Wohnmöglichkeiten in urbanen Gebieten zurückzuführen. Kleinere Wohnungen sind für Einzelpersonen oder Paare attraktiv, die eine befristete Bleibe suchen.

In den Agglomerationsgemeinden zeigt sich jedoch ein anderes Bild: Hier sind unter den untervermieteten Objekten häufiger grössere Wohnungen vertreten, was auf eine tendenziell längere Mietdauer hindeuten könnte.

Mietpreisunterschiede bei den Untermieten

In Grossstädten, ihren Agglomerationen sowie in kleinen bis mittleren Zentren sind die Mieten für untervermietete Objekte oft deutlich günstiger als jene in den übrigen Inseraten. Dies liegt unter anderem daran, dass sich Untermietpreise meist an den Bestandesmieten orientieren, während reguläre Mietinserate an den Marktmieten ausgerichtet sind. In Regionen, in denen Bestandesmieten und Marktmieten näher beieinander liegen, ist kein spürbarer Unterschied zwischen Untermieten und Angebotsmieten zu beobachten.

Im Vergleich zu den Bestandesmieten fallen die Untermietpreise in vielen Fällen etwas höher aus. Dies kann dadurch gerechtfertigt werden, dass die Wohnung oft möbliert vermietet wird, was einen gewissen Aufschlag erlaubt. Die Unterschiede zwischen den Bestandesmieten und den Untermietpreisen in den Inseraten hängen jedoch stark davon ab, zu welchem Zeitpunkt ein Mietvertrag abgeschlossen wurde. Unsere Auswertungen zeigten, dass, wenn für die Berechnung der Bestandesmieten nur Mietverträge seit dem 1. Januar 2023 verwendet werden, die Untermietpreise meist günstiger ausfallen als die Bestandesmieten in den neu abgeschlossenen Verträgen. Dies ist auch der Hauptgrund, warum in den Agglomerationen der Grosszentren die Bestandesmieten über den Untermietpreisen liegen. Hier ist der Anteil der erst kürzlich abgeschlossenen Mietverträge überdurchschnittlich hoch.

Untermiete bei Geschäftsflächen

Auch bei Geschäftsflächen ist die Zahl der zur Untermiete ausgeschriebenen Objekte in den letzten Jahren gestiegen. Seit der Pandemie, die einen Wandel hin zu flexibleren Arbeitsmodellen und vermehrtem Homeoffice auslöste, hat sich dieser Trend weiter verstärkt. Gemäss der jüngsten Umfrage bei 300 Schweizer Unternehmen (Büroflächen-Barometer von Wüest Partner) liegt die Belegungsquote von Büros derzeit im Schnitt bei 72%, was mehr Firmen dazu veranlasst, ungenutzte Flächen zur Untermiete anzubieten.

Besonders auffällig ist die Entwicklung der Büroflächen in den Grosszentren. Während der Anteil der untervermieteten Geschäftsflächen zwischen 2014 und 2020 bei etwa 2% lag, ist er seit Anfang 2022 im Mittel auf über 5% gestiegen.

Fazit

Die Untermiete hat in der Schweiz in den letzten Jahren an Bedeutung gewonnen und wird nicht nur im Wohnsegment, sondern auch zunehmend im Bereich der Geschäftsflächen genutzt. Die Wohnungsknappheit und die Pandemie haben diese Entwicklung beschleunigt—insbesondere in den Grossstädten und deren Agglomerationen, wo Untermieten oft günstiger sind als reguläre Mieten.

Abstimmung

Am 24. November 2024 wird auf nationaler Ebene über angepasste Regelungen zur Untermiete abgestimmt. Das Parlament hat vor einem Jahr entsprechende Gesetzesänderungen beschlossen, woraufhin der Mieterverband das Referendum ergriffen hat. Dabei geht es hauptsächlich um folgende Anpassungen:

Für die Untermiete ist künftig die schriftliche Zustimmung des Vermieters erforderlich.
Das Recht auf Untervermietung wird auf zwei Jahre begrenzt; längere Zeiträume müssen mit dem Vermieter vereinbart werden.
Wohngemeinschaften und flexible Absprachen zwischen Mieter und Vermieter sind weiterhin möglich.
Die neuen Regeln zielen darauf ab, Missbrauch zu bekämpfen, insbesondere bei langfristiger Untervermietung ganzer Wohnungen.
Bei unerlaubter Untervermietung ohne schriftliche Zustimmung kann nach schriftlicher Mahnung eine ausserordentliche Kündigung ausgesprochen werden.

Abstimmung vom 24. November 2024: Medienmitteilung von Bundesrat und Parlament