Chancen in Europas Immobilienmärkten: Erholung mit Unterschieden
Veröffentlicht am: 31. Dezember 2025 Letzte Aktualisierung: 31. Dezember 2025
Themen
Im Jahr 2025 haben die europäischen Immobilienmärkte nach mehreren turbulenten Jahren eine deutliche Erholung eingeleitet. Die starken Kursentwicklungen kotierter Immobiliengesellschaften sowie der Anstieg der Risikoaufschläge in den direkten Immobilienmärkten haben die Attraktivität von Immobilienanlagen wieder erhöht, begünstigt durch ein Umfeld niedriger Zinsen und begrenzter Anlagealternativen. Diese positive Dynamik geht jedoch mit ausgeprägten regionalen Unterschieden einher und erfordert ein selektives Investitionsvorgehen.
Erholung an Europas Immobilienbörsen
In vielen europäischen Ländern zeigen kotierte europäische Immobiliengesellschaften im Jahr 2025 ein erfreuliches Bild. Bis Ende November waren vielerorts deutliche Kursgewinne zu verzeichnen. Besonders stark war die Erholung in Südeuropa: Italien führt mit einer beeindruckenden Performance von +50.6 % das Feld an. Gefolgt von den Niederlanden (+29.9 %), Spanien (+22.0 %) und Belgien (+21.4 %, jeweils Januar bis November). Auch Frankreich und die Schweiz konnten mit starken zweistelligen Zuwächsen punkten.
Der Aufwärtstrend steht im Zusammenhang mit der Entspannung an den Zinsmärkten und der wachsenden Zuversicht, dass die Phase expansiver Geldpolitik länger anhalten wird sowie einer mehrheitlich positiven wirtschaftlichen Entwicklung. Sinkende Finanzierungskosten und weniger Anlagealternativen erhöhen die Attraktivität von Immobilieninvestitionen, was sich direkt in steigenden Kursen widerspiegelt.
Abbildung 1
Höchststände vielerorts noch in weiter Ferne
Doch trotz dieser positiven Dynamik ist der Blick auf die letzten Jahre in vielen Ländern etwas ernüchternd. Seit Anfang 2020 – also über einen Zeitraum, der sowohl die Corona-Pandemie als auch die Zinswende von 2022 umfasst – liegt die mittlere Jahresperformance vieler Länder im negativen Bereich. Besonders stark betroffen sind Polen (−7.3 %), Deutschland (−6.1 %) und Finnland (−5.2 %), deren Immobilienmärkte damit noch immer weit von den Höchstständen früherer Jahre entfernt sind. Selbst in traditionell stabilen Märkten wie dem Vereinigten Königreich oder den Niederlanden bleibt die durchschnittliche Jahresperformance seit 2020 negativ.
Während also das Jahr 2025 eine markante Erholung und neue Zuversicht gebracht hat, sind die langfristigen Spuren der Krisenjahre noch nicht vollständig überwunden. Die Branche befindet sich damit in einer Phase der Erholung – getragen von neuer Zuversicht, aber noch weit entfernt von den Höchstständen vergangener Jahre.
Die Schweiz sticht dabei positiv hervor: Hierzulande beträgt die mittlere Jahresperformance seit Anfang 2020 für kotierte Immobilienaktiengesellschaften rund +4.3 %, was auf die hohe Stabilität von Immobilienwerten in der Schweiz hinweist.
Direkte Immobilieninvestments: Immobilienprämien im Vergleich
Nach mehreren Jahren der Korrekturphase eröffnen sich in einigen Immobilienmärkten Europas wieder interessante Anlagechancen. In den meisten Metropolen sind die Spitzenrenditen für Büroobjekte gestiegen, was dazu geführt hat, dass die Immobilienprämien (Differenz zwischen Prime Yields und Renditen für zehnjährige Staatsanleihen) vielerorts aktuell deutlich über dem Zehnjahresdurchschnitt liegen. Das deutet darauf hin, dass Investoren für das eingegangene Risiko derzeit überdurchschnittlich entschädigt werden.
Abbildung 2
Höhere Risikoaufschläge schaffen neue Einstiegschancen
Besonders attraktiv erscheinen Standorte wie Paris La Défense (+59 Basispunkte), Amsterdam (+58 bp), Prag (+51 bp) , Budapest (+51 bp), Mailand (+43 bp) und Berlin (+40 bp). Auch in Bukarest, München, Wien, Madrid und Dublin liegen die Risikoaufschläge klar über dem langfristigen Mittel. Diese Märkte signalisieren aus Marktpreissicht ein gutes Einstiegsfenster für langfristige Investoren.
Abbildung 3
Dagegen sind in London (−98 bp), Brüssel (-53 bp), Oslo (−52 bp) und Paris (−51 bp) die Immobilienprämien markant gesunken. Hier bleibt das Renditepotenzial begrenzt, da hohe Kapitalwerte und geringe Risikoaufschläge die Objekte verteuern.
Abbildung 4
Vielfältige Chancen, aber selektives Vorgehen nötig
Nach den turbulenten Jahren mit Pandemie und Zinsanstieg bieten damit zahlreiche europäische Städte wieder attraktive Rendite-Risiko-Verhältnisse. Entscheidend ist bei einer Beurteilung jedoch auch ein Miteinbezug von Fundamentaldaten, Marktperspektiven und Standortqualität.
Höhere Spitzenmieten für Büroflächen
Seit 2020 sind die Spitzenmieten in Europas Metropolen deutlich gestiegen, was die robuste Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten unterstreicht. Besonders in den grossen, international geprägten Büromärkten setzte sich die Mietdynamik auch in einem Umfeld steigender Zinsen und höherer Finanzierungskosten fort.
Spitzenmieten in München, Paris und London am stärksten gestiegen
Am stärksten legten die Spitzenmieten in München (+42.1 %), Paris (+33.3 %), London – West End (+32.9 %), Prag (+31.1 %) und Amsterdam (+29.0 %) zu. Auch in Lissabon (+27.5 %) , Mailand (+27.1 %) und Brüssel (+27.0 %) verzeichneten die Top-Lagen spürbare Zuwächse. Diese Entwicklung zeigt, dass die höchsten Mieten überproportional stark gestiegen sind.
Etwas moderater entwickelten sich die Mieten in Städten wie Oslo (+12.6 %), Berlin (+18.4 %), Zürich (+16.7 %) oder Genf (+11.7 %). Nahezu stabil blieben die Spitzenmieten in Dublin (+0.4 %), was auf eine temporäre Nachfrageschwäche und ein grösseres Angebot an Flächen hinweist.
Abbildung 5
Fortschreitende Polarisierung innerhalb der europäischen Büromärkte
Insgesamt lässt sich sagen, dass die Mietspreizung zwischen den teuersten und günstigeren Märkten Europas zugenommen hat. Die Tendenz, dass Mieten dort am stärksten steigen, wo sie bereits auf hohem Niveau liegen, deutet auf eine fortschreitende Polarisierung innerhalb der europäischen Büromärkte hin: zwischen Core-Lagen mit hoher Resilienz und sekundären Standorten, die stärker unter strukturellen Veränderungen leiden.
Immo-Monitoring
Alle umfassenden Studien, detaillierten Analysen und aktuellen Daten zu den Immobilienmärkten finden Sie auf unserer Online-Plattform Immo-Monitoring.