Zwischen Zinssenkungen und Risikoaufschlägen: Aktuelle Trends in Europas Immobilienmärkten
Veröffentlicht am: 20. November 2025
Themen
Die Länder der Eurozone bewegen sich in einem Spannungsfeld: Einerseits wurde der Leitzins der EZB auf 2.0 % gesenkt und anschliessend stabilisiert, andererseits steigen die langfristigen Anleiherenditen – befeuert durch hohe Staatsausgaben, wachsende Schuldenstände und politische Unsicherheiten. Dieser Beitrag zeigt auf, wie sich die Immobilienmärkte in diesem Umfeld entwickelt haben und welche Perspektiven sich daraus ergeben.
Geldpolitik der EZB: Stillstand auf tiefem Niveau
Zwischen Juni 2024 und Juni 2025 senkte die EZB den Leitzins in mehreren Schritten (insgesamt acht Zinssenkungen im gesamten Lockerungszyklus) von 4 % auf 2 % per 11. Juni 2025. Seither bleibt der Zinssatz unverändert – auch an der Sitzung vom 30. Oktober, womit die Zentralbank zum dritten Mal in Folge eine Pause einlegte.
Dieser Entscheid steht vor dem Hintergrund einer Inflationsrate im Euroraum, die sich dem 2 %-Ziel nähert, sowie einer moderaten Wachstumserwartung (rund 1 % reales BIP-Wachstum für 2026). Da die Teuerung nicht mehr stark beschleunigt und das Wachstum zwar verhalten, aber positiv bleibt, sieht die EZB derzeit keinen unmittelbaren Handlungsbedarf. Real – also um die erwartete Einjahresinflation im Euroraum bereinigt – liegt der Leitzins nahe bei null und damit leicht über ihrem 20-Jahres-Durchschnitt von −1.1 %.
Steigende Renditen von Staatsanleihen
Die Renditen europäischer Staatsanleihen sind in den vergangenen Monaten deutlich gestiegen. Ausschlaggebend dafür sind wachsende öffentliche Schuldenstände sowie die Erwartung weiterer Schuldenausweitungen infolge höherer Verteidigungsausgaben in den kommenden Jahren.
Nachdem die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe Deutschlands im Dezember 2024 noch bei rund 2.1 % lag, zeigte sie im Verlauf von 2025 eine wechselhafte Entwicklung: ein Anstieg zu Jahresbeginn, ein vorübergehender Rückgang zur Jahresmitte und anschliessend ein erneuter Anstieg auf rund 2.7 % im November. Verstärkt wurde dieser Trend durch die Ankündigung der Bundesregierung im März 2025, einen Sonderfonds von 500 Milliarden Euro für Infrastruktur‑, Klimaneutralitäts- und Verteidigungsinvestitionen aufzulegen.
In Frankreich bleibt die politische Unsicherheit aussergewöhnlich hoch. Die Regierung sieht sich angesichts der angespannten Haushaltsverhandlungen für 2026 fortlaufend mit dem Risiko eines Misstrauensvotums konfrontiert. Die Schuldenquote ist seit der Pandemie von 98 % auf 116 % im 2. Quartal 2025 gestiegen und dürfte sich in den kommenden Jahren der Marke von 120 % annähern.
Anhaltende Haushaltsdefizite, schwaches Wachstum und hohe Zinslasten erschweren die Stabilisierung und den Abbau der Schulden. Gleichzeitig macht das Fehlen einer stabilen Parlamentsmehrheit – sowie die im Vergleich zu Deutschland geringere Tradition funktionierender Koalitionen – die Umsetzung strikter fiskalpolitischer Reformen zunehmend anspruchsvoll.
Vor diesem Hintergrund senkte Fitch Ratings am 12. September 2025 das langfristige Länderrating Frankreichs von AA– auf A+. S&P Global Ratings folgte am 17. Oktober 2025 mit einer identischen Herabstufung von AA– auf A+. Moody’s bestätigte zwar sein Rating von Aa3, setzte den Ausblick am 24. Oktober 2025 jedoch auf negativ.
In der Folge sind die Renditen französischer 10-jähriger Staatsanleihen auf ein erhöhtes Niveau gestiegen und dürften kurzfristig dort verharren. Der Renditeabstand zwischen französischen und deutschen 10-jährigen Anleihen hat sich auf rund 80 Basispunkte ausgeweitet – ein Ausdruck der höheren Risikoprämie, die gegenwärtig für französische Staatsanleihen verlangt wird.
Hypothekarzinsen für Wohnkäufe
Die Hypothekarzinsen der Banken orientieren sich im Wesentlichen an drei Grössen: den kurzfristigen Finanzierungskosten (eng an den EZB-Leitzins gekoppelt), den langfristigen Refinanzierungskosten (beeinflusst durch die Renditen 10-jähriger Staatsanleihen) sowie den Inflationserwartungen und dem individuellen Kreditrisiko der Kundinnen und Kunden.
In Deutschland erreichten die Hypothekarzinsen für Wohnkäufe Ende 2023 mit 4.2 % ihren Höchststand. Die anschliessende Lockerung der Geldpolitik senkte die Refinanzierungskosten der Banken, was zu tieferen Hypothekarzinsen führte. In den letzten Monaten sind sie jedoch wieder leicht gestiegen – ein Spiegelbild der höheren langfristigen Anleiherenditen.
In Frankreich sanken die Hypothekarzinsen 2024 im Zuge rückläufiger Inflation und niedrigerer Leitzinsen, verharrten seit März 2025 jedoch stabil bei rund 3 %. Obwohl die EZB im April und Juni 2025 zwei weitere Zinsschritte nach unten vollzog, haben sich französische Hypothekarzinsen bislang kaum weiter vergünstigt – ihre langfristigen Finanzierungskosten steigen zeitgleich, was dämpfend wirkt.
Interessanterweise liegen die französischen Hypothekarzinsen trotz höherer Renditen französischer Staatsanleihen weiterhin leicht unter dem deutschen Niveau. Dafür dürften mehrere Faktoren verantwortlich sein: Die Inflationserwartungen sind in Frankreich tiefer (für 2026: 1.5 % gegenüber 2.2 % in Deutschland), der Wettbewerb unter den französischen Banken ist stark ausgeprägt, und die üblichen Laufzeiten sind kürzer (30-jährige Kredite sind in Deutschland weit verbreitet, in Frankreich beträgt die maximale Laufzeit in der Regel 25 Jahre).
In Frankreich scheint der jüngste Anstieg der 10-jährigen Staatsanleiherenditen primär von einer höheren Risikoprämie getrieben zu sein – Ausdruck politischer und fiskalischer Unsicherheit – und weniger von gestiegenen kurzfristigen Finanzierungskosten der Banken. Französische Banken greifen weiterhin auf kurzfristige Refinanzierungen am Interbankenmarkt (z. B. auf Euribor-Basis) zurück, die gegenwärtig günstiger sind, als es die längerfristigen Staatsanleihenzinsen vermuten lassen.
Parallel dazu zeigen sowohl der französische als auch der deutsche Wohnimmobilienmarkt im Jahr 2025 erste Erholungstendenzen. In Deutschland stiegen die Wohnimmobilienpreise im 2. Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahr um rund 3.2 % und signalisieren damit eine gewisse Wiederbelebung. In Frankreich haben die Transaktionsvolumen zugenommen, und die Preise haben sich im Jahresvergleich stabilisiert, auch wenn die Erholung noch verhalten ausfällt. Allerdings könnte der jüngste Anstieg der Finanzierungskosten in Deutschland die Nachfrage künftig wieder bremsen.
Prime-Yields bei Büroflächen – Paris CBD: Robust trotz Turbulenzen
Das Central Business District (CBD) von Paris zeigt sich trotz der jüngsten politischen und wirtschaftlichen Turbulenzen bemerkenswert widerstandsfähig. Der Anstieg der Spitzenrenditen in den Jahren 2022–2023 folgte zwar dem breiteren Zinsanstieg auf dem Kapitalmarkt, doch reagierten die Immobilienrenditen deutlich weniger ausgeprägt: Während die Rendite französischer Staatsanleihen zwischen Ende 2021 und Mitte 2025 um über 300 Basispunkte zulegte, erhöhten sich die Spitzenrenditen im CBD lediglich um rund 130 Basispunkte.
Seit Anfang 2024 haben sich die Spitzenrenditen bei etwa 4.0 % stabilisiert, während die Spitzenmieten weiter gestiegen sind – ein Hinweis auf anhaltende Nachfrage und hohes Investorenvertrauen. Dadurch hat sich der nominale Spread zwischen Spitzenrenditen und Staatsanleiherenditen auf lediglich 70 Basispunkte verengt – der tiefste Wert seit zehn Jahren. Die enge Spanne spiegelt einerseits die gestiegene Risikoprämie auf französischen Staatsanleihen wider, unterstreicht andererseits aber das Vertrauen in die wirtschaftlichen Fundamentaldaten und die langfristigen Perspektiven des Standorts Paris.
In La Défense hingegen stiegen die Renditen 2024 weiter an und erreichten im ersten Halbjahr 2025 6.4 %. Hohe Leerstandsquoten (15.4 %) und eine verhaltene Beschäftigungsentwicklung bremsen die Nachfrage und drücken auf die Zahlungsbereitschaft der Nutzer.
Deutscher Markt: deutlichere Korrektur, erste Erholungstendenzen
In den grossen deutschen Städten haben sich die Spitzenrenditen stärker ausgeweitet als in Paris – seit Ende 2021 um 210 Basispunkte in Berlin und 190 Basispunkte in München – obwohl der Anstieg der Staatsanleiherenditen mit +280 Basispunkten geringer ausfiel. Der deutsche Markt wurde von den Zinsanhebungen 2022–2023 stärker getroffen: Investitionsvolumen gingen zurück, und die Anlegernachfrage zeigte sich ausgesprochen verhalten.
Im ersten Halbjahr 2025 setzte jedoch eine Erholung ein, sichtbar in steigenden Transaktionsvolumen. Gleichzeitig bleiben Leerstände und Angebot hoch; unter anderem, weil neue, qualitativ hochwertige Büroflächen auf den Markt kommen, deren Belegung wiederum ältere Flächen freisetzt und so zusätzlichen Druck auf das Angebot ausübt.
Ausblick: Mehr Dynamik in Deutschland
Paris hat sich widerstandsfähiger gezeigt, doch genau diese Robustheit bedeutet auch, dass die Wertkorrekturen milder ausgefallen sind – und das Aufwärtspotenzial entsprechend begrenzt bleibt. Die Preisniveaus sind hoch, das Mietwachstum dürfte sich verlangsamen, und eine erneute Renditekompression ist angesichts anhaltend erhöhter Anleiherenditen kaum realistisch. Paris präsentiert sich daher als stabiler, aber weitgehend ausgereifter Investitionsstandort.
In La Défense haben sich die Renditen zwar deutlich verbessert, das Risiko bleibt jedoch erhöht – nicht zuletzt aufgrund des grossen Bestandes älterer Bürogebäude mit Renovationsbedarf. Dennoch bestehen langfristige Perspektiven: laufende Stadterneuerungen, Begrünungsprojekte und die hervorragende Verkehrsanbindung könnten vermehrt Nutzer anziehen, die nach kostengünstigen Alternativen zum CBD suchen.
Berlin und München hingegen bieten möglicherweise attraktivere Einstiegsgelegenheiten. Nach markanten Preisrückgängen liegen die Risikoprämien in beiden Märkten deutlich über ihren langfristigen Mittelwerten. Für langfristig orientierte Investoren eröffnet dies wieder Potenzial – vorausgesetzt, Investitionsentscheidungen erfolgen selektiv und unter sorgfältiger Berücksichtigung der lokalen Marktbedingungen.